در میزگرد خط اعتباری مسکن مهر، گفته شد که ۸۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی بانک مسکن تبدیل به مسکن مهر شد و همین امروز هم ۴۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی بانک، مربوط به مسکن مهر است.
تامین مالی پروژه مسکن مهر از آن دسته بحث‌های کارشناسی است که نظرات بسیار متفاوت و بعضا متناقضی پیرامون آن طرح می‌شود.
عده‌ای از مسئولان تامین مالی مسکن مهر را تورم زا خطاب کرده و بخشی از تورم ابتدای دهه نود را به گردن این حوزه می‌اندازند اما بخش دیگری از کارشناسان معتقدند، تامین مالی پروژه مسکن مهر نه تنها تورم زا نبود بلکه در شرایط سخت تحریمی زمینه سرپا ماندن اقتصاد ایران را مهیا کرد و به عنوان لنگر تورمی عمل کرد.
نکته قابل توجه در مسئله بحث‌های پیرامون تامین مالی مسکن مهر به خصوص در بخش مخالفان آن است که این پروژه عظیم ۴ میلیون واحدی در سال‌ها به واسطه همین استدلال‌های بیان شده مخالفان به طور کامل متوقف شد و سرنوشت تامین سرپناه بسیاری از خانوارهای فاقد مسکن با تهدید جدی مواجه شده و زمینه محقق نشدن اهداف این ابر پروژه مهیا شد؛ این مسئله تا جایی پیش رفت که رهبر معظم انقلاب بارها در جلسات هیئت دولت دستور تکمیل سریع این پروژه را دادند اما بی‌توجهی مسئولان دولت وقت منجر شد تا هم اکنون با گذشت بیش از ۱۰ سال از آغاز پروژه مسکن مهر هم‌چنان شاهد مسکن مهرهای نیمه‌تمام باشیم.
در این میان با وجود اینکه بسیاری از مخالفان مسکن مهر به قصد توقف این پروژه بهانه‌های متنوعی پیرامون مشکلات آن بیان کردند اما هیچ‌گاه حاضر به تشریح جامع مسئله تامین مالی مسکن مهر نشدند.
علاوه بر این شرح تصمیمات گرفته شده تحت عنوان «ساماندهی بازار مسکن» از جمله «صندوق پس انداز مسکن یکم» که عباس آخوندی در روز شروع به کار صندوق از تعبیر، «امروز آغاز رسمی تغییر جهت بانک مسکن از یک بانک کارگزاری به بانک توسعه‌ای است» استفاده کرد نیز از مواردی است که اطلاعات قابل توجهی از آن در دسترس نیست.
بر همین اساس و به منظور بررسی و شناخت دقیق موارد مذکور، به سراغ مسئولان بانک مسکن رفتیم و بر اساس قولی که از آن‌ها گرفته بودیم، شرح جامع تامین مالی مسکن مهر و همچنین صندوق پس انداز مسکن یکم را از آن‌ها طلب کردیم.
در این میزگرد ۲ ساعته، محمود شایان مدیرعامل بانک مسکن، محمد حسن علمداری عضو هیات‌مدیره بانک و محمدحسن مرادی معاون مدیرعامل در امور طرح و برنامه بانک مسکن در جلسه حاضر شده و به سوال خبرنگاران به طور تفضیلی پاسخ دادند و ۲ پروژه بانکی تامین مالی مسکن مهر و همچنین صندوق پس انداز مسکن یکم را از منظر بانک مسکن تشریح کردند.
کاربران می‌توانند فهرست اهم مطالبی که در این میزگرد مطرح شد را در ادامه مطالعه کنند.
در فاصلۀ سال ۹۰ و ۹۱ بانک مسکن بیش از ۲۰ بار وام مسکن مهر را قطع کرد به این علت که پول نبود
تقریبا ۸۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی بانک مسکن تبدیل به مسکن مهر شد و همین الان هم ۴۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی بانک مربوط به مسکن مهر است
ما تا پایان سال ۹۱ هیچ خط اعتباری نداشتیم و اضافه برداشت هم داشتیم
اولین مصوبه در دولت یازدهم این بود که مسکن مهر متوقف شود
مسکن مهر تا پایان سال ۹۲ میانگین ۸۰ درصد تمام شده بود
کارشناسان بانک جهانی گفتند صندوق پس انداز مسکن موجب زیان‌دهی خواهد شد
۵۱ درصد اقساط بازگشتی مسکن مهر تا کنون سود است
اقساط بازگشتی متعلق به بانک مرکزی تقریبا ۲۰ هزار میلیارد تومان است
از مردادماه ۱۴۰۱ روند بازپرداخت خط اعتباری بانک مسکن در طی اقساط ۱۵ ساله به بانک مرکزی آغاز می‌شود
جمع تعهدات ایجاد شده برای بانک مسکن از محل اقساط بازگشتی ۳۷۸۰۰ هزار میلیارد تومان است
آن زمان ما را مجبور می‌کردند ۳۰۰ شعبه اضافی باز کنیم
بانک مسکن سالی ۶۰۰ هزار فقره تسهیلات پرداخت می‌کند
مشتری‌های سودآور بانک را در زمان مسکن مهر از دست دادیم
کل تسهیلاتی صندوق پس انداز مسکن یکم ۱۸۴۲۸۵ فقره پلاک در باز ۶ ساله است
تعداد وام‌های صندوق پس انداز یکم در مقابل معاملات بازار مسکن ناچیز بود و در بازار تاثیر نداشت
در ادامه مشروح این گفت‌وگو آورده شده است.
