پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 برنامه اضطراری «پرداخت وام به اجاره‌نشین‌ها» در مراحل انتهایی تدوین قرار گرفت. جزئیات پیشنهادهایی که در این برنامه گنجانده شده است، نشان می‌دهد دولت ۷ طبقه وام مختص «پول پیش» برای مستاجرهای مشمول در نظر گرفته است؛ به‌طوری‌که طبقات ریالی با فاصله ۱۰ میلیون تومانی،‌ حداکثر تا ۷۰ میلیون تومان مد نظر است. اجاره‌نشین‌ها باید سه شرط داشته باشند که یکی از آنها سکونت در تهران و ۷ کلان‌شهر دیگر است. ارقام مربوط به ظرفیت پوشش (تیراژ وام)، شکل پرداخت تسهیلات و مبالغ اقساط در نسخه پیشنهادی شرح داده شده است.

دومین سیاست دولت برای حمایت از مستاجرها در فصل اصلی نقل و انتقالات از ماه آینده اجرایی می‌شود. طی هفته‌های گذشته، دولت با شناسایی سه چالش اجاره‌نشین‌ها، دو سیاست اصلی را برای حمایت از مستاجران و تنظیم بازار اجاره تعیین کرد و در دستور کار اجرایی قرار داد.

التهاب شدید تعیین نرخ‌های جدید اجاره‌بها، کاهش شدید بودجه خانوارهای مستاجر برای پرداخت اجاره ماهانه و مشکلات مالی و اقتصادی ناشی از فراگیری کرونا سه چالش اصلی بازار اجاره در شهرهای کشور به ویژه تهران و کلان‌شهرها طی ماه‌های اخیر شناخته شده است.

سیاست اولیه دولت برای تنظیم بازار اجاره «تعیین سقف افزایش اجاره‌بها» به میزان ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در سایر کلان‌شهرها و معادل ۱۵ درصد در سایر شهرهای کشور بود. این سیاست طی چند هفته گذشته ابلاغ شد و به مرحله اجرا درآمد. به این ترتیب قراردادهای اجاره‌ای که از تاریخ اجرای این سیاست، تمدید یا به تازگی منعقد می‌شوند باید از این سقف افزایش اجاره‌بها تبعیت کنند.

علاوه بر این سیاست قیمتی، سیاست دوم پیشنهادی دولت برای کاهش التهابات بازار اجاره، در حوزه اعتباری یعنی «پرداخت وام رهن به مستاجران» بود که طی هفته‌های اخیر سازوکار اجرایی آن در دست بررسی دولت قرار داشت. بر اساس این سیاست قرار است بخشی از مبلغ ودیعه مستاجران در قالب وام یک‌ساله با نرخ سود ۱۸ درصد به موجران پرداخت شود.

براساس مدل پیشنهادی که مراحل بررسی و تصویب نهایی را در دولت می‌گذراند و قرار است ظرف هفته آینده در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب برسد، مستاجران برای بهره‌مندی از وام ودیعه باید سه شرط اولیه را داشته باشند.

شرط نخست در اولویت بودن خانوارهای اجاره‌نشین در شهر تهران و هفت کلان‌شهر دیگر کشور است. دومین شرط رسمی بودن قرارداد اجاره میان مستاجر و موجر عنوان شده و نهایتا سومین شرط مساحت آپارتمان مورد اجاره است. براین اساس، آپارتمان‌های مورد قرارداد اجاره که تمدید یا به تازگی منعقد می‌شوند باید حداکثر ۷۵ مترمربع زیربنا داشته باشند. البته به نظر می‌رسد با توجه به متفاوت بودن الگوی مصرف در سایر کلان‌شهرهای کشور نسبت به تهران، احتمالا در برخی کلان‌شهرها آپارتمان‌های با حداکثر ۱۰۰ مترمربع نیز مشمول اخذ تسهیلات رهن خواهند شد.

