سوداگران با سود بازار سرمایه در بازار مسکن سفته بازی خواهند کرد!
کاهشی شدن قیمت مسکن در فروردین سال و تمایل به سرمایه گذاری در بورس،موضوع موجب شده که بسیاری از مشتریان بازار مسکن تصور کنند با کاهش تقاضا در بازار مسکن و رویگردانی دلالان و سفته‌بازان از این بازار، قیمت‌ها باز هم کاهش بیشتری خواهد داشت.
کارشناسان می‌گویند فاکتور‌های افزاینده قیمت مسکن پابرجا است و به زودی افزایش قیمت به بازار برمی‌گردد.
کاهشی شدن قیمت مسکن در فروردین سال ٩٩ در شرایطی رخ می‌دهد که صف‌های عریض و طویل برای گرفتن کد سهامداری در بورس تشکیل شده و جهش‌های پی‌درپی شاخص بورس سرمایه‌گذاران را به آن سمت کشیده است. این موضوع موجب شده که بسیاری از مشتریان بازار مسکن تصور کنند با کاهش تقاضا در بازار مسکن و رویگردانی دلالان و سفته‌بازان از این بازار، قیمت‌ها باز هم کاهش بیشتری خواهد داشت.
با این حال کارشناسان اقتصاد و بازار مسکن چنین اعتقادی ندارند. پیمان مولوی، دبیر کل انجمن اقتصاددانان ایران در صفحه اینستاگرامی خود نوشته است که سوداگران پس از آنکه از بازار سرمایه سودهای کلانی گرفتند، برای ذخیره این سود هنگفت به بازار مسکن می‌آیند و مشغول سفته‌بازی در این بازار می‌شوند.
سعید آسویار، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید عامل کاهش جزئی قیمت مسکن در فروردین شیوع بیماری کرونا بوده است و این روند ادامه‌دار نخواهد بود. زیرا با افزایش هزینه‌های تمام شده مسکن در ماه‌های آینده و از آن سمت کافی نبودن عرضه مسکن به بازار، قیمت‌ها دوباره افزایشی می‌شود. بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن ایران در سال به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد اما میزان عرضه مسکن به بازار تنها حدود ٣٠٠ تا ٣٥٠ هزار مسکن است. این در حالی است که شکاف طبقاتی موجب شده توزیع مسکن در بازار مناسب نباشد و در حالی که تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از ٢٥ میلیون خانوار است، برخی خانواده‌ها بیشتر از یک مسکن دارند و برخی فاقد مسکن‌اند.
قیمت مسکن نزولی شد
معاملات مسکن در تهران طی فروردین‌ماه به کمتر از ١٢٥٠ واحد مسکونی رسید که ٨٨ درصد از اسفندماه سال گذشته کمتر بود و به همین سبب هم متوسط قیمت مسکن در پایتخت با ٢درصد کاهش نسبت به آخرین ماه سال پیش روبه‌رو شد.
این شرایط موجب شده تا برخی از خود بپرسند آیا بالاخره ترمز افزایش قیمت مسکن کشیده شده است یا این ریزش حجم معاملات و در پی آن ریزش جزئی قیمت که به دلیلی شیوع بیماری کووید- ١٩ رخ داده، کوتاه‌مدت است و با کمرنگ شدن یا رخت بر بستن این بیماری بازار مسکن به وضعیت پیشین باز‌خواهد گشت و دوباره بالا رفتن شیب قیمت‌ها را در این بازار نظاره‌گر خواهیم بود؟ سوالی که عمده کارشناسان در پاسخ به آن می‌گویند هیچ‌یک از مولفه‌های مسبب کاهش قیمت مسکن در بازار مشاهده نمی‌شود تا امیدوار باشیم کاهش قیمت‌ها پایدار باشد.
این روز‌ها در بازار مسکن چه می‌گذرد؟
روزهای کرونازده بازار مسکن سبب شد تا رکورد کف معاملات در این بازار شکسته شود و آن‌طور که اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک نشان می‌دهد فروردین امسال در تهران حجم فروش آپارتمان به شکل بی‌سابقه‌ای سقوط کرده و به ١٢٤٣ واحد مسکونی رسیده است.
این سقوط معاملات در ماه نخست سال دلیلی شده تا ترمز افزایش قیمت مسکن فعلا کشیده شود و آن‌طور که بانک مرکزی در آخرین گزارش خود آورده است متوسط قیمت مسکن در تهران با ٢درصد کاهش در فروردین ٩٩ نسبت به اسفند ٩٨ به هر متر مربع ١٥میلیون و ٢٩٠ هزار تومان برسد.