ساخت مسکن در دولت نهم از کجا کلید خورد؟
پروژه مسکن مهر یکی از مظلومترین دستاوردهایی است که در دولت گذشته با هجمه سنگین مواجه شد. یکی از محورهای اساسی، هجمه به پروژه مسکن مهر، مسئله تامین مالی این پروژه بود، در این جلسه قصد داریم به صورت تفضیلی روایت متولیان بانک مسکن از تامین مالی مسکن مهر را بشنویم؛ آقای شایان گفت‌وگو را با شما آغاز می‌کنیم.
شایان: قبل از مسکن مهر، مسکن روستایی سالانه ۲۰۰ هزار واحد به همه بانک‌ها می‌دادند و بین بانک‌های مختلف سهمیه‌بندی می‌شد، آقای احمدی‌نژاد رئیس‌جمهور وقت در دو مقطع سال ۹۰ و ۹۱ که هم‌زمان مسکن مهر هم بود علاوه بر ۲۰۰ هزار تایی که به بانک‌ها سهمیه می‌داد، ۲ تا ۲۰۰ هزار تا یعنی ۴۰۰ هزار تا علاوه بر آن سهمیه از محل مسکن مهر اختصاصاً به بانک مسکن بدهند، چراکه طرح بهسازی روستایی عقب مانده است.
متولی این امر بنیاد مسکن بود، مجوزهایی که مرحوم آقای تابش آن زمان گرفته و به ما از طریق بانک مرکزی ابلاغ کرده به صراحت ذکر شده که از محل مسکن مهر است و مستندات همه موجود هستند، پس این علاوه بر سهمیه‌ای است که بین بانک‌ها سالانه تقسیم می‌شده است.
بنیاد مسکن اعتقاد دارد که ما نزدیک به ۲ میلیون واحد مسکن روستایی را از سال ۸۴ که این قانون آمده تا به امروز بهسازی و نوسازی کردیم، تقریبا بالای ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد توسط بانک مسکن در سنوات انجام شده و ۴۰۰ هزار تای آن از خط اعتباری مسکن مهر بوده است.
پس ۴۴۲ هزار واحد مسکن روستایی که در آمار شما منعکس شده ذیل خط اعتباری بعد از سال ۹۱ است؟
شایان: خط اعتباری کلاً بعد از سال ۹۱ آمده است، قانون مسکن مهر سال ۸۶ در بند ب تبصره ۶ تصویب شد و تا مقدمات آن انجام شود، مسکن مهر سال ۸۸ کلید خورد که مسکن اجاره‌ای ۵ ساله بود و اولین پرداختی‌ها سال ۸۸ بود که در آن سال نرخ مسکن مهر ۱۲ درصد بوده و کسانی که در سال ۸۸ تسهیلات گرفتند، هنوز هم اگر پرونده‌ای باقی مانده باشد نرخ سود دوران مشارکت بوده و همان ۱۲ درصد است.
باوجود اینکه ۵ بار در این ۱۲ سال گذشته این موضوع از طرف وزارت راه و شهرسازی، استانداری‌ها، فرمانداری‌ها و بانک مسکن تقاضا شده و به شورای پول و اعتبار رفته، تا امروز کسی متقبل نشده است که نرخ سود دوران مشارکت به دلیل پرونده‌های تسهیلاتی سال ۸۸، ۴ یا ۷ یا ۹ درصد شود.
پس ۳ نرخ سود را برای تسهیلات مسکن مهر هم داریم، در تهران ۹ درصد، مراکز استان‌ها ۷ درصد و سایر شهرها ۴ درصد است، تقریباً از برج ۱۱ سال ۸۸ مسکن مهر به معنایی که امروز داریم شروع شد و فقط تعاونی مسکن بود، آن زمان ۶ بانک سهمیه داشتند که یکی بانک مسکن بود، با توجه به اینکه ما بانک تخصصی هستیم معمولاً ۲۰ تا ۳۰ درصد تسهیلات تکلیفی که در بخش مسکن است، به بانک مسکن می‌دهند و مابقی بین ۵ بانک دولتی یا نیمه‌دولتی تقسیم می‌شود.
در تاریخ ۸۹/۰۱/۲۰هیئت دولت تصویب کرد که نرخ سود مسکن مهر از اول فروردین ۸۹ میزان ۴ و ۷ و ۹ درصد باشد. پس هر تسهیلاتی که تا قبل از آن تاریخ پرداخت کردیم، دوران ساخت آن همان ۱۲ درصد بود و فروش اقساطی شد. آن زمان سهمیه بود و بر اساس سهمیه کار می‌کردیم و ما که یک بانک تخصصی بودیم، زیرساخت‌های ما آماده‌تر بود و نیت بر کمک به دولت‌ها هم داریم و هر دولتی هر قانونی در حوزۀ مسکن تصویب کند که به ما ارتباط داشته باشد به نحو احسن اجرا می‌کنیم.
وقتی کار کردن توسط بانک‌های دیگر خوب پیش نمی‌رود
سال ۸۹ هم بانک مسکن تسهیلات پرداخت کرد، یک سری بانک‌ها مانند تجارت و ملی هم یک تعداد واحد حدود ۸۰ هزار واحد پرداخت کردند و وقتی دیدند کار پیش نمی‌رود، آن زمان مدیرعامل بانک مسکن و وزیر راه و شهرسازی به این نتیجه رسیدند و تصویب کردند که عاملیت را کلا به بانک مسکن بدهند. بانک مسکن هم گفت که دیگر این منابع پاسخگو نیست و در جواب گفتند که شما اوراق صادر کنید و سود آن را بگیرید و در آن زمان هنوز خط اعتباری وجود نداشت.
