پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

پيش‌فروش آپارتمان

پيش‌فروش آپارتمان يكي از شرايطي است كه در آن سازنده قبل از به پايان رسيدن واحدهاي آپارتمان آن را به فروش مي‌رساند. در پيش‌فروش نكات و شرايطي وجود دارد كه سازنده بايد به آن‌‌ها توجه كند تا واحدهاي آپارتمان خيلي سريع به فروش برسد.

البته مالك مي‌تواند آپارتمان را پيش‌فروش كند، قانون پيش‌فروش در سال ۱۳۸۹ تصويب شد. براساس قانون پيش‌فروش سازنده بايد واحدهاي آپارتماني را احداث كرده و در نهايت آن‌ها را به مالك بعدي آپارتمان واگذار كند.

نكات مهم در پيش‌فروش آپارتمان

اولين نكته اين است كه سازنده بعد از دريافت مجوز ساخت از طرف شهرداري، براي هر يك از واحدهاي آپارتماني يك شناسنامه ساختماني را تهيه كند و بعد آن ها را در روزنامه‌هاي كثيرالانتشار چاپ كند.

همه مراحل خريد واحد آپارتماني در دفاتر رسمي انجام مي‌شود و عقد قرارداد در مشاورين املاك جنبه قانوني ندارد.

شما بايد براساس مجوزي كه داريد مي‌توانيد واحدهاي آپارتماني خود را در روزنامه هاي كثيرالانتشار چاپ كنيد. براساس قانون پيش‌فروش، در صورتيكه سازنده يا سرمايه گذاران بدون مجوز رسمي در روزنامه‌هاي كثيرالانتشار اقدام به پيش‌فروش كنند از ۹۱ روز تا يك سال حبس و تا چهار برابر مبالغ دريافتي بايد جريمه نقدي بپردازند.

نكات و جزئيات مهم هنگام پيش‌فروش به خريدار

مشخصات مالك

بايد مشخصات خريدار و فروشنده در قرارداد ذكر شود. هنگام پيش فروش، بايد سازنده يا مالك بودن واحدهاي آپارتماني مشخص شود. بخاطر اين كه فروشنده شايد همان فردي باشد كه ملك را پيش‌خريد كرده است. براساس قانون پيش‌فروش، ارزيابي و سنجش مدارك نفر فروشنده حائز اهميت است.

مشخصات و جزئيات كامل آپارتمان در فروش آپارتمان

بايد هنگام قرارداد، مشخصات كامل آپارتمان در قرارداد ذكر شود. از آنجايیكه هنوز واحدي به فروش نرسيده بايد جزئيات دقيق واحد آپارتماني مشخص شود.

درج مشخصات لازم واحدهاي آپارتماني هنگام پيش فروش

• پاركينگ و انباري

• نوع كاربري

• متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

• تعداد طبقات و تعداد واحدها

• شماره طبقه و واحد پيش‌فروش

• موقعيت شمالي، جنوبي، غربي، شرقي

• سيستم‌هاي گرمايش و سرمايش

• نماي خارجي ساختمان

• مصالح و مواد اوليه استفاده شده در ساختمان

• مشخصات و جزئيات كامل دكوراسيون داخلي واحد آپارتماني مانند كابينت

• زمان تحويل به خريدار

نحوه تسويه مبلغ آپارتمان در فرايند فروش آپارتمان

از آنجاييكه واحد آپارتماني در زمان مشخصي به خريدار تحويل مي‌گردد، بنابراين بايد مبلغ را به صورت اقساطي و مرحله به مرحله به سازنده يا فروشنده تحويل شود.

بنابراين بايد براساس قانون پيش‌فروش، نحوه پرداخت مبلغ به فروشنده مشخص شود. براساس قانون، بايد ۱۰ درصد مبلغ به فروشنده پرداخت شود. خريدار بايد بقيه مبلغ را به صورت اقساطي و در زمان‌هاي مشخص شده به فروشنده پرداخت گردد.

خريدار و فروشنده بايد نحوه و زمان دريافت و پرداخت مبلغ را در قراردادي مشخص كنند، در غير اين صورت خريدار مي‌تواند در دوره‌هاي ديرتر و خارج از قرارداد، مبلغ را به خريدار پرداخت كند. اگر خريدار به تعهدات مالي خود عمل نكند، فروشنده مي‌تواند قرارداد را فسخ كند.

زمان تحويل آپارتمان به خريدار فرايند فروش آپارتمان

زمان تحويل آپارتمان هميشه محل اختلاف خريدار و فروشنده بوده است كه بايد در قرارداد مشخص شده باشد. زمان تحويل آپارتمان بايد هنگام عقد قرارداد مشخص شده باشد تا بعدا بين خريدار و فروشنده اختلافي پيش نيايد.

اگر فروشنده نتواند واحد آپارتماني را در موعد مقرر به خريدار منتقل كند در اين صورت بايد جريمه كار خود را پرداخت كند يا در نهايت رضايت او را برآورده كند.

متراژ آپارتمان عاملي موثر در فروش آپارتمان

متراژ و مساحت واحد آپارتماني يكي از موارد اختلاف بين خريدار و فروشنده است. قانون براي تعيين متراژ و مساحت آپارتمان مقررات و ضوابطي دارد كه بايد رعايت شود.

اگر مقدار اختلاف به اندازه ۵ مترمربع باشد، در اين صورت هيچ كدام از طرفين نمي‌توانند نسبت به قرارداد اعتراض كنند ولي اگر بيش از ۵ مترمربع باشد، خريدار مي‌تواند پيش‌فروش را فسخ كرده يا اين كه فروشنده مي‌تواند از خريدار درخواست كند كه مبلغ بيشتري را پرداخت كند. راه حل آخر اين است كه فروشنده بايد جريمه كار خود را پرداخت كرده يا اين كه رضايت خريدار را تامين كند.

خلاصه

پيش‌فروش واحدهاي آپارتماني دشواري‌هايي دارد. شفاف بودن معامله باعث مي‌شود كه بين خريدار و فروشنده مشكلي پيش نيايد. لذا رعايت نكات ذيل لازم و ضروري است

• درج مشخصات كامل خريدار و فروشنده

• تنظيم قرارداد فروش در دفاتر قانوني

• اخذ مجوز رسمي و قانوني جهت درج آگهي فروش در روزنامه‌هاي كثيرالانتشار

• درج كامل كليه مشخصات واحد آپارتماني

• مشخص كردن زمان تحويل و پرداخت خسارت به خريدار يا فروشنده در صورت عمل نكردن به تعهدات مالي و اجرايي

قراردادهاي پيش فروش آپارتمان در تهران يا شهرستان يكسان است و هيچ تفاوتي ندارد. بنابراين اين نوع قراردادها بايد كاملا شفاف و روشن تنظيم شود تا بعدها بين خريدار و فروشنده اختلافاتي واقع نشود. تنظيم قرارداد باعث مي‌شود كه از وقوع كلاهبرداري مالي اجتناب شود. طرفين بايد براساس قرارداد موظف به اجراي تعهدات خود هستند و اين مي‌تواند خيلي خوب باشد.