بازار مسکن بیش از همیشه گلوی اجاره‌نشینان را می‌فشارد
بحث اجاره مسکن و مشکلاتی که خانواده‌ها برای یافتن مسکن مناسب با آن مواجه هستند هر ساله از ابتدای فصل تابستان داغ‌تر می‌شود. امسال به دلیل شیوع ویروس کرونا مستاجرها برای پیدا کردن مسکن مناسب کمی زودتر دست به‌کار شده‌اند، زیرا بسیاری از آنها نگرانند که با افزایش قیمتی همانند‌سال گذشته مواجه شوند.
بر اساس داده‌های آماری مرکز آمار ایران، سال گذشته در شهر تهران، قیمت اجاره‌بها به نسبت‌سال پیش از آن ٢٧ تا ٣٢درصد افزایش داشته است. همین مسأله باعث شده است که بسیاری از تهرانی‌ها که دیگر توان اجاره‌نشینی در این کلانشهر را نداشتند در حاشیه شهر ساکن شوند. این مهاجرت شهروندان تهرانی به دیگر نقاط استان باعث شد قیمت اجاره‌بها نیز در شهرهای اطراف تهران رشد بی‌سابقه‌ای داشته باشد. در دیگر کلانشهرهای کشور نیز اوضاع برای اجاره‌نشین‌ها چندان بهتر از تهران نیست. در استان اصفهان بسیاری از کارمندان و کارگران در شهرهای اطرف اقدام به تهیه خانه کرده‌اند و همین مسأله باعث شده قیمت اجاره‌بها در شهر بهارستان واقع در جنوب اصفهان بیش از ٥٠درصد افزایش پیدا کند. همچنین این روند باعث شده که بسیاری از ساکنان شهرهای بزرگ نگران آینده کاری خود در‌سال جاری باشند زیرا بسیاری از افرادی که در حاشیه شهرهای بزرگ ساکن هستند باید برای اینکه در محل کار خود حاضر باشند روزانه چندین کیلومتر را طی کنند تا به محل کار خود برسند. این افراد که عمدتا درآمد اندکی دارند و در خانه‌هایی با متراژ پایین ساکن هستند، توان پرداخت اجاره‌بهای بیشتر را ندارند و در صورت افزایش اجاره‌بها، ممکن است کار خود را نیز از دست بدهند.
افزایش چند‌هزار برابری طی ٥٠ سال
افزایش قیمت در بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر شدت گرفته است، اما این روند درواقع از ٥٠سال قبل آغاز شده است. سال‌ها قبل بیش از ٦٠درصد جمعیت کشور در مناطق روستایی ساکن بودند و مسکن مردم مناطق روستایی عموما در زمین‌هایی بود که خودشان احداث کرده بودند. بنابراین با توجه به اینکه کشاورزی شغل عمده مردم ایران بود، تمایلی به مهاجرت به شهرها در بین روستاییان وجود نداشت. از سوی دیگر به دلیل اینکه شهرهای کشور چندان پرجمعیت نبودند، مشکل کمبود زمین در شهرها وجود نداشت و مردم می‌توانستند مسکن مورد نیاز خود را با قیمت نسبتا پایین اجاره کنند.
از دهه٤٠ شمسی تاکنون با توجه به تغییر ترکیب ساختارهای اقتصادی، مشاغل صنعتی و خدماتی برای نیروی کار جاذبه بیشتری پیدا کرد. همین مسأله باعث شد که سیل مهاجرت از روستا به شهر از اوایل دهه ٥٠ شمسی آغاز شود و تاکنون ادامه داشته باشد. به این دلیل که زیرساخت‌های لازم برای مهاجرت روستاییان به شهر وجود نداشت، قیمت خرید و اجاره مسکن افزایش پیدا کرد و حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ به معضلی اجتماعی بدل شد. این روند افزایش قیمت برای سال‌ها ادامه پیدا کرد تا حدی که پس از ٥٠سال قیمت هر متر مربع خانه مسکونی در تهران و دیگر شهرهای ایران چند‌هزار برابر شد.
روند افزایش قیمت مسکن در دو دهه اخیر شدت بیشتری گرفت و امروز براساس آخرین گزارش‌های آماری، قیمت یک متر مربع مسکن در شهرهای بزرگ به بیش از ١٠میلیون تومان رسیده است. در تهران یک واحد مسکونی کمتر از ٥٠متر مربع در منطقه متوسط تهران با بیش از ٥٠٠میلیون تومان به فروش می‌رسد و این وضع باعث شده است که خرید خانه برای بسیاری از متولدان دهه ٦٠ و ٧٠ به آرزو بدل شود. درحال حاضر براساس آمار به‌دست آمده از تازه‌ترین سرشماری نفوس و مسکن، ٤٠درصد جمعیت خانوارهای شهری کشور اجاره‌نشین هستند. این درحالی است که آمار مطرح شده در کلانشهر تهران به حدود ٥٠درصد نیز می‌رسد. استان‌های کهگیلویه و بویراحمد، سیستان‌وبلوچستان، تهران، خراسان شمالی، کرمانشاه، قم و البرز بیشترین جمعیت اجاره‌نشین در مناطق شهری را دارند. بر این اساس بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که یکی از مهمترین اولویت‌های دولت در شرایط فعلی تنظیم بازار اجاره مسکن باشد.