مرادی: حدود ۳۰ هزار میلیارد اوراق صادر شد که هنوز هم سود آن کاملا پرداخت نشده است، ما برای کمبود نقدینگی اوراق مخصوص مسکن مهر منتشر کردیم به این امید که دولت سود این اوراق را به ما بدهد. اوراق را آن زمان ۲۲ درصدی صادر کردیم که در بازار خریدار داشته باشد و از آن طرف تسهیلات ۱۲ درصدی بود. چرا دولت مصوبه‌ای برای تفاوت نرخ ۱۶ هزار میلیارد تومان داد؟ نرخ اوراقی که ما آوردیم ۲۲ درصد بود، منابع داخلی و تمام‌شدۀ ما هم ۱۸ درصد بود و موظف بودیم با نرخ ۱۲ درصد با مسکن مهر حساب کنیم و با مردم ۴ و ۷ و ۹ حساب کنیم.
ماجرای اختلاف ۱۶ هزار میلیارد تومانی بانک مسکن و بانک مرکزی از زبان مدیران بانک مسکن
در واقع ۵.۲۳ از میانگین همان ۴ و ۷ و ۹ است؟
مرادی: بله؛ پس سال ۸۹، بانک مسکن شروع به پرداخت کرد و از همه هم جلوتر بود و قرار بود تسهیلاتی که پرداخت می‌کنیم دولت با ما ۱۲ درصد حساب کند و نرخ سود مشارکتی هم در آن زمان ۱۲ درصد بود و عقود فروش اقساطی ۱۱ درصد بود، این نرخی بود که دولت داشت و نرخ مردم هم ۴ و ۷ و ۹ بود.
در حقیقت این‌طور نبود که به بانک خط اعتباری بدهند و بگویند حالا شما تسهیلات بدهید، بلکه بانک ابتدا تسهیلات داد و بدهی که بالا آورد و بعداً بدهی بانک مسکن را به خط اعتباری تبدیل کردند.
علمداری: در سال ۹۰ پرداختی‌های مسکن مهر اوج گرفت و عاملیت را ۱۰۰ درصد به بانک مسکن دادند، آن ۳۰ هزارتا هم تمام شد و تمام منابع داخلی بانک مسکن هم تمام شد و همۀ فعالیت‌های بانک مسکن هم جمع شد، در آن سال تقریبا ۸۵ درصد عملکرد ما فقط مسکن مهر است و ۱۵ درصد متفرقه کار کردیم، از طرف دیگر فشار رئیس‌جمهور وقت بود که شما پرداخت کنید.
در فاصلۀ سال ۹۰ و ۹۱ بالای ۲۰ بار ما مسکن مهر را قطع کردیم به این علت که پول نداشتیم و اگر بخواهید تک تک بخش‌نامه‌ها را هم به شما می‌دهم، اواخر دیگر جرأت نمی‌کردیم بخش‌نامه بزنیم و تلفنی به ما می‌گفتند که دیگر مسکن مهر پرداخت نکنید؛ تا ما خط اعتباری مسکن مهر را قطع می‌کردیم آقای رئیس‌جمهور که رئیس شورای مسکن آن زمان بودند و در همۀ جلسات شرکت داشتند دستور دادند که بانک مسکن ادامه دهد ما هم یک بانک دولتی هستیم و مجبور بودیم که به دستورات عمل کنیم.
نتیجۀ این دستورات اضافه برداشت از بانک مرکزی شد و بانک مرکزی ساتنای ما را قطع کرد به حدی که من که مدیر یک استان بودم در آن زمان پول برای ATM ها نداشتیم و من شخصاً چک در وجه بانک صادرات می‌کشیدم و بانک صادرات چک من را نقد می‌کرد و از طریق ملی پول به من می‌دادند؛ می‌خواهم این را بگویم که سال ۹۰ و ۹۱ کار به جایی کشیده شد حتی پول نقد نداشتیم و فعالیت غیربانکی ما به کل قطع شده بود و در کنار این‌ها چون بانک مسکن و کشاورزی تحریم نبود، دولت به ما تکلیف داده بود که ارز و LC های را تأمین کنیم و در آن‌جا هم مبلغ گزافی از بانک هزینه شد.
در پی این اتفاقات بانک مسکن به مرحله‌ای رسید که میزان بدهی نه تنها از سرمایه بلکه از تمام دارایی‌ها بیشتر شد و تقریبا ۸۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی بانک مسکن تبدیل به مسکن مهر شد و همین الان هم ۴۰ درصد پرتفوی تسهیلاتی ما مسکن مهر است.
به همین دلیل دولت مصوبه‌ای داد که تفاوت نرخ سود ۱۲ درصد را که از مردم می‌گیرند، یک یارانه‌ای به بانک مسکن بدهند که جبران هزینه‌های پنهان و آشکار مسکن مهر باشد و این مصوبه برای سال ۸۹ یا ۹۰ بوده است.
