پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

 تحقیقات میدانی از آخرین وضعیت بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین افزایش مورد انتظار اجاره‌بهای مسکن در قراردادهای تمدیدی و همچنین قراردادهای جدید بین مستاجران و موجران نسبت به مدت مشابه سال قبل-ابتدای اردیبهشت ۹۸-معادل ۱۰ درصد است. این در حالی است که سقف انتظارات عمده موجران برای افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در سال جاری و در قراردادهایی که طی روزهای اخیر سررسید شده و هم‌اکنون موعد تمدید آن بعد از گذشت یک سال فرارسیده رقمی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد است. هر چند در این زمینه نیز در برخی از محلات شهر تهران و در برخی از فایل‌ها دو نوع رفتار متفاوت از سوی موجران رصد می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی‌که فروردین ماه امسال به دلیل شروع سال نو و همچنین شیوع ویروس کرونا و تعطیلی مراکز صنفی از جمله بنگاه‌های مسکن عملا بازار معاملات خرید و فروش و همچنین اجاره مسکن در حالت تعطیل یا دست‌ کم نیمه تعطیل قرار داشت، اما برخی از واسطه‌ها و بنگاه‌های معاملات ملکی از طریق ثبت‌نام در سامانه‌ای که به منظور از سرگیری فعالیت اصناف و مشاغل با رعایت طرح فاصله‌گذاری هوشمند از سوی وزارت بهداشت راه‌اندازی شده است اقدام به دریافت کدرهگیری کرده و با تعهد نسبت به رعایت مسائل بهداشتی و فاصله‌گذاری اجتماعی فعالیت‌های صنفی خود را از سر گرفته‌اند. از روز شنبه گذشته برخی از بنگاه‌های مسکن و واسطه‌های معاملات ملکی با دریافت کد رهگیری فعالیت خود در بازار مسکن را از سر گرفته‌اند هر چند پیش از این نیز اطلاعات مربوط به فایل‌های جدید بازار اجاره در برخی از سامانه‌های مجازی معرفی املاک به بازار مسکن موجود و در دسترس قرار داشت.

در حالی‌که در شرایط فعلی مراجعه به بازار مسکن از سوی هر دو گروه متقاضی بازار یعنی متقاضی خرید مسکن و همچنین متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی به دلیل شیوع ویروس کرونا به کمترین میزان رسیده است و بسیاری از متقاضیان اقدام برای خرید یا اجاره مسکن را به زمان دیگری-بعد از کنترل این بیماری-موکول کرده‌اند اما در روزهای اخیر بخشی از تقاضای ناگزیر بازار مسکن یعنی آن دسته از مستاجرانی که قرارداد یک‌ساله اجاره مسکن بین آنها و موجر سررسید شده است و خواهان تمدید قرارداد یا اجاره واحد جدید هستند وارد بازار مسکن شده و جست‌و‌جوی خود را آغاز کرده‌اند.

در این میان موجران این مستاجرها نیز اقدام به حضور در بازار برای اطلاع از نرخ‌های جدید اجاره‌بها برای تمدید قرارداد با مستاجر یا آغاز پروسه بازاریابی برای یافتن مستاجر جدید کرده‌اند. هم‌اکنون این دو گروه یعنی موجران و مستاجرانی که قراردادهای یک‌ساله آنها سررسید شده است متقاضیان ناگزیر از حضور در بازار هستند. در حالی‌که بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن فعلا دست نگه داشته و خرید خود را به آینده موکول کرده‌اند.

