پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

پیش فروش آپارتمان

شاید بسیاری از شما با توجه به وضعیت اخیر بازار مسکن دست از خرید نقد مسکن کشیده و به طرح‌های پیش فروش آپارتمان رو آورده باشید. شما می‌توانید با پرداخت هزینه‌ای کمتر صاحب یک آپارتمان شوید و دیگر نیازی به نگرانی از پرداخت یکجای هزینه نخواهید داشت اما این روش یک عیب بسیار بزرگ دارد.

شما با خیالی آسوده یک قرارداد پیش فروش آپارتمان را امضا کرده و هزینه‌ای بابت پیش فروش آپارتمان نیز پرداخت می‌کنید اما بی‌خبر از آنکه ممکن است آپارتمانی در کار نباشد و طرف مقابل شما یک کلاهبردار باشد.

متاسفانه در این زمینه، بسیاری از شرکت‌های ساختمانی دست به کلاهبرداری زده و نه تنها آمار مالباختگان را بالا برده‌اند، بلکه مردم را از پیش فروش آپارتمان و کسب سود ناامید می‌کنند.

یک حسنی که پیش فروش آپارتمان دارد این است که شما هزینه‌ای کمتر از خرید آپارتمان ساخته شده و آماده فروش، پرداخت خواهید کرد که بسیار کمتر از یک آپارتمان تازه تکمیل شده می‌باشد. اما چگونه باید از طرح‌های پیش فروش آپارتمان بدون نگرانی از کلاهبرداری استفاده کنیم؟ با ما در ملکانا همراه باشید تا جواب سوالات خود را دریافت کنید.

قوانین پیش فروش آپارتمان

با وجود کلاهبرداری‌ها و عدم تطابق آپارتمان با ویژگی‌های قید شده در آپارتمان، می‌توان گفت استفاده از طرح‌های پیش فروش آپارتمان تا حدودی از ریسک بالایی برخوردار می‌باشند. به دنبال این مشکلات، حقوقدانان این مسائل را پیگیری کردند و حاصل این پیگیری‌ها در سال ۹۸ نتیجه داد که بر این اساس قانون‌گذاری انجام شد. به این منظور بیست و پنج ماده و چهار تبصره تصویب شدند که به شرح زیر می‌باشند:

مالکیت زمین در پیش فروش آپارتمان:

در طی تصویب قوانین برای پیش فروش آپارتمان، باید مالکیت زمین از ابتدا مشخص شود و از همان ابتدا یا در حین ساخت و یا پس از اتمام ساخت با ارائه قرارداد اولیه امضا شده، سند مالکیت آپارتمان از مالک زمین به خریدار منتقل می‌شود.

پروانه ساخت برای پیش فروش آپارتمان:

پیش فروش آپارتمان به صورت پروانه ساخت توسط شهرداری تنظیم می‌شود و برای هر واحد آپارتمانی یک شناسنامه فنی مجزا صادر خواهد شد.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی:

طبق قوانین پیش فروش آپارتمان، قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و مشاور املاک تنها به عنوان یک واسطه برای ارائه مقدمات کار می‌باشد و هیچ گونه قراردادی در این زمینه نباید در دفتر مشاور املاک تنظیم شود. خریدار باید حداقل به میزان ده درصد از کل مبلغ آپارتمان را در حین تنظیم قرارداد پرداخت کند.

همچنین در قرارداد پیش فروش آپارتمان باید تمام مواردی که در پروانه ساخت آورده شده، به طور کامل منتقل شود. این موارد می‌تواند شامل موارد فنی از قبیل مساحت، تعداد واحدهای آپارتمانی، نوع مصالح به کار رفته در ساخت آپارتمان، موقعیت آپارتمان، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی، پارکینگ، انبار، اتاق‌ها و … می‌باشد.

تمامی این موارد باید در قرارداد و در دفتر اسناد رسمی قید شود تا در صورت مغایرت با آنچه که به مشتری تحویل داده می‌شود، بتوان به طور قانونی اقدام کرد و این مشکلات را حل کرد.

پرداخت اقساط در پیش فروش آپارتمان:

تمامی موارد مالی از جمله مبلغ پیش پرداخت و تعداد اقساط در قرارداد تنظیم می‌شود و در صورت هرگونه قصور از طرفین معامله، می‌توان به دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده مراجعه کرد و این مغایرت را جهت پیگیری اعلام کرد.

در صورتی که خریدار از پرداخت اقساط خودداری کند و یا وقفه‌ای در پرداخت اقساط وجود داشته باشد، پیش فروشنده می‌تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و این مورد را پیگیری کند. دفتر اسناد رسمی به خریدار اخطار می‌دهد و یک ماه برای پرداخت اقساط به وی مهلت داده می‌شود. در صورتیکه خریدار پس از یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدامی نکند، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین در صورتی که قصور از سوی پیش فروشنده باشند و تاخیری در ساخت آپارتمان وجود داشه باشد، خریدار می‌تواند زمان پرداخت اقساط را به تاخیر بیاندازد.

زمان تحویل در پیش فروش آپارتمان:

طبق قانون و قرارداد تنظیم شده در صورتی که پیش فروشنده در زمان مشخص شده، آپارتمان را به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از پیش فروشنده بابت این تاخیر خسارت بگیرد، البته در صورتیکه توافقی بابت تاخیر بین دو طرف انجام نشده باشد.

پایان کار در پیش فروش آپارتمان:

پس از اتمام کار، طرفین قرارداد باید به دفتر اسناد رسمی که در آن قرارداد را تنظیم کرده‌اند مراجعه کنند و قرارداد را به دفتر اسناد رسمی تحویل دهند.

اقدامات نهایی برای تنظیم و تفکیک اسناد واحدهای آپارتمانی انجام می‌شود و در صورتی که برای تنظیم سند، پیش فروشنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا نکند، دفتر اسناد رسمی می‌تواند سند را به نام خریدار تصریح می‌کند. همچنین قرارداد پیش فروش پس از تنظیم سند مالکیت باید به دفتر اسناد رسمی ارائه شود و این قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.