مسئله ۱۶ هزار میلیارد تومان برای سال ۹۶ بود؟
شایان: نه در سال ۹۶ لغو کردند و در تفاهم‌نامه‌ها این موضوع پیش‌بینی شده بود، پس این ۱۶ هزار میلیاردی که بانک مسکن محاسبه کرده تفاوت نرخ ۱۱ یا ۱۲ درصد فروش اقساطی با ۵.۲۳ که شما می‌فرمایید است که به عنوان طلب بانک مسکن از دولت تلقی می‌شود و هیچ ارتباطی به مردم و اقساط بازگشتی ندارد و دولت هر زمانی که پول زیادی داشت و خواست بدهی خود را به بانک‌ها بدهد این رقم را هم باید به بانک مسکن بدهد و تنها کاری که بانک مسکن انجام داد، صورت‌های مالی بانک مسکن را از زیان‌ده که نتواند فعالیت کند، نجات داد و این موضوع تا پایان سال ۹۶ ادامه داشت.
در پایان سال ۹۶ بانک مرکزی گفت که آن زمان شما اضافه برداشت داشتید و پول‌های من را برداشت می‌کردید و تا حالا برای شما بود ولی از الان به بعد باید به من بدهید چون آن زمان خط نداشتید و الان خط دارید و این پول تفاوت نرخ سودی که مصوبۀ دولت است و باید یارانه بدهد باید گیر من بیاید.
پس یعنی از ۹۱ تا ۹۶ این ۱۶ هزار میلیارد جمع شد و در ۹۶ بانک مرکزی گفت که مابه‌التفاوت برای من است؟
علمداری: بانک مرکزی گفت که گذشته چون ضرر و زیان کردید برای خودتان باشد ولی الان که اوراق صادر کردید و من سودش را به شما ندادم، بانک مسکن اضافه‌برداشت کرد و شما را جریمۀ ۳۴ درصدی کردم که برای جبران این موارد آن پول برای شما باشد ولی الان چون تبدیل به خط اعتباری شده و دیگر منابع شما درگیر نیست و مسکن مهر هم به یک سکونی رسیده و مشکلی ندارید دیگر پول برای من است و سرانجام دعوا شد.
این دعوا به کمیسیون‌های اقتصادی دولت، سازمان برنامه و بودجه، وزارت اقتصاد و دارایی و وزارت راه و شهرسازی کشیده شد، وزارت راه و شهرسازی مثل همیشه از ما حمایت نکرد و در کنار بانک مرکزی بر علیه ما عمل کردند اما وزارت اقتصاد به نفع ما عمل کرد. در آخر دولت به این نتیجه رسید که نه به بانک مسکن و نه به بانک مرکزی می‌دهم و کلاً این مصوبه لغو است، این طلب بانک مسکن تا پایان سال ۹۶ محاسبه شده و طلب بانک مسکن از دولت به کنار که ورشکسته اعلام نشود ولی از سال ۹۶ به بعد نه بانک مرکزی نه به بانک مسکن می‌دهم.
اولین مصوبه در دولت یازدهم این بود که مسکن مهر متوقف شود
پس تنش‌هایی که بین آقای سیف و آقای بت‌شکن بوده بر سر همین موضوع بوده است؟
علمداری: بله دعوا سر ادامۀ پول‌ها از سال ۹۶ به بعد بود و اگر این‌طور نمی‌شد همان دوره بانک مسکن به عنوان بانک زیان‌ده بسته می‌شد زیرا ۸۰ درصد پرتفوی مسکن مهر بود و به مردم هر سودی که می‌خواهید می‌دهید ولی از آن طرف ۴ و ۷ و ۹ درصد باز پس گرفته می‌شود که طبیعتاً زیان‌ده خواهیم شد.
پس این تفاوت نرخ سودی که محاسبه شده از هیچ جایی برداشت نشده و به ما هم تا امروز پولی ندادند و حتی دو بار که پیگیری کردیم، گفتند یک مقدار اوراق خزانه می‌دهیم که وضعیت مالی را اصلاح کنیم که آن هم تا این لحظه اتفاق نیفتاده است و این ۱۶ هزار میلیارد فقط یک شناسایی است که ثبت حسابداری شده و از این طرف بدهی دولت و طلب بانک مسکن است که تاثیر صورت‌های مالی هم این‌طور است که نسبت‌های بانک مسکن را اصلاح کرده و موجب شده مشکلی پیش نیاید.
ما تا پایان سال ۹۱ هیچ خط اعتباری نداشتیم و اضافه برداشت هم داشتیم. در پایان سال ۹۱ که دیدند ما اضافه برداشت زیاد داریم و باید اصلاح شود و دولت هم در پایان کار خود بود و قرار بود مرداد ۹۲ دولت جدید مستقر شود، آقای علی نیکزاد در این برهه بسیار زحمت کشید و بالاخره بانک مرکزی را قانع کرد که اضافه برداشتی‌های بانک مسکن در ۵ قرارداد مجزا به مرور به خط اعتباری تبدیل شود و میانگین نرخ‌ها ۳.۵ درصد بود.
اولین خط اعتباری که به ما دادند مبلغ ۱۰۰۰ میلیارد ریال با نرخ ۹ درصد است، دومین خط اعتباری ۳۵۰۰۰ میلیارد ریال با نرخ ۹ درصد، سومین خط اعتباری ۷۰ هزار میلیارد ریال، چهارمین خط اعتباری ۲۹۷۴۶۱ میلیارد ریال و پنجمین خط اعتباری تا سرجمع ۴۲۰ هزار میلیارد ریال و آخرین خط اعتباری که به ما دادند جمعاً ۴۵۰ هزار میلیارد ریال بوده است.