هر چند قرار بود پرداخت وام رهن به مستاجران از ابتدای تابستان شکل عملیاتی پیدا کند اما به‌خاطر آنچه به درازا کشیده شدن فرآیند تدوین الگوی پرداخت وام رهن و تامین منابع اعتباری عنوان می‌شود، تاکنون مراحل تصویب و اجرایی شدن آن طول کشیده است. اما با توجه به تاکید روزهای اخیر حسن روحانی به سیاست‌گذار بخش مسکن، به نظر می‌رسد دولت در مجموعه خود، یک خط زمانی تعیین کرده و بنا دارد به‌صورت قطعی این سیاست را در مردادماه با اولویت تهران و هفت کلان‌شهر دیگر کشور اجرایی کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد برای شناسایی خانوارهای اجاره‌نشین مشمول اخذ این نوع تسهیلات، از بانک اطلاعاتی نهادهای حمایتی و احتمالا بانک اطلاعاتی یارانه‌بگیران استفاده شود. البته آن‌طور که مشخص است استفاده از اطلاعات این دو بانک به معنای آن نیست که فقط مستاجرانی که در این سیستم اطلاعات آنها ثبت شده می‌توانند از این وام استفاده کنند.

برمبنای پیشنهاد اولیه مطرح شده که همچنان در دست بررسی است، برای پرداخت وام رهن به مستاجران، ۷ طبقه وام درنظر گرفته شده که اگر عینا به تصویب برسد متناسب با «شهر محل سکونت مستاجر متقاضی» و «شرایط اقتصادی مستاجر متقاضی (دهک مربوطه و سایر پارامترهای اقتصادی همچون حقوق و…)» وام در هفت طبقه از کف ۱۰ میلیون تومان تا سقف ۷۰ میلیون تومان(طبقات با فاصله ۱۰ میلیونی تفکیک شده‌اند) پرداخت خواهد شد.

البته این وام به‌طور مستقیم به مستاجران پرداخت نمی‌شود. بلکه مطابق با مکانیزم طراحی شده قرار است مبلغ وام در زمان انعقاد قرارداد مستقیم به موجر پرداخت شود و سند واحد مسکونی مورد اجاره، در رهن بانک کارگزاری قرار بگیرد. به این ترتیب این شکل پرداخت وام ودیعه باعث می‌شود میان آپارتمان‌های سنددار و بی‌سند یک نوع تفکیک صورت بگیرد. نکته مهم دیگر درخصوص شکل پرداخت وام ودیعه آن است که اگرچه پرداخت وام به موجر انجام می‌شود اما عملیات بازپرداخت اقساط ماهانه آن بر عهده مستاجر است البته از آنجاکه در پایان قرارداد ماه اجاره، اصل وام توسط موجر به بانک کارگزاری به‌طور کامل بازگردانده و وام تسویه خواهد شد، مستاجر به‌صورت ماهانه فقط سود وام را پرداخت می‌کند.

بررسی‌ها درخصوص اقساط ماهانه (پرداخت سود) وام‌های ۱۰ تا ۷۰ میلیون تومانی ودیعه نشان می‌دهد: اقساط ماهانه برای این هفت طبقه وام به ترتیب معادل ۸۰ هزار، ۱۷۰ هزار، ۲۵۰ هزار، ۳۳۰ هزار، ۴۰۰ هزار، ۵۰۰ هزار و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.

اما نکته مهم دیگر درخصوص چگونگی تامین منابع اعتباری وام است که تاکنون مرحله تصویب و اجرایی شدن این سیاست را به تعویق انداخته است. به نظر می‌رسد دو راهکار احتمالی برای تامین اعتبار وام ودیعه پیش روی دولت قرار دارد. راهکار اول، تامین اعتبار از منابع داخلی بانک‌ها است که باتوجه به شرایط کنونی بانک‌ها، استفاده از این منابع بعید خواهد بود. اما راهکار دوم که تاکنون پیشنهاد شده و احتمالا به تصویب خواهد رسید استفاده از منابعی است که برای مقابله و مبارزه با ویروس کرونا در دولت (منابع صندوق توسعه ملی) تامین شده است. احتمالا دولت بخشی از منابع صندوق توسعه ملی را برای تامین اعتبار برای پرداخت وام به مستاجران تخصیص خواهد داد. پیشنهادهای اولیه از این قرار است که حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع برای این موضوع اختصاص پیدا کند.