تورم، دامنگیر اجاره‌نشینان
وضعیت فعلی باعث شده است که بسیاری از مردم از دولت توقع داشته باشند قیمت اجاره بهای مسکن را کنترل کند. البته بیشتر کارشناسان حوزه مسکن معتقدند افزایش قیمت اجاره بهای مسکن نتیجه فضای تورمی کشور است. این کارشناسان اعتقاد دارند که دولت به جای دخالت مستقیم در بازار مسکن باید شاخص‌های اقتصاد کلان مانند حجم نقدینگی و تورم را کنترل کند. در همین ارتباط مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن به دلایل اصلی ایجاد وضع فعلی در حوزه مسکن و مشخصا موضوع اجاره مسکن اشاره کرد و گفت: «اجاره درواقع عایدی موجر در بازار مسکن است. وقتی قیمت مسکن در بازار چند برابر می‌شود، موجر هم انتظار دارد قیمت اجاره به همان نسبت بالا برود. با وجود این، قیمت اجاره‌بها به صورت مستقیم با قیمت مسکن مرتبط نیست. به لحاظ تاریخی بازدهی اجاره بین ٤ تا ٦درصد قیمت مسکن است. در دوران رکود عایدی اجاره نزدیک به ٦درصد بوده و در دوران رونق این رقم به ٤درصد می‌رسد. در نتیجه در زمان فعلی که قیمت مسکن افزایش سه برابری داشته، نمی‌توان انتظار داشت که قیمت اجاره‌بها افزایش پیدا نکند.»
سلطان محمدی، خروج از وضع فعلی را در اصلاحات ساختاری در نظام پولی کشور منوط به اصلاحات در نظام پولی کشور دانست و افزود: « دولت باید برای جلوگیری از شتاب افزایش قیمت اجاره‌بها در مناطق شهری، جلوی تورم را بگیرد. درواقع تورم، ریشه همه مشکلات است. درحالی‌که در اکثر کشورها با درآمد متوسط هم موفق شدند تورم خود را به زیر ١٠درصد کاهش دهند، تورم متوسط ما در تمام این سال‌ها دو رقمی بوده و در چند‌سال اخیر به بالاتر از ٣٠درصد رسیده است. بنابراین دولت باید رشد نقدینگی را کاهش دهد و با افزایش انضباط در بودجه، تورم را کنترل کند تا در نتیجه آن بتواند قیمت اجاره‌بهای مسکن را نیز کنترل کند.»
این کارشناس مسکن اضافه کرد: «سیاست‌های دولت برای ورود مستقیم به بازار مسکن اثر چندانی بر روی عرضه مسکن نخواهد داشت. سهم دولت در تولید مسکن کمتر از ٥درصد از کل بازار کشور است. دولت باید رویکرد خود را برای ورود به مسکن تغییر دهد و مسکن‌هایی را در اختیار ضعیف‌ترین اقشار جامعه که اجاره‌نشین هستند، قرار دهد. در تمام دنیا هم پروژه‌های مسکن اجتماعی، خانه اجاره‌ای در اختیار نیازمندان قرار می‌دهد. البته در شرایط فعلی کشور این روش هم مشکلات خاص خود را دارد. به عنوان مثال ممکن است مستاجر به دلیل ضعف مالی خانه را تخلیه نکند یا اجاره ندهد و دولت به دلیل ملاحظاتی که دارد نمی‌تواند خانه را از مستاجر پس بگیرد.»
یکی دیگر از روش‌ها، گرفتن مالیات از خانه‌های خالی در کلانشهرهاست. سلطان محمدی این روش را هم برای افزایش عرضه مسکن موثر نمی‌داند. او در این باره افزود: «تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند درآمد دولت را افزایش دهد ولی اثر چندانی بر قیمت اجاره‌بها نخواهد داشت. دلیل این مسأله آن است که روش‌های بسیاری برای دورزدن این قانون وجود دارد. اگر دولت بخواهد از طریق مصرف آب یا برق خانه‌های خالی را شناسایی کند ممکن است مالکان چند لامپ را در خانه خالی بگذارند و اگر دولت مبنا را بر ساکنان بگذارد ممکن است صاحبان خانه یک سرایدار را در خانه مستقر کنند. بنابراین شناسایی این خانه‌ها برای دولت بسیار هزینه‌زا خواهد بود.»
این کارشناس اقتصاد مسکن راهکارهایی را برای بهبود وضع مستاجران پیشنهاد می‌دهد. او درباره اهم این راهکارها گفت: «مهمترین راهکار کنترل قیمت اجاره بها، کنترل تورم است، ولی روش‌هایی برای کنترل کوتاه مدت قیمت وجود دارد. به‌عنوان مثال دولت می‌تواند مقررات قراردادها را تغییر دهد. دوره اجاره باید از یک‌سال به سه تا پنج‌سال افزایش پیدا کند. البته باید در قرارداد ذکر شود که در این دوره اجاره باید با نسبتی از تورم افزایش پیدا کند. راهکار دیگر آن است که دولت مشوق‌هایی را برای افرادی که وارد بازار مسکن اجاره‌ای می‌شوند در نظر بگیرد. این مشوق‌ها می‌تواند شامل کاهش هزینه پروانه و مالیات باشد. در صورتی که این اقدامات را دولت انجام دهد، ممکن است در کوتاه مدت بخشی از التهابات در بازار مسکن کاهش پیدا کند.»
در نهایت با جمع‌بندی نظر کارشناسان می‌توان گفت که بازار اجاره مسکن تا حد زیادی به شاخص‌های کلان اقتصاد مانند تورم وابسته است و با توجه به اینکه کشور چند سالی است با تورم شدید مواجه است، راهکارهای کوتاه مدت نمی‌تواند درمانی برای بیماری وخیم بازار مسکن باشد. در نتیجه با ادامه روند فعلی بخش بیشتری از مردم مجبور خواهند شد که شهرهای بزرگ را ترک کنند و در صورتی که این وضع در چند‌سال آینده ادامه پیدا کند احتمالا بحران مسکن به شهرهای متوسط سرایت خواهد کرد.