پس طی سال‌های ۹۱ تا ۹۲ کل خط اعتباری همین بود و از تاریخ ۶ شهریور ۹۲ هم دیگر از طرف بانک مسکن تسهیلاتی پرداخت نشد چون اولین مصوبه در دولت جدید این بود که مسکن مهر متوقف شود ولی خب قبلی‌ها نیمه‌کاره مانده بود و طرح‌های جدید متوقف شد. پس ما کل این مبلغ‌ها را پرداخت کردیم و قرارداد بسته بودیم و بعد آمدند به خط اعتباری تبدیل کردند. ما بابت پیشرفت فیزیکی کار مدام پول پرداخت می‌کردیم و به بانک مرکزی بدهکار می‌شدیم و به ازای هر بدهکاری بانک مرکزی یک خط اعتباری به ما می‌داد یعنی ما اضافه برداشت می‌کردیم، جریمه می‌شدیم و بعد خط اعتباری پرداخت می‌شد.
مسکن مهر تا پایان سال ۹۲ میانگین ۸۰ درصد تمام شده بود
الان این ۴۵ هزار میلیارد تومان خط اعتباری آن ۳۰ هزار میلیارد تومان اوراق را جبران کرد یا مازاد ۲ تا ۳۰ هزار میلیارد تومان بوده است؟
شایان: اصل آن را جبران کرد ولی سود آن هنوز باقی مانده است که گفتند چون یارانه می‌گیرید دیگر سود نمی‌دهیم و این‌ها که گفتم همه برای دولت آقای احمدی‌نژاد بود. مسکن مهر تا پایان سال ۹۲ میانگین ۸۰ درصد تمام شده بود اما این ۸۰ درصد برای ۸۰۰ هزار واحد خود مالک بود ولی تعاونی‌ها و سه‌جانبه‌ها میانگین ۴۰ درصد هم نبود؛ ۸۰۰ هزار واحد خود مالک یعنی زمین برای مردم بود و صرفاً وام می‌گرفتند و معرفی‌نامه می‌آوردند و وام ۴ یا ۷ یا ۹ درصدی می‌گرفتند و این ۸۰۰ هزار تا چون برای مردم بود خودشان سریع ساختند.
سال ۹۲ یا ۹۳ یک تجمیعی آمد که برای مسکن غیرخودمالک یعنی تعاونی‌ها و سه‌جانبه‌های بالای ۸۵ درصد کارت قسط صادر کنید ولی خب هم ۱۵ درصد از کار به‌علاوۀ خدمات روبنایی و زیربنایی مانده بود. وقتی دیدند مسکن مهر با این پول‌ها تمام نمی‌شود و تورم هم بالا رفته، دولت بعدی مصوبه داد که خط اعتباری ۴۵۰ هزار میلیاردی را به ۵۵۵ هزار میلیارد تومان تبدیل کرد ولی گفت من دیگر پولی به شما نمی‌دهم و خودتان از بازگشتی مسکن مهر هزینه کنید.
ما ۲ قسط از خط اعتباری را در زمان آقای روحانی پرداخت کردیم (همان قضیۀ امهال ۳ ساله و ۱۰ ساله است) و گفتند ۳ سال به شما امهال می‌دهیم و هر چه اقساط وصول کردید تا سقف ۵۵۵ هزار میلیارد دوباره به مسکن مهر تزریق کنید و ما از شما قسط نمی‌گیریم و این‌گونه خط را بالا بردند.
در زمان دولت احمدی‌نژاد سقف وام هم از ۲۰ به ۲۵ میلیون تومان رساندند سپس در دولت روحانی ابتدا سقف وام را ۳۰ میلیون تومان، سپس ۴۰ میلیون تومان و بعد ۴۵ میلیون تومان و برای پردیس هم استثنائاً ۵۰ میلیون تومان کردند چون در پردیس ساخت زیرساخت‌ها عقب بود.
نظر منفی کارشناسان بانک جهانی درباره طرح مسکنی آخوندی
الان یک آماری هست می‌گویند که از این ۵۵.۵ هزار میلیارد تومان که گفتید تا الان ۵۲.۵ هزار میلیارد تومان به مسکن مهر تزریق شده است.
علمداری: خیر ۵۴.۸ هزار میلیارد تومان است و مابقی هم چون پیشرفت فیزیکی ندارد تزریق نکردیم ولی تعهدات بانک هست، در تاریخ ۱۸ خرداد ۹۴ آقای آخوندی در بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار یک طرحی تحت عنوان صندوق پس‌انداز مسکن یکم برده است، در دولت آقای رفسنجانی هم صندوق پس‌انداز مسکن بود و این طرح جواب داده بود پس دوباره برگشت تا با پس‌انداز مردم تسهیلات پرداخت شود.
در دهه هشتاد کارشناسان بانک جهانی بنا به دعوت بانک مرکزی آمدند بررسی کردند که این کاری که بانک مسکن انجام می‌دهد یعنی صندوق پس‌انداز مسکن در آخر موجب زیان‌دهی خواهد شد و گفتند که این صندوق را جمع کنید، آن زمان ۲۷۰۰۰ میلیارد پول کم آوردیم که رفتیم خط اعتباری گرفتیم و جریمه دادیم.
تسهیلات خرید و ساخت بود؟
مرادی: بله، کل سپرده‌های بانک ۱۰۰ هزار میلیارد بود که ۲۷ هزار میلیارد تومان کسری داشت.
