پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

خرید آپارتمان‌ خوش فروش، شاید امروز هم بازار داغ مسکن به معضلی جدی برای همگان تبدیل شده باشد. در واقع افزایش بی‌رویه قیمت مسکن نه فرصت خرید برای همگان گذاشته است و نه می‌توان همان قراردادهای رهن و اجاره را با قیمت‌های نجومی تمدید کرد.

در این میان خرید آپارتمان هم به رویایی تبدیل شده است که در کلان شهرهایی مانند تهران غیرممکن به نظر می‌رسد.

دفاتر مشاور املاک در شهر تهران اینگونه بیان داشته است که اتفاقی که در ماه‌های اخیر در زمینه مسکن رخ داده است در واقع باعث شده تا سرمایه‌گذارانی که در زمینه مسکن و خرید آپارتمان و یا فروش آن فعالیت می‌کنند توانسته‌اند تا آپارتمان‌هایی را زیر قیمت و عمدتاً با متراژهایی پایین با پرداخت حداکثر ۳۰ درصد از کل قیمت، قولنامه کنند.

ظرف چندین روز آن‌ها را با قیمت‌هایی به مراتب بسیار بالاتر از این میزان به فروش برسانند. این روند خرید آپارتمان در واقع باعث شده است تا التهاب در بازار به میزان بسیار زیادی افزایش پیدا کند.

این امر به ویژه در خرید و فروش آپارتمان با متراژهای پایین حائز اهمیت است. حتی بازسازی جزئی که این روند به دنبال دارد هم بازده ۵۰ درصدی سرمایه نوسازی را در بر خواهد داشت.

هجوم برای خرید آپارتمان!

یکی دیگر از مشکلاتی که در زمینه مسکن پدید آمده است، هجوم و افزایش میزان تقاضاست که باعث شده تا آپارتمان‌های ۵۰ الی ۷۰ متری در کلان شهرهایی مانند تهران نایاب شوند.

این در حالیست که سهم واحدهای بزرگتر در دفاتر در حال افزایش است. یکی از عواملی که باعث شده است عرضه در مقابل تقاضا کاهش پیدا کند غفلت است. در واقع تناقض‌های آشکاری که در بازار مسکن تهران دیده می‌شود باعث شده است تا روز به روز نظارت بر این بخش کاهش پیدا کرده و قیمت‌ها زیادتر شوند.

کارشناسانی که در زمینه بازار مسکن فعالیت می‌کنند به طور دائم در حال ایجاد آمادگی برای جذب آپارتمان‌های کوچک هستند. با وجود این، کارشناسان معتقدند که اگرچه در سال‌های اخیر تمرکز سازندگان بیشتر برای ساخت واحدهای بالای ۹۰ متر بوده است اما به دلیل سودآوری‌های بیشتر از ساخت آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر، هم اکنون تمرکز روی ساخت آپارتمان‌های زیر ۸۰ متر مربع است.

در فروردین ماه سال ۱۳۹۸، واحدهای مسکونی که بین ۶۰ الی ۷۰ متر مربع بوده‌اند بیشترین مقدار تقاضا را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین واحدهایی که دارای زیربنایی معادل ۵۰ الی ۶۰ و همچنین ۷۰ الی ۸۰ متر بوده‌اند به ترتیب در رتبه‌های بعدی قرار می‌گیرند. به طورکل می‌توان گفت که در فروردین ماه این سال واحدهایی که کمتر از ۸۰ متر مربع بوده‌اند حدود ۵۵ درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

شفاف سازی در بازار مسکن و خرید آپارتمان

شاید در سال اخیر، با توجه به اینکه اقداماتی مسموم در زمینه مسکن صورت گرفت که توانست این بازار را به یک مسمومیت و جو نادرست برساند، مسئولین و همچنین وزارتخانه‌های راه و شهرسازی در تلاش بوده‌اند تا اقداماتی مثبت جهت خنثی سازی این جو روانی در بازار مسکن انجام دهند.

در رای این اقدامات می‌توان به راه‌اندازی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران اشاره کرد که در واقع با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی ایجاد شد. حدود ۷ سال از احداث این سامانه می‌گذرد اما همچنان هم به عنوان یک سایت مرجع و معتبر از آن استفاده نمی‌شود.

یک آسیب کارکردی در سال ۹۳ این سامانه را تضعیف کرد. تا قبل از آن اما تمامی معاملاتی که در این زمینه انجام می‌شدند دارای مجوزهای به خصوصی بودند که همراه با کد پیگیری ارائه و در سامانه ثبت می‌شدند.

در واقع اینطور بود که این سامانه برای استفاده عموم باز بود و همگان می‌توانستند به این سامانه مراجعه کنند و مشاهده کنند که هر یک از معاملاتی که در منطقه آن‌ها انجام گرفته است با چه قیمتی بوده است. اینکه در سال ۹۳ رای دیوان عدالت اداری مبنی بر اجباری نبودن کد پیگیری بود اما باعث شد که این سامانه تا حد زیادی تضعیف شود.

ثبات هفتگی در بازار مسکن و خرید آپارتمان

پس از اینکه شاهد نوسانات بسیاری در بازار مسکن بوده‌ایم، دفاتر مسکن از توقف رشد قیمت خبر می‌دهند که در واقع ناشی از این است که بازار دچار رکود شده است. معاملاتی که به صورت قطعی در زمینه مسکن انجام گرفته‌اند در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حدود نصف سال گذشته بوده است.

تقویت بازار در واقع از دو طریق ایجاد می‌شود. اول فروش واحدهای قدیمی هستند که به قصد تبدیل به بهترین برای فروش ارائه می‌شوند و دوم هم واحدهایی کلید نخورده هستند که صاحبان آن‌ها به دلیل سردرگمی در بازار مسکن از فروش آن‌ها امتناع می‌کنند. خرید آپارتمان هم در واقع با همین مشکل رو به روست.