وام‌های جدید مسکن مطابق پیش‌بینی کارشناسی، با «استقبال سرد» در تهران روبه‌رو شد. بررسی نبض معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۲۲گانه نشان می‌دهد خریدها در جنوب شهر طی مهرماه با رکود سنگین‌تر از مناطق بالا مواجه شد.

رصد وضعیت بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران حاکی از استقبال سرد از وام جدید مسکن در پایتخت است. اواخر شهریور ماه بود که خبر دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن در کشور منتشر شد و به دنبال ابلاغ آن به شعب بانک عامل مسکن حدود دو هفته پس از انتشار این خبر، حدود یک ماه است که شرایط برای دریافت این وام از سوی متقاضیان خرید خانه فراهم شده است.

با این حال تحقیق میدانی از وضعیت معاملات مسکن در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران در مهر حاکی از این است که استقبال از وام مذکور تقریبا در تمام نواحی بازار سرد بوده است. در حالی که سرمای حاکم بر معاملات مسکن در اولین ماه پاییزی در همه نقاط شهر حاکم بود، اما مقایسه وضعیت مناطق به تفکیک نشان می‌دهد میزان افت معاملات در جنوب شهر به مراتب بیشتر از مناطق نیمه شمالی شهر (مناطق یک تا پنج) بوده است.

    در مهر ماه معاملات در نیمه جنوبی شهر در حالی ۳۱ درصد نسبت به شهریور افت کرد که میزان افت ماهانه معاملات در شمال شهر ۷/ ۲۹ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد افزایش سقف وام مسکن بر خلاف تصور سیاستگذاران، حتی در نواحی ارزان‌قیمت بازار مسکن نیز منشأ اثر نبوده و به رشد معاملات منجر نشده است. در واقع در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران نیز در مهر ماه وام جدید مسکن که سقف آن برای زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته و امکان انضمام وام جعاله ۸۰ میلیون تومانی نیز در ازای خرید اوراق به آن وجود دارد، موجب تحرک بیشتر متقاضیان خرید در بازار نشده است.

    در مناطق متوسط شهر (مناطق چهار و پنج در شرق و غرب تهران) که علاوه بر خرید مصرفی، خریدهایی با هدف سرمایه‌گذاری نیز در بازار مسکن صورت می‌گیرد نیز معاملات در مهرماه با وجود ابلاغ وام جدید مسکن، ۳۵ درصد نسبت به شهریور افت داشته است و این وضعیت به افت دو درصدی میانگین قیمت مسکن در مهر نسبت به پایان تابستان منجر شده است.

    افت معاملات مسکن در همه نواحی بازار اعم از لوکس، مصرفی و ارزان‌قیمت حکایت از آن دارد که وام مذکور برای متقاضیان هیچ‌یک از این سه گروه قیمتی واحدهای مسکونی نقش محرک را نداشته و خریداران اقبالی به آن نشان نداده‌اند.

    دو علت عدم استقبال از وام جدید

    تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن نشان می‌دهد دو علت برای استقبال بسیار سرد از وام دو برابر شده مسکن وجود دارد که به دو اشکال این وام باز‌می‌گردد. شکل بهینه وام مسکن این است که اولا این وام بخش قابل قبولی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد؛ ثانیا پرداخت اقساط آن در استطاعت متقاضیان مسکن باشد. اما این وام در هر دو ویژگی دچار نقصان است.

    میانگین قدرت خرید وام جدید مسکن در مناطق متوسط شهر به ویژه دو منطقه پرمعامله چهار و پنج که کانون خریدهای مصرفی طبقه «میان‌درآمد» به شمار می‌آید، در حال حاضر ۹ مترمربع است و این یعنی قدرت پوشش وام برای مناطق مذکور حتی با وجود دو برابر شدن، همچنان حداقلی است. فعالان بازار مسکن می‌گویند وام جدید در این مناطق حتی به اندازه افزایش یک اتاق خواب استاندارد به مساحت خانه متقاضیان تبدیل به احسن کاربرد ندارد و به همین خاطر حتی خانه‌دارهای مناطق مذکور نیز برای بزرگ‌تر کردن محل سکونت خود رغبتی به استفاده از این وام نشان نمی‌دهند.

    از طرفی سقف وام جدید در تهران برای خرید ۲۵ مترمربع از یک واحد مسکونی در نیمه جنوبی شهر کفایت می‌کند که اگرچه تا حد استاندارد فاصله دارد، اما پوشش نسبتا قابل قبولی دست‌کم برای متقاضیان تبدیل به احسن به شمار می‌آید. با وجود این متقاضیان خرید مسکن در این نواحی عموما استطاعت پرداخت اقساط وام جدید مسکن را ندارند. اقساط ماهانه سقف وام مسکن در تهران بیش از هشت میلیون تومان است و این در حالی است که پرداخت چنین قسط سنگینی از عهده متقاضیان مسکن در مناطق نسبتا ارزان شهر خارج است. بنابراین وام مسکن در برخی نواحی از بازار که استطاعت پرداخت اقساط وجود دارد، به دلیل پوشش ناچیز هزینه خرید خانه عملا کارآیی ندارد و مورد اقبال واقع نشده است. در نواحی دیگر بازار که قدرت پوشش وام معقول‌تر است نیز، به دلیل عدم تناسب اقساط با استطاعت متقاضیان مسکن این وام نتوانسته منشأ اثر باشد و به افزایش تقاضای خرید مسکن منجر شود.