علمداری: به همین خاطر گفتیم صندوق پاسخگو نیست و حالا چکار کنیم که پاسخگوی شرایط باشد و گفتند که شما باید یک منابعی به صندوق تزریق کنید و گفتند اگر ما بخواهیم به صندوق منابع تزریق کنیم نرخ هم باید تغییر کند که گفتیم مشکلی نیست و شما پول بیاورید ما مدل‌سازی می‌کنیم که ۷ سال دیگر اقساط وصولی مسکن مهر را از شما نمی‌گیریم و نزد بانک مسکن بماند.
ابتدا هم نرخ آن ۱۴ درصد بود بعد ۱۳، ۱۱ و بعد ۸.۹ و در آخر ۸.۶ شد که این هم بر اساس محاسبه و مدل بود چون پول ارزان قیمتی که به دست بانک مسکن داده بودند و ما باید تزریق می‌کردیم به این خاطر ۷ سال بابت صندوق یکم دادند تا امروز چیزی که ما از محل وصولی‌های مسکن مهر به صندوق یکم تزریق کردیم ۱۸ هزار میلیارد تومان است.
ظرفیت اولیه صندوق پس‌انداز یکم ۹ هزار میلیارد تومان بوده است و مقایسه صحبت شما و مصوبه شورای پول و اعتبار یعنی این صندوق ۲ برابر حجم خود زیان داشته است، حال اقساط بازگشتی مسکن مهر ۲ برابر کسری صندوق را جبران کرده است؟
مرادی: پیش‌بینی شده بود ۴۰۰ هزار نفر در این صندوق سپرده‌گذاری کنند و بعد گفتند حدود ۲۰ درصد انصراف می‌دهند و چیزی حدود ۴۰۰ هزار نفر می‌توانند از تسهیلات صندوق استفاده کنند که در عمل به ۶۶۰ هزار حساب افتتاح شده رسیدیم.
در اسفند سال ۹۴ وقتی دیدند از صندوق خیلی استقبال نشد برای جذاب‌تر شدن طرح گفتند که زن و شوهر می‌توانند دو تا وام را بگیرند که بعد از آن استقبال شدیدی شد و به عدد ۶۶۰ هزار تا رسید، از این رقم الان حدود ۲۵۰ هزار تا تسهیلات گرفتند و حدوداً ۲۶۰ هزار تا هم هنوز تسهیلات نگرفتند ولی بانک به آن‌ها متعهد است و باید پرداخت کند.
کارشناسان بانک جهانی پیشنهاد توقف مدل صندوق پس انداز مسکن یکم را داده بودند
چنین زیانی برای صندوق قابل تصور بود؟
مرادی: ماهیت صندوق‌های این چنینی زیان‌ده است، کارشناسان بانک جهانی در دهۀ اولی که صندوق تأسیس شده بود، آمدند بررسی کردند و پیشنهاد توقف دادند و بانک مرکزی هم از آن تاریخ به بعد بانک را ملزم به توقف صندوق می‌کرد و چندین سال صندوق در بانک عملکردی نداشت.
از سال ۸۳ تا ۹۴ ما صندوق نداشتیم و «ممتاز» جایگزین آن شد چراکه ممتاز دیگر کسری صندوق را نداشت و تعهد آن خیلی کمتر بود. در صندوق توان ما سالانه ۲۰۰ درصد است یعنی شما یک واحد سپرده می‌گذارید و ۲ واحد تسهیلات می‌گیرید و پول خودتان هم می‌گیرید که ناترازی هم به همین علت است در صورتی که در ممتاز ۳۳ درصد توان سالانۀ ما است که مدل مشابه آن در آلمان بود که هر ۵ سال یک برابر تسهیلات می‌دهند و ما سالی ۲ برابر می‌دهیم که موجب می‌شده صندوق با کسری مواجه شود و برای همین هم آمدند اقساط مسکن مهر را به صندوق تزریق کردند که کسری را جبران کند و تا الان هم حدود ۱۸۰ هزار میلیارد ریال جبران کسری صندوق تا این تاریخ بوده است.
علمداری: حالا برگردیم به اقساط وصولی مسکن مهر، چیزی که تا این لحظه از اقساط مسکن مهر وصول کردیم ۳۴۰ هزار میلیارد ریال بوده است که یک بخشی از این سود و یک بخشی هم اصل قسط است، ۲ درصد از سود حق عاملیت بانک مسکن است، مبلغی که ما به عنوان سود شناسایی می‌کنیم و سازمان مالیات بر اساس آن مالیات از ما می‌گیرد. بر این اساس ۵۱ درصد این پول دریافتی ۳۴۰ هزار میلیارد ریالی سود است و از طرفی اقساط ۲۰ ساله دارد که سود سال‌های اول خیلی بیشتر از سود سال‌های آخر است. سودی که در صورت‌های مالی بانک مسکن شناسایی می‌شود دو حالت دارد: اولاً که ما باید مالیات این سود را بدهیم که سالانه از ما دریافت می‌گردد، ثانیاً ما بودجه نداریم و جزء دستگاه‌هایی هستیم که بودجۀ ما از محل کارمزد یا درآمدهای خودمان است در واقع سقف بودجه داریم ولی ردیف بودجه نداریم یعنی از یک سقف بیشتر نمی‌توانیم مصرف کنیم.
