آینده بازار مسکن در گرو متغیرهای بی ثبات
افق پیش‌روی بازارمسکن در هاله‌ای از ابهامات از جمله مدت زمان ماندگاری ویروس کرونا،نرخ ارز،قیمت نفت،ظرفیت بازارهای موازی همچون بورس و طلا،تسهیلات بانکی،قیمت مصالح ساختمانی ومیزان تولید مسکن بستگی دارد.
با این حال برآیند کلی نظر کارشناسان این است که اگر وضعیت در یک روال معمول پیش برود حداکثر رشد قیمت مسکن در سال 1399 به اندازه نرخ تورم عمومی خواهد بود.
بازار مسکن در سال 1398 شرایط پیچیده و عجیبی را پشت سر گذاشت. این بازار اوایل سال را با رشد قیمت شروع کرد، ماه پایانی تابستان که طبیعتاً می بایست معاملات و قیمت افزایش پیدا کند با افت تاریخی خرید و فروش و کاهش قیمت همراه بود تا جایی که معاملات در تهران به 2855 فقره رسید که گفته می‌شود کمترین میزان از سال 1366 تاکنون بوده است و قیمت ها نیز 3.5 درصد افت کرد. در پایان سال هم با وجود گمانه زنی ها مبنی بر افت قیمت ناشی از شیوع ویروس کرونا، رشد 8.7 درصدی ماهیانه قیمت اتفاق افتاد که از اردیبهشت ماه که نرخ ماهیانه 11.4 درصد بالا رفت بی سابقه بود.
همین رفتار غیر قابل پیش بینی بازار مسکن در سال گذشته، هر نوع گمانه‌زنی از چشم انداز این بازار در سال جاری را دشوار می کند. با این حال کارشناسان معتقدند سقف های مقاومتی مهمی بر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال 1399 وجود دارند که می توانند قیمت ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند؛ اتفاقی که تقریباً در سال 1398 نیز رخ داد. طبق آماری که مرکز آمار در اسفند ماه 1398 ارائه کرد نرخ تورم عمومی سالیانه 34.8 درصد بود. وزارت راه و شهرسازی نیز تورم نقطه به نقطه در اسفند ماه 1398 شهر تهران را 42 درصد اعلام کرد. این رقم کمتر از نصف تورم 95.6 درصد پایان سال 1397 بخش مسکن بود.
رشد 254 درصدی قیمت مسکن ظرف سه سال
از سوی دیگر آمار نشان می دهد که قیمت مسکن در تهران ظرف سه سال 254 رشد کرده است. میانگین قیمت مسکن در پایتخت از 4.4 میلیون تومان در هر متر مربع در اسفند 1395 به متری 15.6 میلیون تومان در اسفند 1398 رسید. با توجه به این موضوع، توان متقاضیان مصرفی به شدت کاهش یافته و احتمالاً نمی‌توان در سال 1399 ردپایی از آنها در بازار مسکن پیدا کرد و کماکان این بازار در قبضه 77 درصد سفته باز که مدام بر طبل گرانی مسکن می کوبند باقی می ماند؛ مگر آنکه با اعمال سیاست های مالیاتی، زمینه دور شدن دلالان از این بازار فراهم شود تا بلکه متقاضیان واقعی مشروط به ثبات قیمت مسکن تا چند سال آینده فرصت خرید پیدا کنند.
احتمال افزایش نرخ اجاره با وجود توان پایین مستاجران
ناتوانی از خرید مسکن عمده متقاضیان خرید را به سمت بازار اجاره سوق داده است. بر اساس آمار میزان افزایش اجاره بها در شهر تهران از پاییز 1396 تا پاییز 1398 بالغ بر 76 درصد بوده و با توجه به رشد 145 درصدی قیمت مسکن تهران در همین بازه زمانی، نرخ رشد اجاره بها تقریباً نصف میزان افزایش قیمت مسکن بوده است. اما به دلیل اینکه معمولاً بازار اجاره در میان مدت، خود را با رشد قیمت در بخش خرید و فروش بالانس می کند احتمال افزایش نرخ اجاره در سال 1399 وجود دارد. با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز 1398 نسبت به پاییز 1397 را 31 درصد اعلام کرده، گزارش های میدانی نشان می دهد در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق 2، 4، 5، 10، 14 و 15 میانگین افزایش نرخها تا 50 درصد می رسد. طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته 44 هزار و 347 تومان با میانگین مساحت 80 مترمربع و سن بنای 14 سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.