با توجه به آنکه از حدود ۲۶ میلیون خانوار موجود در کشور، نزدیک به ۷ میلیون خانوار اجاره‌نشین هستند و با توجه به محدودیت منابع اعتباری، قرار است فعلا حدود یک میلیون خانوار از جمعیت موجود اجاره‌نشین، تحت پوشش قرار بگیرند. البته با توجه به در اولویت قرار گرفتن تهران و هفت کلان‌شهر دیگر، احتمالا ظرفیت پوشش وام ودیعه کمتر از یک میلیون خانوار خواهد بود.

در این میان باتوجه به این محدودیت‌ها، پیشنهادی مطرح شده تا آن دسته از موجران و مستاجرانی که برای تمدید اجاره‌نامه‌ها در سال ۹۹ یا برای تنظیم قرارداد جدید بر سر اجاره‌نشینی دو ساله به جای یک سال توافق کنند، درا ولویت پرداخت وام ودیعه قرار خواهند گرفت. کارشناسان معتقدند تمدید یا تنظیم قراردادهای اجاره به‌صورت دوساله (بلندمدت) می‌تواند از التهاب احتمالی تابستان سال آینده در بازار اجاره بکاهد، از این رو تشویق به تنظیم قراردادهای بلندمدت در دستور کار قرار دارد.

هر چند از نگاه گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن تمدید قراردادها به‌صورت دوساله می‌تواند تا حدودی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

به گفته برخی از فعالان بازار مسکن، موجران با در اختیار گذاشتن ملک خود به مستاجران، قاعدتا انتظار بازگشت سرمایه را دارند اما اگر قراردادها به‌صورت دو ساله تنظیم شود و از طرفی روند افزایش نرخ تورم ادامه‌دار باشد بنابراین این احتمال که نرخ تورم از نرخ پیش‌بینی‌شده در قراردادهای اجاره دو‌ساله فراتر رود وجود دارد.

چنین وضعیتی می‌تواند بر روند ساخت‌وسازهای شهری و حجم ورود سرمایه به بخش مسکن تاثیرگذار باشد چراکه بازگشت سرمایه در این بازار نسبت به سایر بازارها همچون ارز، سکه و بورس کمتر خواهد شد.

نکته جالبی که در اجرای سیاست دوم تنظیم بازار اجاره در نظر گرفته شده و می‌تواند تا حدودی یک نوع گارانتی برای اجرای سیاست اول یعنی «رعایت سقف مجاز برای رشد اجاره‌بها» برای قراردادها باشد. از آنجاکه یکی از شروط پرداخت وام ودیعه به مستاجران، تنظیم قرارداد به‌صورت رسمی است بنابراین فقط گروهی از قراردادهای اجاره قادر به استفاده از این نوع تسهیلات خواهند بود که به‌صورت رسمی و با دریافت کد رهگیری تمدید یا تنظیم شوند. برای تمدید قراردادهای اجاره به‌صورت رسمی نیز «رعایت سقف مجاز رشد اجاره‌بها» الزامی است. از این‌رو، سیاست اعتباری دوم، یک نوع گارانتی برای رعایت سقف مجاز نرخ رشد اجاره‌بها در شهرها خواهد بود.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین رهن کامل آپارتمان در تهران از حدود ۲/۵ تا ۵ میلیون تومان در هرمترمربع در نوسان است. باتوجه به الگوی مصرف دهک متوسط رو به پایین، وضعیت بازار حاکی از آن است که دست کم رقمی معادل ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون برای رهن کامل یک آپارتمان از سوی این مستاجران نیاز است. بنابراین با فرض آنکه طبقه وام ۵۰ میلیون تومانی نصیب مستاجران شهر تهران شود برای رهن کامل یک آپارتمان به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان، مستاجر با دریافت این وام نیازمند تامین فقط ۵۰ میلیون تومان دیگر و پرداخت ۴۰۰ هزار تومان سود وام ودیعه خواهد بود و در صورتی که برای اجاره این آپارتمان، فقط مبلغ ۵۰ میلیون تومان از محل وام بانکی برای پرداخت رهن استفاده شود و مابقی به‌صورت اجاره به موجر پرداخت شود؛ نیاز است مستاجر علاوه بر پرداخت سود وام به مبلغ ۴۰۰ هزار تومان، ماهانه حدود ۳ میلیون تومان اجاره به مالک پرداخت کند.