پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

افزایش قیمت مسکن

یکی از بزرگترین دغدغه‌های افراد در طی ماه‌های اخیر افزایش قیمت مسکن بشمار می‌رود. افراد اعم از خریدار، مستاجر و حتی فروشنده از وضعیت موجود مسکن ناراضی بوده و افزایش قیمت‌های متوالی مسکن در ماه‌های اخیر مشکلات زیادی را برای آن‌ها به وجود آورده است.

متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی طی یکسال اخیر در تهران حدود ۱۰۴ درصد افزایش داده است. این به معنی افزایش قیمت مسکن بیش از دو برابر در یکسال گذشته و ناتوانی بسیاری از خریداران و مستاجران در تامین هزینه های مسکن است.

مهاجرت افراد به دلیل عدم توانایی پرداخت اجاره در شهر تهران و یا عدم توانایی خرید ملک در تهران یکی از بارزترین شواهد بر عدم توانایی مالی افراد محسوب می گردد.

افزایش قیمت مسکن موجب ایجاد فشار مضاعف بر افراد گشته و بر سبد کالای مصرفی خانوارها و سبک زندگی افراد تاثیر منفی داشته است. در ادامه به بررسی برخی اطلاعات از نحوه خرید املاک و میزان تورم ماهیانه در خرداد ماه می پردازیم.

آمار و ارقام میزان افزایش قیمت مسکن

طبق آمار منتشر شده از بانک مرکزی در خصوص افزایش قیمت مسکن در خرداد ماه سال ۹۸ متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۰۴.۳ درصد و نسبت به اردیبهشت ماه ۹۸ حدود ۴.۹ درصد افزایش داشته است.

به عبارتی متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در خرداد ماه ۱۳.۳ میلیون تومان است. با این حال به دلیل افزایش قیمت مسکن تعداد معاملات مسکن انجام شده در خرداد ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل حاکی از کاهش ۶۰ درصدی دارد.

بدین ترتیب تعداد معاملات املاک صورت گرفته در خرداد ماه ۹۸ در شهر تهران ۵۹۸۶ واحد و در خرداد ماه ۹۷ این تعداد ۱۴۸۸۶ واحد بوده است. بررسی رفتار خریداران مسکن در سال های گذشته حاکی از تغییر رفتار مشتریان در سال ۹۸ در نتیجه عدم توانایی مالی در خرید مسکن به دلیل افزایش قیمت مسکن است.

به عنوان مثال در خرداد ماه سال ۹۸ بیشترین متراژ خانه های خریداری شده مربوط به متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر مربع است. بدین ترتیب حدود ۱۴.۶ درصد از کل ۵۹۸۶ واحد معامله شده دارای متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر هستند.

پس از آن متراژهای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع و سپس متراژ ۷۰ تا ۸۰ متر مربع قرار دارد. از طرفی میزان خرید واحدهای زیر ۴۰ متر مربع از ۲.۹ درصد در خرداد ماه سال ۹۷ به ۳.۶ درصد در خرداد ماه سال ۹۸ افزایش یافته است.      

کاهش قدرت خرید ناشی از افزایش قیمت مسکن

همانطور که در مبحث فوق اشاره شد افزایش قیمت مسکن در ماه های اخیر موجب تغییر رفتار مشتریان و ناتوانی در خرید مسکن شده است. میزان خرید آپارتمان های بزرگ متراژ بطور محسوسی کاهش یافته و در عوض میزان خرید آپارتمان های کوچک متراژ و چندین سال ساخت افزایش داشته است.

به دلیل افزایش قیمت مسکن و قیمت‌های بالاتر واحدهای مسکونی نوساز و زیر پنج سال ساخت، خریداران واقعی ترجیح می دهند که به خرید آپارتمان های بالای ۵ سال تا ۱۰سال روی بیاورند.

به عنوان مثال در خرداد ماه ۹۸ از میان ۵۹۸۶ واحد مسکونی خریداری شده در شهر تهران حدود ۱۸.۴ درصد معاملات مربوط به املاک ۶ تا ۱۰ سال ساخت بوده است. این میزان در مدت مشابه در سال ۹۷ حدود ۱۶.۳ درصد است.

از طرفی میزان خرید خانه های نوساز و زیر پنج سال ساخت از ۴۳.۷ درصد کل واحدهای معامله شده در خرداد ماه ۹۷ به ۳۹.۷ درصد تعداد واحدهای معامله شده در خرداد ماه ۹۸ کاهش داشته است که حاکی از عدم توانایی خرید خریداران به دلیل افزایش قیمت مسکن است.  

میزان افزایش قیمت مسکن در خرداد ماه ۹۸

میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۸ ادامه داشته و بازار مسکن در خرداد ماه ۴.۹ درصد تورم ماهیانه نسبت به اردیبهشت ماه را شاهد بود. با فرا رسیدن فصل نقل و انتقالات در تابستان و با توحه به وجود رکود سنگین در بخش مسکن امید ایجاد تحرک در بازار مسکن وجود دارد.

از طرفی افزایش قیمت‌های متوالی دیگر رمقی برای خریداران و مستاجران بر جای نگذاشته است. افزایش تعداد انصراف های دریافت کنندگان وام مسکن و عدم تمایل به خرید مسکن به علت افزایش قیمت مسکن دلیلی بر این موضوع است.

با توجه بر میانگین یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در خرداد ماه در شهر تهران که عدد ۱۳.۳ میلیون تومان است بیشترین آپارتمان هایی که مورد معامله قرار گرفتند دارای قیمت یک متر مربع مابین ۷.۵ تا ۹ میلیون تومان بودند. به عبارتی آپارتمان های چندین سال ساخت و یا املاک موجود در مناطق متوسط و جنوب تهران از استقبال بیشتری برخوردار بودند.

حدود ۱۰.۵ درصد معاملات مربوط به این رده قیمتی است. افزایش قیمت مسکن همانطور که به مقدار محسوسی موجب تغییر رفتار خریداران واقعی شده است برای افرادی که تنها به قصد سرمایه گذاری وارد این بازار شده اند بی تاثیر بوده است.

از اینرو در خرداد ماه ۹۸ حدود ۹.۲ درصد معاملات مسکن انجام گرفته مربوط به آپارتمان های با قیمت یک متر مربع بالای ۲۵ میلیون تومان بوده است. این به معنی ورود سرمایه گذاران برای خرید واحدهای لوکس مناطق شمالی شهر تهران است.