برنامه اجاره داری حرفه ای بر روی کاغذ
البته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که طرح اجاره داری حرفه‌ای را در برنامه‌های خود گنجانده است؛ طرحی که فعلاً بر روی کاغذ قرار دارد. اواخر سال گذشته، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی با اعلام اینکه دولت در حال تدوین نظام اجاره داری حرفه‌ای است، گفته بود: ورود استارتاپ ها را به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این روش مهم حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم.
طرح دیگر دولت، استفاده از واحد های مسکونی نوساز یا در حال احداث برای اختصاص به بازار اجاره است. پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این خصوص می‌گوید: هم‌اکنون پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام و تمام شده‌ای هستند که قابلیت الحاق به طرح اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. واحدهای مسکونی تکمیل شده و در دست تکمیل در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای گروه‌های مختلف درآمدی که توان تامین مسکن خود را ندارند یا بخش عمده درآمد آنها به اجاره‌بها اختصاص یافته است، با بهای متناسب با درآمد، اجاره داده می‌شود.
مهاجرت تدریجی حدود 200 هزار خانوار از تهران به سه شهر
باتوجه به جهش قیمت مسکن ظرف 2.5 سال گذشته، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید و حتی اجاره در پایتخت به شهرهای اطراف کوچ کرده‌اند. پرند، پردیس، هشتگرد، کرج، محمد شهر، اندیشه و دیگر شهرهای اقماری مقصد خانوارهای اجاره نشین شده است. بررسی های میدانی نشان دهنده افزایش جمعیت در برخی از شهرهای مذکور است. در پردیس از 82 هزار واحد مسکن مهر بیش از 45 هزار تحویل شده و با توجه به جهش قیمت مسکن در تهران بسیاری از متقاضیان در حال مهاجرت به این شهر هستند. در شهر جدید پرند از 96 هزار واحد اولیه که به دلیل نبود متقاضی حالا به 90 هزار رسیده 70 هزار واحد تحویل و 20 هزار باقی ماند. در هشتگرد هم که 35 هزار واحد مسکن مهر در برنامه شرکت عمران است تاکنون 21 هزار واحد تحویل شده و 14 هزار واحد نیز به زودی تحویل می شود. طبق مشاهدات، جمعیت هر سه شهر مذکور در حال افزایش است.
کاهش انگیزه ساخت با وجود رشد 8 درصدی پروانه های ساختمانی
رکود بازار مسکن، نبود تقاضای معنی‌داری از سوی متقاضیان مصرفی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، انگیزه سازندگان را برای تولید و عرضه مسکن کاهش داده است. البته طبق آمار تا دی ماه سال 1398 ساخت ساز در شهر تهران حدود 8 درصد نسبت به 10 ماهه ابتدایی سال 1397 افزایش نشان می‌دهد. از ابتدای سال 1398 تا پایان دی ماه برای احداث 54 هزار و 910 واحد مسکونی، پروانه ساخت صادر شده است. اما در صورت ادامه رکود بازار مسکن، احتمال افت ساخت و ساز وجود دارد. کما اینکه بعد از شیوع کرونا، فعالیت های ساختمانی به طور چشمگیری کاهش نشان داد.
