پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

وضعیت بازار مسکن

طبق اخبار منتشر شده در هفته‌های اخیر وضعیت بازار مسکن در خرداد ماه مطلوب نبوده و بازار مسکن دچار رکود شدیدی است. پس از کاهش حدود ۵۰ درصدی تعداد معاملات املاک شهر تهران در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه و ثبت افزایش ماهیانه قیمت ۴.۵ درصد، بخش مسکن فصل بهار را با کاهش ۳۷ درصدی تعداد معاملات املاک نسبت به مدت مشابه سال قبل سپری نمود.

در سه ماهه اول سال جاری حدود ۲۱۲۰۰ فقره معامله خرید و فروش مسکن در شهر تهران ثبت گردیده است. کاهش محسوس تعداد معاملات املاک در نتیجه نابسامانی وضعیت بازار مسکن است. افزایش قیمت‌های متوالی و ناگهانی و ناپایداری شرایط اقتصادی موجب عدم ثبات در این بخش می‌گردد. با فرا رسیدن فصل تابستان و شروع نقل و انتقالات مسکن دفاتر مشاور املاک و کارشناسان مسکن امید به ایجاد تحرک در رهن و اجاره و خرید و فروش مسکن دارند.

اما آنچه مسلم است این است که افزایش قیمت اجاره بها در شهر تهران موجب ناتوانی مستاجران در پرداخت اجاره‌های سنگین شده است. بدین ترتیب مستاجران زیادی ناچار به ترک مناطق شمالی و لوکس پایتخت و سکونت در مناطق مرکزی و جنوبی‌تر شده‌اند. این تغییر رفتار مستاجران ناشی از وضعیت بازار مسکن موجب ایجاد مشکلاتی در مناطق مرکزی شهر شده است.

وضعیت بازار مسکن در تابستان ۹۸

بازار مسکن به طور سنتی در فصل تابستان از تحرک زیادی برخوردار می‌شود. فرا رسیدن فصل نقل و انتقالات مسکن موجب ایجاد تحرکاتی در وضعیت بازار مسکن شده است. افزایش قیمت اجاره بها به میزان ۱۰ تا ۱۵ درصد در اکثر مناطق تهران در هفته‌های منتهی تابستان نشان از وضعیت ناگوار مستاجران دارد.

در مناطق شمالی پایتخت بطور متوسط نرخ اجاره آپارتمان نوساز و زیر پنج سال ساخت به متری ۶ میلیون تومان رسیده است. این به این معنی است که برای اجاره آپارتمان ۱۰۰ متری باید مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان در نظر گرفت. حال با توجه به نرخ سود بانکی پائین موجران اغلب تمایل به دریافت اجاره دارند.

با احتساب فرمول یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان یک مستاجر با پول ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان باید ماهیانه حدود ۹ میلیون تومان اجاره پرداخت نماید. وضعیت بازار مسکن در مناطق مرکزی و جنوبی به همین منوال بوده بطوریکه در مناطق جنوبی پایتخت برای اجاره آپارتمان زیر پنج سال ساخت حدود ۲ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع در نظر گرفت.

با اینکه بانک مرکزی ایران میزان رشد اجاره بها در اردیبهشت ماه سال ۹۸ را نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۳ درصد در شهر تهران عنوان کرده ولیکن دفاتر مشاور املاک در برخی مناطق تهران رشد ۳۰ درصدی را بیان می‌کنند.

پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال ماه های آتی

با توجه به ادامه رکود، کاهش تقاضا، ادامه افزایش قیمت و ناتوانی خریداران و مستاجران در تامین هزینه‌ها وضعیت بازار مسکن بویژه در شهر تهران از شرایط نابسامانی برخوردار است. تغییر رفتار اجباری خریداران و مستاجران در خرید و اجاره واحدهای ارزان تر موجب مهاجرت افراد زیادی به مناطق حاشیه‌ای و شهرهای اطراف می‌شود.

از طرفی طبق گزارشات منتشر شده ساخت و عرضه واحد مسکونی به میزان ۵۰ درصد کاهش یافته است. ادامه این روند منجر به تاثیر منفی بر روس سایر بخش‌های اقتصاد شده و اثرات مخربی بر روی کیفیت و سبک زندگی افراد خواهد گذاشت.

اکثر کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که با توجه به عدم کشش قیمتی بازار، پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی به سمت ثبات و توقف روند افزایش قیمت خواهد بود. از ابتدای سال گذشته تا کنون شهر تهران افزایش قیمت حدود ۱۰۷ درصدی یک متر مربع واحد مسکونی را تجربه کرده است.

این افزایش قیمت‌های محسوس رکود موجود در بازار مسکن که از سال ۹۲ وجود داشت را عمیق‌تر نمود. بطوریکه آمار تعداد معاملات املاک صورت گرفته نشان از کاهش‌های متوالی در ماه‌های مختلف سال ۹۷ و ۹۸ دارد.

وضعیت بازار مسکن در آینده، رونق یا ادامه رکود

اینکه در ماه های آینده سال ۹۸ وضعیت بازار مسکن چگونه خواهد بود به عوامل متعددی بستگی دارد. برخی کارشناسان توقف روند افزایش قیمت و رسیدن به مرحله ثبات در حوزه مسکن را پیش‌بینی می‌کنند. برخی از ادامه روند افزایشی بالاتر از نرخ تورم و برخی هماهنگ با آن را منطقی می‌دانند.

آنچه مسلم است ایجاد ثبات در شرایط اقتصادی و سیاسی کشور از جمله مهمترین آیتم‌های تاثیر گذار بر این بخش هستند. به عبارتی در صورت تحقق ثبات در سایر بخش‌های اقتصادی وضعیت پیش‌بینی بازار مسکن نیز از ثبات برخوردار خواهد شد.

از طرفی در بهترین حالت ممکن نرخ تورم و افزایش قیمت مسکن در راستای نرخ تورم عمومی خواهد بود. چنانچه وضعیت بازار مسکن در دوره‌های قبل را بررسی کنیم متوجه می‌شویم که معمولاً پس از هر دوره افزایش قیمت‌های ناگهانی بازار وارد مرحله ثبات شده و این دوره ثبات حدود ۳ الی ۴ سال باقی خواهد ماند. بنابراین با توجه به افزایش قیمت‌ها و ایجاد ناپایداری در وضعیت بازار مسکن از سال گذشته انتظارها بر این است که در سال جاری بازار مسکن وارد مرحله ثبات گردد.