مشاهده چهار سیگنال در فرآیند خرید و فروش مسکن در پایتخت طی ماه های اخیر از قرار گرفتن این بازار در مسیر رکود غیرتورمی خبر می دهد و رسیدن بازار مسکن به ثبات و تعادل تا انتهای سال جاری را نوید می دهد.

نمایشگر بازار مسکن تهران حاکی از پایان دوران نوسان و التهاب در این بازار است و رسیدن ثبات و تعادل را نوید می دهد. به گفته برخی کارشناسان، نوسان قیمت در بازار واحد های لوکس و نیمه لوکس آخرین نوسانات را در ماه آذر تجربه کرده است و به زودی شاهد ثبات قیمت ها خواهیم بود. بر اساس آن چه از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، در ماه آذر نیز رشد قیمت مسکن کماکان ادامه داشته درحالی که حجم معاملات بیش از پیش کاهش را تجربه نموده است. رشد قیمت مسکن در آذرماه در مقایسه با ماه آبان سال جاری و آذر ماه سال گذشته به ترتیب ۴ درصد و ۹۲ درصد گزارش شده است. به گفته فعالان این بازار، بخش قابل توجهی از رشد قیمت مسکن در ماه آذر، جهش قیمت مسکن در منطقه یک تهران بوده است به طوری که رشد قیمت ماهانه و سالیانه قیمت واحد های مسکونی در منطقه یک تهران به ترتیب ۱۱ و ۱۰۵ درصد گزارش شده است. به زعم این که متقاضیان مصرفی بازار مسکن را ترک کرده اند و در این بازار متقاضیان مصرفی به چشم نمی خورند با این حال سفته بازاران کماکان در این بازار حضور دارند.

ماه گذشته، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به این که نرخ ارز روندی نزولی در پیش گرفته است تأکید کرد بازار مسکن به ثبات می رسد و به زودی شاهد کاهش نوسانات خواهد بود. تابلوی معاملات مسکن خبر از محقق شدن این ادعا می دهد به طوری که انتظار می رود به زودی شاهد تعادل قیمت ها در بازار مسکن باشیم. بیشترین جهش قیمت ماهانه مسکن در آذرماه سال جاری، متعلق به مناطق ۱، ۱۲ و ۷ بوده است. رشد قیمت در این سه منطقه به نسبت ماه آبان، ۱۱، ۱۱ و ۹ درصد گزارش شده است. در دیگر مناطق ۲۲ گانه تهران، رشد قیمت در مقایسه با آبان ماه چندان مشهود نبوده به طوری که در منطقه ۹ تهران رشد قیمت ها تنها ۶٫۶ درصد گزارش شده است.

همچون ماه های گذشته، میزان فروش واحد های مسکونی نوساز، روندی نزولی داشته و در مقایسه با ماه گذشته کاهش یافته است. بیشترین حجم معاملات مربوط به واحد هایی تا ۵ سال ساخت بوده، به عبارتی این واحد ها با سهم ۴۳ درصدی از کل معاملات، بیشترین سهم را از آن خود نموده اند با این حال رقم مذکور در مقایسه با آذر ماه سال گذشته، ۵٫۴ درصد افت داشته حال آن که بر میزان معاملات واحد هایی با سن بالای ۶ سال، به میزان ۵٫۵ درصد افزوده شده است. آمار ها نشان می دهد تقاضا برای واحد های کوچک متراژ بیش از پیش نمود پیدا کرده و برجسته شده است. در حالی که در آذر ماه سال ۹۶، بیشترین حجم معاملات مربوط به واحد هایی با مساحت ۶۰ تا ۷۰ متر بوده در آذر ماه سال جاری بیشترین حجم معاملات به نام واحد هایی با مساحت ۵۰ تا ۶۰ متر ثبت شده است.

بر اساس آنچه ارائه گردید، چهار مورد از گزاره های اصلی بازار مسکن، کاهش حجم معاملات، وجود سفته بازان در بازار مسکن، رشد فروش واحد های قدیمی و استقبال از واحد هایی با مساحت های کوچک می باشد. این چهار گزاره نشان می دهند بازار مسکن در بالاترین ظرفیت خود قرار گرفته است و حاکی از آن است که در ماه های پیش رو به جای رکود تورمی شاهد رکود غیرتورمی در بازار مسکن خواهیم بود.