مهار تورم ملکی در شرایطی است که کارشناسان شیوع بیماری کرونا را مسبب آن می‌دانند. آسویار نیز با تأیید نظر همکاران خود می‌گوید: «عامل مهار متوسط قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت حتما شیوع بیماری کروناست که منجر به کاهش مراجعات و رفت‌وآمد به بازار مسکن در فروردین‌ماه و امتداد بخشی از این روند در اردیبهشت ماه شده و در نتیجه سقوط بی‌سابقه حجم معاملات مسکن طی یک ماه در فروردین‌ماه ۹۹ را مشاهده کردیم که عاملی شد برای توقف روند رشد قیمت‌ها در بازار مسکن.
رکود سنگین در بازار مسکن پس از کرونا
در حالی که در فروردین ماه امسال تعداد خانه‌های معامله‌شده به هزارو٢٤٣ واحد مسکونی رسیده است، با نگاهی به داده‌های بازار مسکن طی یک‌سال گذشته بهتر می‌توان دید عمق رکود تقاضا در بازار مسکن تا کجاست آن هم هنگامی که داده‌ها می‌گویند فروردین ماه سال گذشته حدودا ٤هزار معامله صورت گرفته است و در مردادماه همین سال نیز که کمترین میزان معاملات خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید، معادل ۲هزارو۹۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در تهران ثبت شد.
از سوی دیگر داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد قیمت‌ها در این بازار طی اسفندماه به شکل غافلگیرکننده‌ای با افزایش قابل توجه روبه‌رو شد و نسبت به بهمن ماه سالی که گذشت ۷/ ۸درصد بیشتر بود که بالاترین میزان تورم ماهانه مسکن از زمان اوج جهش قیمت در سال ۹۸ به بعد بوده است. همچنین حجم معاملات در آخرین ماه سال ٩٨ نیز که با اعلام رسمی ورود بیماری کرونا همراه شده بود، نزولی به پایان رسید و حدود ۹هزار فقره آپارتمان در این ماه معامله شد و به این ترتیب میزان معاملات ماهانه مسکن در اسفند ماه نزدیک ۲۴درصد نسبت به بهمن‌ماه کاهش یافت.
بازار مسکن در ادامه به کدام سو خواهد رفت؟
با توجه به اینکه در روزهای رفته از اردیبهشت‌ماه نیز روند رکود تقاضا با شیب کندتری ادامه یافته است، حال بسیاری می‌پرسند در شرایطی که هنوز تکلیف بیماری کووید-١٩ روشن نشده که یکی از مهم‌ترین عوامل شکل‌گیری این رکود تقاضا و افت میانگین قیمت‌هاست، آیا باید شاهد بیشتر کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن باشیم؟
در پاسخ به این سوال، آسویار می‌گوید: «کووید-١٩ به‌عنوان تأثیرگذار‌ترین پارامتر این روزهای بازار مسکن که بر بسیاری از فاکتور‌های تعیین قیمت‌ها تأثیر گذاشته است، قطعا تأثیر کوتاه‌مدت خود را در بازار مسکن ادامه خواهد داد، اما عمق این موضوع به اندازه فروردین ماه نخواهد بود و در ادامه تا ابتدای تابستان که پارامتر‌های دیگری هم به بازار وارد می‌شوند، شاهد ثبات میانگین قیمت‌ها خواهیم بود. اما از آن پس به نظر با فروکش‌کردن تب تند کرونا در کشور و افزایش فصلی تقاضا به‌عنوان مهم‌ترین عوامل در کنار پایداربودن مولفه‌های افزاینده قیمت‌ها در بازار مسکن همچون کاهش پروانه‌های ساخت صادرشده در طول یک‌سال گذشته، صعود بالای قیمت مصالح ساختمانی و رکود در تولید که در نتیجه منجر به عرضه مسکن پایین‌تر از تقاضا خواهد بود، شاهد روند صعود دوباره قیمت مسکن خواهیم بود.» او همچنین می‌افزاید: «هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا توان مالی کافی برای خرید ملک دارد. از سوی دیگر بخش قابل توجهی از خریداران بازار که نگاه سرمایه‌ای به این بازار دارند، در ماه‌های گذشته خرید گران را به انگیزه گران‌تر فروختن انجام داده‌اند و این موضوع به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است که سبب رشد قیمت‌ها در تابستان خواهد شد.»
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان می‌کند: «طی ماه‌های پیش‌رو و به‌خصوص در تابستان آنچه با وجود نبود توان خرید در ۹۰درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شود، به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود. درواقع علت ادامه روند صعودی قیمت‌ها باوجود نبود تقاضای مصرفی موثر البته در کنار تمام عوامل پیش گفته شده، معاملات سفته‌بازان و تقاضای آنهاست. این موضوع همچنین سبب خواهد شد تا ادامه روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های تابستان و پاییز منجر به رسیدن رابطه قیمتی مسکن و نرخ‌های موجود در بازار اجاره به بالاترین حد خود شود.»