در میان این دسته از متقاضیان بازار اجاره حتی مستاجرانی وجود دارند که از اواخر بهمن ماه قراردادهای آنها سررسید شده بود اما به دلیل شیوع ویروس کرونا اقدام به دریافت مهلت دو ماهه از موجر خود کردند و هم‌اکنون به فهرست مستاجرانی که قراردادهای آنها در روزهای اخیر یا در چند روز آینده سررسید شده یا می‌شود، افزوده شده‌اند. با این حال هنوز هم حجم مراجعه به بازار اجاره مسکن در حدی نیست که بتوان از وقوع شرایط ازدحام و هجوم تقاضا به این بازار خبر داد. هر چند متقاضیان بازار اجاره نسبت به متقاضیان خرید مسکن این روزها حضور پررنگ‌تری در بازار دارند، اما تجمع این دسته از متقاضیان در بازار مسکن نیز مجموعا چشمگیر نیست. با این حال و در شرایطی که چند روزی از شروع رسمی جست‌و‌جوی مستاجران در بازار اجاره مسکن ۹۹ می‌گذرد مهم‌ترین سوالی که پیش‌روی هر دو سمت این بازار یعنی موجران و مستاجران قرار دارد آن است که نرخ رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی اجاره مسکن که هم‌اکنون پس از یک‌سال سررسید شده‌اند یا قراردادهای جدید اجاره به چه میزان خواهد بود؟ در واقع سقف انتظار بازار برای افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در سال جاری به چه میزان است؟

نتایج تحقیقات میدانی بر اساس شواهد بازار اجاره مسکن، برداشت‌ها و واقعیت‌های اقتصادی و همچنین استنباط، انتظار و اعلام واسطه‌های معاملات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می‌دهد سقف انتظارات در بازار اجاره مسکن برای افزایش نرخ اجاره‌بها از سمت واسطه‌ها برای قراردادهای تمدیدی و همچنین قراردادهای جدید رقمی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد در مقایسه با قراردادهایی است که در مدت مشابه سال گذشته-ابتدای اردیبهشت سال ۹۹-بین موجران و مستاجران منعقد شد.

در واقع بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات اجاره مسکن در مناطق شمال، شرق، غرب و جنوب کشور میانگین افزایش مورد انتظار برای اجاره‌بهای مسکن در قراردادهایی که هم‌اکنون بعد از گذشت یک‌سال از انعقاد آنها بین مستاجر و موجر سررسید شده‌اند ۱۰ درصد است؛ این در حالی است که سقف انتظار این واسطه‌ها برای افزایش نرخ اجاره‌بها رقمی معادل ۱۵ تا ۲۰ درصد اجاره‌بهایی است که در قراردادهای سررسید شده سال گذشته تعیین و درج شده است. انتظار واسطه‌های معاملات بازار اجاره مسکن از ارقام ذکر شده به‌عنوان میانگین و سقف مورد انتظار برای افزایش نرخ اجاره مسکن در سال جاری عمدتا از وضعیت روز اقتصادی، شرایط قیمتی بازار مسکن و همچنین برداشت و انتظارات موجران و صحبت‌های اولیه بین موجران و مستاجران درخصوص نحوه و میزان تعیین اجاره‌بهای جدید حاصل شده است.

در واقع با توجه به اینکه در شرایط فعلی و به دلیل وضعیت خاص اقتصادی مستاجران، موجران در جریان وضعیت مالی مستاجرها هستند سقف انتظار عمده آنها برای افزایش اجاره‌بها در سال جاری و قراردادهای جدید هم‌اکنون ۱۵ تا ۲۰ درصد است. هر چند در برخی موارد و در برخی محلات استثنائاتی هم دیده می‌شود. تحقیقات میدانی از بازار معاملات اجاره مسکن نشان می‌دهد در حالی‌که سقف عمده مورد انتظار برای افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در غرب و شرق تهران همین رقم ۱۵ تا ۲۰ درصد در عمده قراردادها و در میان عمده موجران است اتفاقا در برخی از قراردادهای جدید در بعضی از محلات مصرفی جنوب شهر تهران نرخ رشد اجاره بهای مسکن در قراردادهایی که هم‌اکنون یا طی روزهای گذشته سررسید شده‌اند صفر بوده است.

در این گونه فایل‌ها اگر چه موجر نرخ اجاره‌بها را افزایش نداده است اما اقدام به تبدیل شرایط پرداخت اجاره از رهن کامل به ترکیبی از رهن واجاره کرده است. در واقع در این گروه از فایل‌ها وزن اجاره‌بهای ماهانه در مقایسه با وزن مبلغ ودیعه یا همان رهن افزایش یافته است. این ویژگی به‌عنوان یکی از خصلت‌های بارز برخی از اجاره‌نامه‌های جدید در بعضی محلات مصرفی جنوب تهران هم‌اکنون رصد می‌شود.

