برنامه تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال در حالی از سوی ابراهیم رییسی مطرح شده است که در حال حاضر سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه می شود. لذا برای تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی رییس جمهور افزایش ۱۵۰ درصدی تولید مسکن لازم است.

این وعده همچنین در حالی مطرح می شود که سهم دولت در بخش ساخت و ساز کمتر از ۵ درصد بوده و سرمایه گذاری در این بخش عمدتا از سوی بخش خصوصی انجام می شود.

سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن اگرچه در سال های گذشته با رشد همراه بوده است اما فعالان حوزه مسکن معتقدند با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و در عین حال کاهش قدرت خرید مسکن از سوی خانوارها، انگیزه سرمایه گذاری در حوزه مسکن برای سال های پیش رو با افت همراه خواهد بود.

از سال ۱۳۹۶ درآمد واقعی خانوارها حدود ۱۰ درصد کاهش داشته است. در مقابل هزینه خرید مسکن بر اساس اعلام بانک مرکزی با جهش قابل ملاحظه ای به طور میانگین به ۳۰ میلیون و ۴۴ تومان در هر متر مربع افزایش یافته است. این تفاوت هزینه و درآمد سبب شده است میزان تقاضای خرید مسکن کاهش یابد و عملا سرمایه های بخش خصوصی در حوزه ساختمان راکد بماند.

طبق جداول آماری بانک مرکزی، ظرف چهار سال گذشته سرمایه گذاری در بخش مسکن از سوی بخش خصوصی ۲۱۴ درصد افزایش یافته است. اما این میزان رشد سرمایه گذاری به منزله رشد تولید واحدهای مسکونی به همان میزان نیست. به طوری که بررسی پروانه های صادر شده ساختمانی در طول این چهار سال رشد تنها ۳۸٫۹ درصدی را نشان می دهد که تمامی این پروانه ها نیز به گفته فعالان حوزه ساخت، منتهی به تولید مسکن نمی شود. بر اساس اعلام انجمن انبوه سازان سالانه حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می شود.

در حال حاضر تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در مناطق شهری ۱۶۳ هزار و ۴۰۰ فقره است. با فرض خوشبینانه تبدیل شدن تمامی این پروانه ها به ساخت واحدهای مسکونی، باز هم تا ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال فاصله زیادی وجود دارد.

در دولت های قبل پروژه هایی برای تولید مسکن اجرا و یا دنبال شد اما از آنجا که سهم دولت در حوزه مسکن اندک است؛ این پروژه ها نتوانست اهداف مورد نظر را محقق کند.

به طوری که اجرای طرح مسکن مهر در دولت احمدی نژاد و ادامه اجرای این طرح در دولت روحانی و همچنین دنبال کردن پروژه مسکن ملی، تاثیر قابل توجهی در خانه دار شدن خانوارها نداشته و در واحدهای با متراژ پایین تقاضای مسکن با سرعت از عرضه در حال پیشی گرفتن است.

بر اساس سرشماری های نفوس و مسکن تعداد خانوارهای اجاره نشین در سال ۱۳۷۵، ۱۵ درصد از کل خانوارها بوده که این عدد در سال ۱۳۸۰ به ۲۳ درصد و در سال ۱۳۹۰ به ۲۷ درصد خانوارها افزایش یافته است. به رغم آنکه انتظار می رفت پروژه های دولت از تعداد خانوارهای اجاره نشین بکاهد اما در آخرین سرشماری سال ۱۳۹۵ تعداد خانوارهای اجاره نشین به ۳۱ درصد از کل خانوارهای کشور رسیده است.

انتقال میراث بد

کمال اطهاری پژوهشگر توسعه  به تکرار اشتباه دولت ها در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: در ۱۵ سال گذشته، دو بار طرح جامع مسکن از سوی کارشناسان تهیه و به دولت ارائه شد. یک بار در سال ۱۳۸۴ و بار دیگر در سال ۱۳۹۴ این طرح توسط محققین نگاشته شد اما در هر دو بار دولت برنامه خود برای مسکن را پیاده کرد و طرح جامع کنار گذاشته شد.

در دولت آقای احمدی نژاد به جای طرح جامع مسکن که تامین مسکن اقشار آسیب پذیر در بافت شهری را پیش بینی کرده بود؛ طرح مسکن مهر اجرا شد که بسیار ناپخته و متفاوت از طرح جامع مسکن بود. به دلیل عدم پیش بینی زیرساخت های لازم و حتی هزینه های اجرای طرح، مسکن مهر به پروژه ای شکست خورده تبدیل شد که به عنوان میراثی بد به دولت حسن روحانی و سپس به دولت ابراهیم رییسی به ارث رسیده است.