مثلا سالانه سازمان برنامه و بودجه به ما می‌گوید که چقدر از حقوق و مزایا می‌توانید استفاده کنید و هزینه‌ها به چه صورت باشد ولی منبعی از دولت نداریم و منبع ما از محل درآمدهای خودمان است. پس این سود هم هزینۀ شعب و اجارۀ شعب و آب و برق و حقوق و دستمزد و غیره است. ۲ درصد سود هم برای ما است.
چقدر از این ۳۴ هزار میلیارد تومان تا کسر میزان سود قابل تزریق به پروژه‌ها است؟
علمداری: هزینه‌ها را که کم کنیم به‌علاوه سهم سود بانک مرکزی که نمی‌دهیم تقریبا ۲۰ هزار تا بابت اصل می‌ماند که از اقساط است.
الان چرا سود خود بانک مسکن را کم کردید؟
علمداری: برای اینکه داریم هزینه می‌کنیم.
مرادی: در حسابداری اصلی به نام وضع هزینه‌ها از درآمدهای هر سال که خب درآمدهای هر سال به حساب سود و زیان می‌رود.
پس عملا برا اساس اظهارات شما وقتی از اقساط بازگشتی حرف می‌زنیم نباید بگوییم ۳۵۰۰۰ هزار میلیارد تومان بلکه باید آن ۲۰ هزار میلیارد تومان را مدنظر قرار دهیم؟
علمداری: اگر این ۳۵۰۰۰ میلیارد تومان اصل بود که یعنی مردم کل پولشان را دادند در صورتی که الان ۵۰ هزار میلیارد تومان از مردم مطالبات داریم که قسط نمی‌دهند، پس این بابت اصل و سود ۲۰ ساله است. سود آن بابت خدمات ما یعنی کارمزد، وام دادن و هزینه‌های جاری است که قانون تعیین کرده است و خود خط اعتباری برای ما ۳.۵ درصد هزینه دارد و ۲.۵ الی ۳ درصد هم هزینه‌های سربار دارد که در کل خط اعتباری ۶ درصد هزینه برای ما در پی دارد. دعوای ما الان این است که ۲ درصد کم است، خب در آن زمان به ما یارانه می‌دادند که می‌گفتیم ۲ درصد خوب است ولی الان ۲ درصد جواب نمی‌دهد.
سرنوشت اقساط بازگشتی مسکن مهر چه شد؟
خب الان وضعیت منابع بازگشتی مسکن مهر به چه نحوی است؟
علمداری: الان بدهکار هستیم، ۲۰ هزار میلیارد تومان که بابت اقساط وصولی مسکن مهر پول پیش ماست و مرداد ۱۴۰۱ هم باید اقساطی ۱۵ ساله پس بدهیم، حالا چه تعهداتی به ما دادند؟ گفتند که ۱۰ هزار میلیارد تومان به مسکن مهر تزریق کنیم که در کسری مسکن مهر ما به رقم ۲۲۰۰۰ میلیارد تومان رسیدیم و فعلا ۱۸۰۰۰ میلیارد تومان هست، ۲۲۰۰۰ میلیارد تومان هم به صندوق یکم بدهید و ۱۸۰۰ میلیارد تومان هم به بازنشستگان وام بدهید که جمع این تعهدات ۳۳۸۰۰ میلیارد تومان خواهد شد که به مدت ۱۰ سالی که امهال دادند، ۵ هزار میلیارد تومان سرمایۀ بانک را افزایش داد و گفت که ۴ هزار میلیارد تومان هم به زیرساخت‌ها و بافت فرسوده وام بده در قبالی که ۵۰ هزار میلیارد ریال از این خط اعتباری را من به افزایش سرمایه تبدیل می‌کنم.
ما از این ۴۰ هزار میلیارد ریال فقط ۱۰ هزار میلیارد به پردیس وام دادیم و حدود ۵ هزار میلیارد تومان هم به پرند وام دادیم و سقف وام بافت فرسوده هم از ۲۵۰ به ۳۰۰ میلیون تومان رساندیم که از همین محل ۴۰ هزار میلیارد بود و جمعاً تعهدات بانک ۳۷۸۰۰ هزار میلیارد تومان از اقساط وصولی و افزایش سرمایه از محل اقساط وصولی خواهد شد که می‌خواهم بگویم رایگان به ما افزایش سرمایه ندادند و در قبال آن برای ما تعهد ایجاد کردند و چون تعهد کردم باید انجام بدهم حتی اگر ۱۴۰۱ به بعد باشد.
به این نکته می‌رسیم که اگر در بعضی از مقاطع پول زیاد داشتیم در بعضی مقاطع هم کم داشتیم ولی تعهدات ثابت است؛ تا امروز هم ۳۴۰۰۰ میلیارد تومان داشتم که گفتم باید ۲۰ هزار میلیارد تومان آن را به بانک مرکزی بدهم و ۹۸۰۰ میلیارد تومان هم مازاد ۴۵۰۰۰ میلیارد تومان به مسکن مهر تزریق کردیم که در مجموع ۵۴۸۰۰ میلیارد تومان برای مسکن مهر شد، ۱۸۰۰۰ میلیارد تومان تا هم به صندوق یکم تزریق کردیم و این مبلغ را تا الان هزینه کردیم و حسابرس قانونی هم بررسی کرده و تایید شده و ۱۰ هزار میلیارد تومان کمبود داریم که از منابع بانک دادیم به این امید که برگردد.