همچنین در مناطق و محلات جنوبی شهر تهران نرخ‌هایی که هم‌اکنون به‌عنوان نرخ‌های جدید اجاره در قراردادهای تمدیدی و قراردادهای جدید اعلام می‌شود برمبنای صحبت‌ها وتوافقات اولیه بین مستاجران و موجران تا رقم افزایش ۱۰ درصدی نیزعنوان می‌شود. در واقع در این محلات، میانگین نرخ مورد انتظار برای افزایش اجاره‌بها نسبت به اجاره‌بهای تعیین شده سال گذشته همین موقع، حول و حوش ۱۰ درصد است. با این حال در بازار اجاره مسکن مناطق شمالی شهر تهران نیز یک اتفاق متفاوت قابل شناسایی است. تحقیقات میدانی و اظهارات واسطه‌های بازار اجاره این مناطق نشان می‌دهد از آنجا که اجاره‌بهای مسکن در یک مرحله در زمستان سال گذشته به‌صورت محسوس افزایش یافت هم‌اکنون اجاره‌بهای برخی از واحدهایی که از زمستان در بازار اجاره رسوب کرده و اجاره نرفته است در حال تعدیل شدن است و موجران با مشاهده شرایط اقتصادی فعلی حاضر به اجاره این واحدها به مستاجر با اجاره‌بهایی کمتر از نرخ‌های پیشنهادی خود در زمستان ۹۸ هستند. البته از آنجا که هنوز آمارهای رسمی درخصوص وضعیت بازار اجاره مسکن شهر تهران در روزهای پایانی زمستان و همچنین فروردین‌ماه امسال منتشر نشده است نمی‌توان میزان فراوانی و دربرگیری این موضوع را به‌طور قطع اعلام کرد.با این حال واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن در مناطق شمالی تهران اعلام می‌کنند واحدهای مسکونی که هم‌اکنون در بازار اجاره معامله می‌شود با نرخ‌هایی شبیه نرخ‌های زمستان سال گذشته یا در برخی از فایل‌ها کمتر از نرخ‌های اعلامی وپیشنهادی آخرین فصل سال ۹۸-زمستان-بین موجر و مستاجر معامله می‌شود. در کل نیز برداشت واسطه‌های بازار مسکن از تحولات بازار اجاره مسکن در مناطق شمالی تهران این است که سقف انتظار برای افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در قراردادهای جدید در مقطع زمانی فعلی همان افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی در مقایسه با اجاره‌بهای تعیین شده در مقطع زمانی مشابه سال گذشته است. هرچند در برخی از محلات و در برخی از فایل‌های اجاره مسکن در این مناطق نرخ رشد ۳۰ درصدی نیز در مقایسه با رقم تعیین شده اجاره‌بها در قراردادهایی که در مقطع زمانی مشابه سال گذشته بین موجر و مستاجر منعقد شد دیده می‌شود.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد موجران با‌سابقه بازار مسکن اتفاقاتی که سال گذشته از سوی یک مرجع آماری بازار مسکن درخصوص تحولات بازار اجاره اعلام شد را هم‌اکنون احساس کرده وبه نوعی رفتار فعلی آنها انعکاسی از درک پیام این گزارش رسمی از وضعیت بازار اجاره است. مرکز آمار ایران در گزارشی رسمی از وضعیت بازار اجاره مسکن در سال گذشته اعلام کرد نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن برای اجاره‌نامه‌های تمدیدی و همچنین اجاره‌نامه‌های جدید بر خلاف رویه‌های سنتی سال‌های قبل، در سال ۹۸ روند متفاوتی را طی کرد. در حالی‌که طبق یک روال سنتی در همه سال‌های گذشته افرادی که اقدام به تمدید اجاره‌نامه‌های سررسید شده سال یا سال‌های گذشته با موجر خود می‌کردند نسبت به اجاره واحد مسکونی مشابه جدید از موجر جدید مجبور به پرداخت اجاره‌بهای کمتر با نرخ رشد کمتری نسبت به اجاره‌بهای خود در سال گذشته بودند اما در سال ۹۸ این روند شکل معکوس به خود گرفت. به این معنا که براساس این گزارش مرکز آمار آن دسته از مستاجرانی که قراردادهای سال گذشته خود را با موجر تمدید نکردند و واحد را تحویل داده و آپارتمان دیگری را اجاره کردند به‌طور متوسط نرخ رشد اجاره‌بهای کمتری را در مقایسه با مستاجرانی که اقدام به تمدید قراردادهای سررسید شده خود با موجرشان کردند متحمل شدند. یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد در حالی‌که در همه سال‌های گذشته مستاجرانی که با چانه‌زنی اقدام به تمدید قراردادهای سررسید شده و ماندن در همان واحد اجاره‌ای محل سکونت یک‌سال اخیر خود می‌کردند در مجموع ناچار به پرداخت رقم اجاره‌بهای کمتر با نرخ رشد کمتر در مقایسه با افرادی بودند که تصمیم به جابه‌جایی در واحد مشابهی در بازار اجاره گرفته بودند. این شرایط در سال ۹۸ تغییر کرد و به‌طور متوسط مستاجرانی که تصمیم به اجاره واحد جدید و انعقاد قرارداد با موجر دیگر گرفتند توانستند با نرخ رشد کمتری اجاره‌بهای جدید خود را تقبل کرده وپرداخت کنند.