انگیزه سرمایه گذاری در مسکن کاهش می یابد

افزایش قیمت زمین و مسکن اگرچه به نظر می رسد انگیزه سرمایه گذاری در این بخش را افزایش دهد اما به رغم این تصور، کارشناسان معتقدند در سال های آتی با کاهش سرمایه گذاری در این حوزه روبرو خواهیم بود. برای این تحلیل کارشناسان ۲ دلیل عنوان می کنند. نخست افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که هزینه تمام شده ساخت و ساز را افزایش می دهد. بررسی رشد قیمت مصالح ساختمانی نشان می دهد قیمت این کالاها بویژه در سال ۱۳۹۹ به شدت افزایش یافته است.

قیمت مصالح ساختمانی در چهار سال گذشته در مجموع ۱۹۳٫۲ درصد افزایش یافته است. در ابتدای امسال نیز قیمت کالاهایی مانند سیمان با افزایش هفت برابری مواجه شده و در عین حال به دلیل سیاست های دولت، تولید این کالا به شدت کاهش یافته و در بازار کمیاب شده است. بر این اساس فعالان بازار از متوقف شدن برخی پروژه های ساختمانی در ماه های گذشته خبر می دهند.

دلیل دوم برای کاهش انگیزه سرمایه گذاری بخش خصوصی، کاهش درآمد واقعی خانوارها و افت قدرت خرید مسکن است.

در شرایطی که درآمد خانوارها از سالانه ۳۶ میلیون و ۶۸۴ هزار تومان در سال ۱۳۹۶ به سالانه ۷۴ میلیون و ۶۷۶ هزار تومان افزایش یافته است اما درآمد واقعی خانوارها حدود ۱۰ درصد نسبت به سال ۱۳۹۶ کمتر شده است.

مسکن نیز در سبد هزینه خانوار دچار تورم شدید شده و توان خرید مردم به شدت افت کرده است. در این بین وام مسکن که ۸۰ میلیون تومان برای افراد و ۱۶۰ میلیون تومان برای زوجین تعیین شده بود؛ افزایش نیافته و امروز با تورمی که در بخش مسکن ایجاد شده است قدرت خرید وام مسکن به شدت کاهش یافته و با یک فقره وام می توان تنها سه متر مربع واحد مسکونی خریداری کرد.

بنابراین بر اساس ۲ دلیل ذکر شده، سرمایه گذاران بخش خصوصی تمایل کمتری برای حضور در بازار مسکن در سال های آتی خواهند داشت.

دولت توان سرمایه گذاری ندارد

در شرایطی که بخش خصوصی در حوزه مسکن سرمایه گذاری نکند؛ دولت باید برای تامین یک میلیون واحد وارد عمل شود اما از آنجا که دولت با کسری بودجه ای به بزرگی ۵۰۰ هزار میلیارد تومان روبروست؛ بودجه ای که بتواند صرف این امور کند را در اختیار ندارد.

ممکن است دولت برای تحقق وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به منابع بانک مرکزی متوسل شود و به دنبال باز کردن خطوط اعتباری جدید باشد که معنای آن تورم بیشتر و افزایش بیشتر هزینه‌هاست.

راهکار دوم دولت انتشار اوراق قرضه مسکن است اما تجربه ۲ سال گذشته نشان داده بازار برای این حجم از اوراق توان محدودی دارد.

تحقق سخت وعده مسکنی دولت

محمدعلی پورشیرازی عضو هیات مدیره انجمن شرکت های ساختمانی با تاکید بر اینکه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در گفتار ساده است تاکید کرد: برای عملیاتی شدن این هدف لازم است پیش نیازهای مفصلی فراهم شود که در شرایط حال حاضر بسیار سخت خواهد بود.

او با اشاره به اینکه ۷۰ صنعت در احداث یک ساختمان دخیل هستند گفت: لازمه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، افزایش تولید همه شاخه ها و صنایع مرتبط با ساختمان سازی است. یعنی ما علاوه بر تامین سیمان، بتن و فولاد به اندازه کافی باید سایر مصالح مورد نیاز اعم از کاشی و سرامیک، در و پنجره و باقی مصالح مورد نیاز را نیز تامین کنیم.

پورشیرازی در خصوص آماری که از سوی مرکز آمار در خصوص پروانه های ساخت و ساز اعلام می شود نیز اظهار کرد: تعداد پروانه های صادر شده به طور کاملا منتهی به ساخت نمی شود. از این رو آمار مزبور را نمی توان مبنای تعداد واحدهای ساخته شده در سال قلمداد کرد.

طرح مسکن مهر با الگوبرداری از طرح مارشال آلمان طراحی شد اما فرم اجرای مسکن مهر با طرح های مزبور بسیار متفاوت بود و همین مساله سبب شد مسکن مهر به پروژه ای ناموفق بدل شود.