پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

بازار مسکن

در فاصله‌ای که می‌توان گفت در بازار مسکن امروزه ایجاد شده است، خرید و فروش مسکن و همچنین ثبت این نوع معاملات روز به روز در حال کاهش است. در این حال باید بدانید که آماری که از سوی ثبت رسمی مبایعه نامه و همچنین اخذ کد رهگیری ایجاد شده است اینطور نشان می دهد که معاملاتی که در بازار مسکن صورت می گیرند به صورت روزانه در حال کاهش هستند. در نتیجه میتوان گفت که حتی داده هایی که از سوی نهادهای مختلف در این زمینه ارائه شده اند نیز نمی توانند وضعیت صحیح مسکن را نشان دهند.

آیا آرامش تدریجی به بازار مسکن باز می‌گردد؟

بازار مسکن اما در سال ۹۸ نشان داده است که قرار نیست تا یک سکون و آرامش به این بازار برگردد. قیمت اجاره بها در سال ۹۸ در هر متربع از منزل مسکونی در تهران چیزی حدود ۳۵ هزار تومان بوده است. اما میتوان گفت که این مقدار در پایان سال ۹۷ هم همین مقدار بوده است.

هنوز هم یک تصویر کامل از وضعیت بازار مسکن و اجاره بها در سال ۹۸ توسط نهاد های دولتی گفته نشده است اما می توان گفت که در نهایت اخبار مسکن در این سال ها میتوان یک سه نقطه با آینده بسیار روشن را دید که حاکی از این است که دیگر افزایش قیمتی در این زمینه نخواهیم داشت. دقت داشته باشید که در واقع قیمت مسکن به حدی در این یک سال افزایش داشته است که حتی هرگونه ثبات قیمت را هم میتوان سقوط به بالا دانست!

اگر قیمت مسکن در سال ۹۸ به یک ثبات نسبی دست یابد اما همچنان هم به همین مقداری که هست بالا باشد به طور قطع باز هم عده بسیاری هستند که قدرت خرید ندارند و در نتیجه نمی توانند از این بازار بهره مند شوند. اولین عامل در آینده روشن مسکن را میتوان این مورد اعلام کرد که اجاره بها قرار است که از سوی موجران پیشنهاد شود.

 در تابستان سال گذشته، بسیاری از مالکان اجاره بهای خانه های خود را بین ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش داده اند اما همچنان هم این افزایش قیمت در بازار مسکن با استقبال مستاجران رو به رو نشده است چرا که تقریبا قیمت همه چیز افزایش یافته است و میتوان گفت که تعدیل در این زمینه وجود نداشته است.

اما امسال با وجود اینکه باز هم مالکان سعی ب این داشته اند که افزایش قیمت برای اجاره بهای ملک خود داشته باشند اما باز هم به فکر مستاجرین بوده اند و اجاره مسکن را تا ۳۵ درصد بیشتر افزایش نداده اند و برخی از آن ها نیز به ۳۰ درصد بسنده کرده اند.

علت تغییر رویه در میزان اجاره بها چه بوده است؟

علت این تغییر رویه اما در قیمت گذاری مسکن برای این بوده است که در گذشته، اجاره بها با توجه به ارزش های ریالی بسیار کمتر بوده است و در واقع میتوان گفت که برای ملکی که میزان اجاره بهای آن ۷۵۰ هزار تومان بوده است هم اکنون باید چیزی در حدود یک و نیم تا دو میلیون تومان اجاره بها پرداخت کرد. این در حالی است که معادل ریالی برای افزایش اجاره مسکن هایی که با ۲ الی ۳ میلیون تومان اجاره داده می شده اند به بیش از یک و نیم میلیون تومان رسیده است.

این رقم در واقع معقول و منطقی نیست و مشخصا بسیاری از افرادی که در این زمینه اقدام به رهن و اجاره کرده بودند دیگر قادر نیستند تا این مبالغ را بپردازند. بنابراین مالکان به صورت خودکار در این زمینه فهمیده اند که دیگر نمیتوانند قیمت اجاره مسکن را افزایش دهند و به همین دلیل هم تا همین ۳۰ درصد بسنده می کنند.

دومین عامل روشنگر آینده مسکن این است که مستاجران بیشتر از اینکه مسکونی را اجاره کننده آن را رهن کرده اند. در سال گذشته با توجه به اینکه میزان رشد و همچنین اجاره بها به شدت در حال افزایش بوده است، دیده ایم که در برخی محله های لوکس  به ویژه در منطقه یک تا سه در کلانشهر تهران بسیاری از افراد زمانی که می خواسته اند اجاره مسکن را به رهن کامل تبدیل کنند باعث رسیدن نفع کامل به مالکان شده اند و در این زمینه موجران هیچ نفعی نبرده اند.

در این بخش، افرادی به جای استفاده از فرمول هر ۳۰ هزار تومان یک میلیون ودیعه، از هر ۲۵ هزار تومان یک میلیون ودیعه استفاده کرده اند تا بتوانند مبلغ بیشتری را به عنوان رهن کامل دریافت کنند.

سومین بخش اما به نظارت بر می گردد. همانطور که گفته شد، یکی از مهم ترین نکاتی که باید در زمینه کنترل بازار مسکن بدانید این است که بدون نظارت در این زمینه نمیتوان بازار مسکن را کنترل کرد. در واقع در حال حاضر، یک ترکیب از فایل های رهنی و همچنین رهن های کامل در این زمینه ارائه شده است که نشان دهنده نظارت های مختلف در این زمینه است. میتوان گفت که ابزاری که هم اکنون بیش از هرچیز میتواند در این امر به شما کمک کند همین بخش نظارت است که نسبت به سال گذشته بیشتر شده است.