که اگر این‌طور محاسبه بشود که شما ۱۰۲۰۰ میلیارد تومان کسری دارید؟
علمداری: بعد از ۱۰ سال فعالیت در مسکن مهر هنوز ۴۰ درصد پرتفوی برای مسکن مهر است، همین دیروز از بانک مرکزی به من زنگ زد که مشتری آمده و می‌خواهد در مسکن مهر تعویض وثیقه کند و شما به او گفتید که نمی‌شود. حالا چرا نمی‌شود؟ در مسکن مهر از ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد که من تا امروز قسط‌بندی کردم بالغ بر ۳۰۰ هزار تای آن سند ندارد و من نمی‌دانم چطور باید تعویض وثیقه کنم یا برای مثال مطالبات مسکن مهر ۵۴۰۰ میلیارد تومان اقساط مشکوک‌الوصول دارد.
تا شش ماه اقساط را می‌گوییم سر رسید گذشته، بعد از شش ماه اقساط معوق است و بعد از ۱۸ ماه پرداخت نشدن اقساط مشکوک‌الوصول است و در این صورت طبق قانون حسابرسی بانک مرکزی ۱۰۰ درصد به جای اینکه سود محاسبه کنم، باید ذخیره به‌عنوان هزینه بگیرم و این‌ها صورت‌های مالی ما را پایین می‌آورد و یک هزینۀ مضاعفی هم اینجا به ما تحمیل می‌شود. در آن ۴۳۰ هزار مسکن روستایی، ۶۱ درصد قسط نمی‌دهند و MPL ما در مسکن روستایی ۸۰ است. در واقع باید برای ۵۴۰۰۰ میلیارد مطالبه‌ای که از مسکن مهر دارم ذخیرۀ ۱۰۰ درصدی بگیرم که این هزینه است.
ما هزینه‌های نهان و آشکار زیادی داریم، آن زمان ما را مجبور می‌کردند ۳۰۰ شعبه اضافی باز کنیم و الان در آن‌جا مخاطب نداریم و نمی‌گذارند شعب را ببندیم. شعبی در شهرهای زیر ۲۵۰۰۰ نفر داریم که فقط به خاطر مسکن مهر باز شده و امروز مجبور هستیم این شعب را ببندیم ولی اجازه نمی‌دهند و مشتری‌های آن شعب قسط هم نمی‌دهند.
بانک مسکن سالی ۶۰۰ هزار تا تسهیلات پرداخت می‌کنم و ما یک بانک خرد هستیم و هزینه‌های ما نسبت به یک بانک عمده بالا است.
مرادی: یکی از هزینه‌های پنهانی که دربارۀ آن صحبت کردیم این بود که مشتری‌های سودآور را از دست دادیم چراکه شعب ما شلوغ شده بود و شاید در ظاهر هزینه‌ای نشان ندهد ولی این هزینه نهان به بانک تحمیل شد.
علمداری: در آن زمان پول نداشتیم ارز بخریم و هر از گاهی ارز گران‌تر گرفتیم که الان هنوز هم گرفتار می‌شویم. در دولت جدید هم که اعلام کردند سالی یک میلیون مسکن ساخته شود ما مطمئن هستیم که ۷۰ تا ۸۰ درصد بار این مسئولیت بر دوش ماست و باید اعتمادی به این بانک باشد.
آیا صندوق پس انداز مسکن یکم و ارائه تسهیلات خرید منجر به نا به سامانی بازار مسکن شد؟
عده‌ای از کارشناسان می‌گویند که یکی از اشتباهات راهبردی این بود که اقساط بازگشتی تسهیلات ساخت مسکن مهر به صندوقی آمد که عمدۀ آن بحث تسهیلات خرید بود و این به دلیل تحریک تقاضا بدون تحریک عرضه باعث التهاب بازار مسکن شده بود. آیا این درست است؟
علمداری: در سال ۹۳ و ۹۴ رکود حاکم بر بخش مسکن بود و اگر امروز بخواهید تحلیل کنید یک برداشتی می‌شود و اگر آن زمان بودید یک برداشت دیگر می‌کردید. در سال ۹۳ و ۹۴ بانک مسکن به تنهایی ۲۰۰ هزار واحد مسکن عادی مردم برای ساخت وام گرفته بودند ولی خریدار نداشت و این چنین رکودی حاکم بود و اگر یک‌طرفه عرضه را تعریف کنید و تقاضا تعریف نشود قدرت خرید به وجود نمی‌آید.
مرادی: کل تسهیلاتی که داده شده چون یک تعداد زوج هم بوده کلا ۱۸۴۲۸۵ فقره پلاک با استفاده از تسهیلات خریداری یا ساخته شده که این تعداد در یک بازۀ زمانی ۶ ساله بوده است که تقریبا سالی ۳۰ هزار تا و به عبارتی ماهی ۲۵۰۰ تا می‌شود و در یک مقطعی معاملات مسکن در تهران فقط ۱۵ هزار تا بود، پس این ۲۵۰۰ تا حجمی نبود که بخواهیم بگوییم بخش مسکن را دچار التهاب کرده و قیمت را افزایش داده و از طرفی صرف خرید نبود و برای ساخت هم می‌توانستند استفاده کنند. در حال حاضر فکر کنم چیزی حدود ۱.۵ میلیون مسکن خالی داریم که اگر بانک تسهیلاتی بدهد که این واحدها فروش برود، موجب به جریان درآمدن این چرخه می‌شود و سازنده هم می‌تواند پروژه‌های جدید را شروع کند. پس اینکه به یک بخش به تنهایی توجه شود کاملا اشتباه است.
Sunday, 24 November , 2024