قیمت مسکن بالا نمی‌رود
افق پیش‌روی بازار مسکن در هاله‌ای از ابهامات از جمله مدت زمان ماندگاری ویروس کرونا، نرخ ارز، نرخ نفت، ظرفیت بازارهای موازی همچون بورس و طلا، تسهیلات بانکی، نرخ مصالح ساختمانی و میزان تولید مسکن بستگی دارد.
با این حال برآیند کلی نظر کارشناسان این است که اگر وضعیت در یک روال معمول پیش برود حداکثر رشد نرخ مسکن در سال ۱۳۹۹ به اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بازار مسکن در سال ۱۳۹۸ شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد نرخ شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً می‌بایست معاملات و نرخ افزایش پیدا کند با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش نرخ همراه بود تا جایی که معاملات در تهران به ۲۸۵۵ فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال ۱۳۶۶ تاکنون بوده است و قیمت‌ها نیز ۳.۵ درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی‌ها مبنی بر افت نرخ ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد ۸.۷ درصدی ماهیانه نرخ اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه ۱۱.۴ درصد بالا رفت بی‌سابقه بود.
همین رفتار غیر قابل پیش‌بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم‌انداز این بازار در امسال را دشوار می‌کند. با این حال کارشناسان معتقدند سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در سال ۱۳۹۹ وجود دارند که می‌توانند قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال ۱۳۹۸ نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه ۱۳۹۸ ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه ۳۴.۸ درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه ۱۳۹۸ شهر تهران را ۴۲ درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم ۹۵.۶ درصد پایان سال ۱۳۹۷ بخش مسکن بود.
رشد ۲۵۴ درصدی نرخ مسکن ظرف سه سال
از سوی دیگر آمار نشان می‌دهد که نرخ مسکن در تهران ظرف سه سال ۲۵۴ رشد کرده است. میانگین نرخ مسکن در پایتخت از ۴.۴ میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند ۱۳۹۵ به متری ۱۵.۶ میلیون تومان در اسفند ۱۳۹۸ رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال ۱۳۹۹ ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه ۷۷ درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می‌کوبند باقی می‌ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست‌های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات نرخ مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.
احتمال افزایش نرخ اجاره با وجود توان پایین مستاجران
ناتوانی از خرید مسکن عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره بها در شهر تهران از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۶ درصد بوده و با توجه به رشد ۱۴۵ درصدی نرخ مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره بها تقریباً نصف میزان افزایش نرخ مسکن بوده است. اما به دلیل اینکه معمولاً بازار اجاره در میان مدت، خود را با رشد نرخ در بخش خرید و فروش بالانس می‌کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال ۱۳۹۹ وجود دارد. با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخها تا ۵۰ درصد می‌رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
برنامه اجاره داری حرفه‌ای بر روی کاغذ
البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که طرح اجاره داری حرفه‌ای را در برنامه‌های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره داری حرفه‌ای است، گفته بود: ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.
طرح دیگر دولت، استفاده از واحدهای مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.
مهاجرت تدریجی حدود ۲۰۰ هزار خانوار از تهران به سه شهر
باتوجه به جهش نرخ مسکن ظرف ۲.۵ سال گذشته، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده‌اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره نشین شده است. بررسی‌های میدانی نشان دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از ۸۲ هزار واحد مسکن مهر بیش از ۴۵ هزار تحویل شده و با توجه به جهش نرخ مسکن در تهران بسیاری از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از ۹۶ هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به ۹۰ هزار رسیده ۷۰ هزار واحد تحویل و ۲۰ هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که ۳۵ هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون ۲۱ هزار واحد تحویل شده و ۱۴ هزار واحد نیز به زودی تحویل می‌شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.
کاهش انگیزه ساخت با وجود رشد ۸ درصدی پروانه‌های ساختمانی
رکود بازار مسکن، نبود تقاضای معنی‌داری از سوی متقاضیان مصرفی و رشد نرخ مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دی ماه سال ۱۳۹۸ ساخت ساز در شهر تهران حدود ۸ درصد نسبت به ۱۰ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۷ افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال ۱۳۹۸ تا پایان دی ماه برای احداث ۵۴ هزار و ۹۱۰ واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت‌وساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت‌های ساختمانی به طور چشمگیری کاهش نشان داد.
سقوط ۸۹ درصدی معاملات ظرف یک ماه
اما شاید مهم‌ترین اتفاقی که در سال ۱۳۹۸ برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود. دفاتر املاک در پایان اسفند ماه از فعالیت منع شدند. برخی هم به دلیل نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. به همین دلیل فروردین ماه ۱۳۹۹ معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۷۰ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد کاهش یافت. در شهر تهران فقط ۱۲۵۰ فقره معامله ملک انجام شد که ۸۹ درصد کمتر از اسفند ماه ۱۳۹۸ بود. در کل کشور نیز تنها ۱۴ هزار و ۹۹۶ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال ۷۰ درصد و نسبت به فروردین پارسال ۵۲ درصد افت کرد. در نخستین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.
رئیس اتحادیه املاک: نرخ مسکن بالا نمی‌رود
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه نرخ مسکن در ماه‌های اخیر افزایش نداشته است درباره پیش‌بینی از بازار مسکن در امسال به خبرنگار ما گفت: بعید است که قیمت‌ها با رشد قابل ملاحظه‌ای همراه شود.
وی اعلام هر نوع آمار افزایش نرخ در بازار مسکن را به ضرر متقاضیان واقعی دانست و افزود: زمانی که رسانه‌ها از افزایش نرخ مسکن در ماه‌های گذشته خبر می‌دهند در واقع به رشد نرخ در ماه‌های آینده نیز دامن می‌زنند.
خسروی با بیان اینکه سیاسی بودن اقتصاددانان، معضلی برای کشور شده است، تاکید کرد: کف بازار مسکن نشان می‌دهد که مسکن در اسفند ماه پارسال آن طور که وزارت راه و شهرسازی می‌گوید، گران نشده است. نمی‌دانیم چه کسانی و چه گروهی علاقه مند به بالا رفتن نرخ مسکن هستند.
ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی
از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر نرخ مسکن به ویژه در سال ۱۳۹۸ جلوگیری کرد.
پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه‌ای ساخته می‌شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.
نظر یک انبوه ساز درباره آینده بازار مسکن
اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثرگذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش‌بینی رشد نرخ مسکن در سال ۱۳۹۹ را دارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد نرخ سایر کالاها خواهد شد، تصریح کرد: اتفاقی که سال ۱۳۹۸ در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در امسال هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد نرخ مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود ۴۰ درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی نرخ مسکن باشیم.
مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن، گفت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که نرخ زمین را به صفر برساند. اما موضوع این است که دولت تا چه میزان می‌تواند مسکن تولید کند. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه‌ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.