وضعیت موجود، شواهد و اظهارات واسطه‌های بازار معاملات اجاره مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی موجران این پیام بازار را حس کرده و برای حفظ مستاجران خود با اطلاع از شرایط اقتصادی آنها تصمیم به تمدید قراردادهای اجاره به نرخ‌های معقول گرفته‌اند. هر چند این وضعیت در برخی از قراردادهای تمدیدی سال گذشته نیز مشاهده شد. به خصوص آنکه به دلیل رکود معاملات مسکن و همچنین رکود سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و نیاز سازنده‌ها به نقدینگی سال گذشته برخی از سازنده‌ها بخشی از واحدهای مسکونی آماده و کلید نخورده خود را با نرخ‌های متعادل اجاره به بازار عرضه کردند.این موضوع را می‌توان به‌عنوان یکی از علت‌های عدم جهش نرخ اجاره‌بها در مقطع زمانی فعلی در مقایسه با مدت مشابه سال قبل عنوان کرد.

بررسی‌ها همچنین از اثر یک رویداد اقتصادی دیگر بر بازار اجاره مسکن در سال ۹۹ خبر می‌دهد. در حالی‌که در برخی از مناطق همچون مناطق جنوبی، وزن اجاره ماهانه مسکن نسبت به مبلغ ودیعه در قراردادهای جدید در حال افزایش است کاهش ۳ واحد درصدی نرخ سود بانکی می‌تواند این موضوع را تشدید کند؛اخیرا نرخ سود بانکی از ۱۸ درصد به ۱۵ درصد کاهش یافت و این موضوع می‌تواند مانند تجربه‌های مشابه سال‌های قبل وزن اجاره‌بهای ماهانه را در مقایسه با مبلغ رهن افزایش دهد. هر چند به دلیل محدود بودن توان مالی خانوارها در پرداخت اجاره‌بهای ماهانه این تغییر وزن چندان شدید نخواهد بود. از سوی دیگر وجود یک وزنه جدید یعنی افزایش تمایل اشخاص حقیقی برای ورود به بازار سهام در ماه‌های اخیر و در سال جدید می‌تواند احتمال تضعیف وزن رهن در برابر اجاره‌بهای ماهانه در قراردادهای جدید را کاهش دهد.چرا که هم‌اکنون موجران نیز یک گروه از افراد حقیقی هستند که با نقدینگی خرد حاصل از دریافت مبلغ ودیعه انگیزه ورود به بازار سهام و کسب سود از این بازار را دارند.بر اساس این گزارش، میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۹۸ حدود ۴۰ هزار تومان بود که این میزان در مقایسه با سال ۹۷، حدود ۲۹ درصد افزایش یافته بود.