وضعیت فعلی بازار مسکن سبب شده متقاضیان به سمت واحد هایی با قیمت های ارزان حرکت کنند به واسطه همین امر در ماه های آبان و آذر، گرانی حتی در مناطق جنوب تهران هم مشهود بوده است. با این حال به نظر می رسد این روند دنباله دار و پایدار نیست چرا که قدرت متقاضیان در مناطق جنوبی تهران از محله های شمالی واقعا کمتر است.

بررسی مقایسه ای روند قیمت مسکن و نرخ اجاره بها حاکی از آن است که قیمت مسکن در ۲۲ سال اخیر بیشترین رشد را داشته و گویا در بالاترین نقطه ایستاده است. از این رو انتظار می رود در ماه های پیش رو، شاهد کاهش شیب رشد قیمت ها باشیم و پیش بینی می شود شیب جهش قیمت ها مستقیم گردد و یا نزولی گزارش شود. بررسی وضعیت بازار مسکن در سال ۹۱ نشان می دهد همزمان با رشد قیمت ارز، چنین اتفاقاتی رقم خورده است.

توأمان با رشد قیمت ارز در نیمه دوم سال ۹۱، قیمت مسکن رشد را تجربه کرد به طوری که در زمستان سال ۹۱، رشد ارز ۱۱۱ درصد گزارش گردید و جهش ۷۲ درصدی برای قیمت مسکن در تهران به ثبت رسید. حجم معاملات با ۳۶ هزار فقره در بهمن ماه سال ۹۱، بیشترین مقدار را تجربه کرد اما در بهمن ماه سال ۹۲، افت ۱۴۸ درصدی را شاهد بود و به ۱۴ هزار و ۵۰۰ فقره رسید. همزمان با افت معاملات، قیمت مسکن رشد ۸٫۴ درصدی را تجربه کرد که کمتر از شاخص تورم در آن سال گزارش شده است.

رفته رفته قیمت دلار نیز نوسان را تجربه نمود و نهایتا تا ۲۹۰۰ تومان کاهش یافت. همزمان با کاهش نرخ ارز در سال ۹۲، قیمت مسکن نیز روندی نزولی در پیش گرفت و با افت محسوسی همراه گردید. روند رشد سالیانه قیمت مسکن مسکن در بازه ای از منفی یک تا مثبت هشت درصد دچار نوسان گردید که نشان می دهد در بیشتر مواقع کمتر از شاخص تورم بوده است. با این حال با علم به این موضوع که بازار مسکن بازاری دیرپذیر است، این بازار رفته رفته فاصله خود را با بازار ارز پر نمود.

بر اساس آمار های منتشر شده از اواخر سال ۹۱ تا ۲۴ امین روز از آبان سال جاری، رشد دلار ۱۷۳ درصد اعلام شده است کما این که رشد قیمت در این بازه زمانی ۱۳۴ درصد به ثبت رسیده است. چنانچه تکمیل دوره رونق سال جاری با سال ۹۱ را مقایسه نماییم می توان ادعا کرد بر اساس تجربه ای که از سال ۹۱ به دست آمده، با رسیدن قیمت مسکن به نقطه اوج، در آینده می توان ثبات قیمت را پیش بینی کرد.

بر اساس آمار های رسمی منتشر شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، میزان معاملات مسکن در آذر ماه در تهران، ۶ هزار و ۸۰۰ واحد بوده است که این رقم در مقایسه با آبان ماه سال جاری و آذر ماه سال گذشته از افت ۰٫۶ درصدی و ۶۱٫۷ درصدی خبر می دهد. بر اساس آمار های این وزارت، متوسط قیمت اعلام شده برای فروش هر متر واحد مسکونی در آذر ماه امسال، ۹ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بوده که این رقم از رشد ۴٫۱ درصدی و ۹۱٫۸ درصدی در مقایسه با آبان ماه امسال و آذر ماه سال گذشته حکایت دارد.

  • منبع خبر : تی نیوز