بازار مسکن قربانی عرضه و تقاضای نامتناسب

 نامتناسب بودن عرضه با تقاضا در گروه‌های متراژی، بازار مسکن را کماکان در وضعیت بدون تعادل قرار داده است؛ به طوری که به دلیل فشار تقاضا در واحدهای کوچک متراژ، سایه تورم بر آینده این واحدها سنگین شده است.
اسفند ماه ۹۸ در شرایطی که حدود ۵۰ درصد معاملات در واحدهای ۴۰ تا ۸۰ متر انجام شده، سهم این نوع متراژها در بازار کمتر از ۳۰ درصد بوده و ۷۰ درصد عرضه را خانه‌های بالای ۸۰ متر مربع به خود اختصاص دادند.
همچنین با توجه به اینکه ۷۷ درصد معاملات از نوع سفته بازانه و سرمایه گذارانه است، متقاضیان واقعی سهم چندانی از خرید و فروش واحدهای کوچک متراژ ندارند. این علائم نشان می دهد طی سال‌های گذشته تقاضای نهفته‌ای در واحدهای کوچک متراژ ایجاد شده که همچنان وجود دارد و اگر مجال بروز پیدا کند، قطعا خانه‌های کوچک سهم بیشتری از معاملات را در بر خواهد گرفت.

به دلیل جهش قیمت مسکن در ۲.۵ سال گذشته، قدرت پوشش دهی وام صندوق پس انداز و اوراق تسهیلات نیز به شدت کاهش پیدا کرده است. با توجه به میانگین ۱۵.۳ میلیون تومان هر متر مربع قیمت مسکن در شهر تهران طی فروردین ماه ۹۹ در حال حاضر با وام ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز مسکن یکم می‌توان ۱۰.۵ متر و با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق تسهیلات می‌توان ۱۵.۵ متر خانه خریداری کرد.
در این شرایط عمده خرید و فروش‌ها یا از نوع سرمایه‌گذاری و یا جابجایی است و نمی‌توان ردپایی از خانه اولی‌ها در بازار مسکن شهر تهران پیدا کرد.

خانه‌های کوچک، پیشتاز تورم بازار مسکن

واحدهای مسکونی کمتر از ۴۰ مترمربع با ۵۱ درصد و واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متر مربع با ۵۰ درصد رشد قیمت سالیانه، بالاترین نرخ افزایش قیمت مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده‌اند.
آمار به دست آمده از بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های پایانی سال گذشته نشان می‌دهد واحدهای کوچک متراژ واقع در مناطق جنوبی تهران بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را داشته‌اند. ‌از سوی دیگر خرید و فروش‌های سرمایه گذارانه در مناطقی از شمال و شمال غرب تهران افزایش پیدا کرده است.
بازار مسکن در سال ۹۹ تحول چندانی را تجربه نکرده است؛ چرا که اساسا در سیطره ویروس کرونا مجالی برای تغییر نداشت. با این حال با سطح مقاومت قیمتی مواجه بود که نشان داد رکود می‌تواند منجر به ثبات یا حتی کاهش قیمت شود.