سقوط 89 درصدی معاملات ظرف یک ماه
اما شاید مهمترین اتفاقی که در سال 1398 برای بازار مسکن افتاد، افت شدید معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا بود. دفاتر املاک در پایان اسفند ماه از فعالیت منع شدند. برخی هم به دلیل نبود مشتری از نیمه اسفند فعالیت را متوقف کرده بودند. به همین دلیل فروردین ماه 1399 معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه سال گذشته 70 درصد و در کل کشور 52 درصد کاهش یافت. در شهر تهران فقط 1250 فقره معامله ملک انجام شد که 89 درصد کمتر از اسفند ماه 1398 بود. در کل کشور نیز تنها 14 هزار و 996 قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسید که نسبت به اسفند پارسال 70 درصد و نسبت به فروردین پارسال 52 درصد افت کرد. در اولین روزهای بازگشایی بازار مسکن در اردیبهشت ماه 1399 با وجود افزایش معاملات، تغییر محسوسی در قیمت‌ها مشاهده نشد.
رئیس اتحادیه املاک: قیمت مسکن بالا نمی رود
مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر افزایش نداشته است درباره پیش بینی از بازار مسکن در سال جاری به خبرنگار ما گفت: بعید است که قیمت ها با رشد قابل ملاحظه‌ای همراه شود.
وی اعلام هر نوع آمار افزایش قیمت در بازار مسکن را به ضرر متقاضیان واقعی دانست و افزود: زمانی که رسانه ها از افزایش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته خبر می دهند در واقع به رشد قیمت در ماه های آینده نیز دامن می زنند.
خسروی با بیان اینکه سیاسی بودن اقتصاددانان، معضلی برای کشور شده است، تاکید کرد: کف بازار مسکن نشان می دهد که مسکن در اسفند ماه پارسال آن طور که وزارت راه و شهرسازی می گوید، گران نشده است. نمی دانیم چه کسانی و چه گروهی علاقه مند به بالا رفتن قیمت مسکن هستند.
ادعای یک مقام دولتی درباره کنترل بازار مسکن با طرح اقدام ملی
از سوی دیگر یک مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی گفته است که طرح اقدام ملی مسکن تا حدودی از رشد چشمگیر قیمت مسکن به ویژه در سال 1398 جلوگیری کرد.
پروانه اصلانی اظهار کرد: سرمایه گذاران و تولیدکنندگان مسکن با اجرای طرح اقدام ملی توانستند شرایط بسیار مطلوبی را برای خود رقم بزنند چرا که طرح اقدام ملی مسکن با همکاری بخش خصوصی و سازندگان حرفه ای ساخته می شود و همین موضوع می‌تواند زمینه‌ساز افزایش تولید مسکن باشد.
نظر یک انبوه ساز درباره آینده بازار مسکن
اما سید محمد مرتضوی، عضو هیات رئیسه کانون انبوه سازان نه تنها معتقد است طرح اقدام ملی از ظرفیت اثر گذاری بر بازار مسکن برخوردار نیست بلکه پیش بینی رشد قیمت مسکن در سال 1399 را دارد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش دستمزدها منجر به رشد قیمت سایر کالاها خواهد شد، تصریح کرد: اتفاقی که سال 1398 در بخش مسکن افتاد، تبعیت کردن از تورم عادی بود که در جامعه اتفاق افتاد. در سال جاری هم با توجه به کاهش ارزش پول ملی، رشد قیمت مصالح ساختمانی به خصوص آهن آلات و افزایش حدود 40 درصدی باید بعد از پایان یافتن شیوع کرونا منتظر افزایش احتمالی قیمت مسکن باشیم.
مرتضوی درباره میزان اثرگذاری طرح اقدام ملی در بازار مسکن، گفت: صرف نظر از مقیاس این پروژه ابتدا باید در نظر گرفت چنین طرح هایی در صورتی می‌تواند مفید باشد که قیمت زمین را به صفر برساند. اما موضوع این است که دولت تا چه میزان می تواند مسکن تولید کند. به اعتقاد من ظرفیت طرح اقدام ملی به اندازه ای نیست که منجر به تعادل بخشی در بازار مسکن شود.