پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

بازار مسکن

بازار مسکن در ماه‌های اخیر دچار نوسانات زیادی بوده است. نرخ تورم ماهیانه قیمت مسکن در ۳۰ ماه اخیر کمابیش وجود داشته و هیچگاه نرخ تورم صفر نداشته است.

برخی از ماه های سال بطور سنتی جزو ماه های پرتقاضای مسکن محسوب می شود از اینرو میزان تقاضا افزایش یافته و قیمتها با افزایش نرخ زیادتری نسبت به ماه های دیگر مواجه هستند. چنانچه به روند افزایش قیمت و تورم ماه های اخیر نگاهی داشته باشیم در می یابیم که برخی ماه ها تورم افزایش بیشتر و برخی ماهها کمتر بوده و این روند هر سال تکرار می گردد.

در حال حاضر با توجه به افزایش حدود ۱۰۴ درصدی متوسط قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بازار مسکن در حالت رکود تورمی سنگینی قرار دارد. این رکود به معنای عدم توانایی خرید متقاضایان واقعی مسکن و فاصله زیاد میان قیمت مسکن و توانایی خرید است.

کاهش شدید تقاضا و عدم تمکن مالی منجر به تغییر رفتار خریداران در بازار شده است. به عبارتی خریداران ترجیح می دهند که به سمت گزینه های قیمتی پائین تر گرایش یابند. متراژ کوچکتر، بناهای چندین ساله، خرید ملک در مناطق متوسط و جنوبی شهر تهران و اطراف برخی از این موارد بشمار می رود. در ادامه به بررسی روند تورم ماهیانه بازار مسکن در ۲.۵ سال اخیر می پردازیم.

بازار مسکن دارای روند تورم ماهیانه

اگر به نرخ تورم ماهیانه مسکن از بهمن ماه ۹۶ تا کنون نگاهی بیندازیم متوجه می شویم که همواره در بازار مسکن در برخی ماهها تورم افزایش و در برخی ماه ها رو به کاهش گذاشته است. به عنوان مثال در ماه های اردیبهشت، خرداد، شهریور و اسفند ماه میزان تورم ماهیانه بیش از سایر ماههای دیگر را داریم. در بررسی این ادعا نگاهی به نرخ تورم این ماه ها در گذشت می اندازیم.

در اردیبهشت ماه گذشته نرخ تورم ماهیانه به میزان ۱۲.۵ درصد رسید که بیشترین تورم ماهیانه در سال های اخیر را نشان می دهد. در اسفند ماه گذشته میزان تورم ماهیانه به ۸.۸ درصد بالغ گردیده که ناشی از تقاضای بازار مسکن در این ماه است. در شهریور ماه سال ۹۷ نیز میزان تورم ماهیانه با ۹.۷ درصد روبرو شد که افزایش قیمت بی سابقه ای را در آن برهه زمانی رقم زد.

معمولا در بازار مسکن نرخ تورم ماهیانه قیمت مسکن در اسفندماه بدلیل افزایش تقاضای بازار با افزایش زیادی مواجه شده و ماه فروردین ماه ثبات بازار است. در اردیبهشت ماه دوباره با شروع تحرک در بازار شاهد افزایش قیمت بوده و در ماه های خرداد تا مرداد یک کاهش نسبی را شاهد خواهیم بود.

شهریور ماه بدلیل اینکه ماه پایانی فصل نقل و انتقالات است دوباره بازار مسکن با افزایش تقاضا مواجه خواهد بود. در نیمه دوم سال به تدریج شاهد رکود بیشتر و ثبات در بازار مسکن بوده و این روند در آخر سال و اسفند ماه دوباره به اوج خود نزدیک می شود.

تعادل قیمتی در بازار مسکن تهران

روند افزایش و کاهش قیمتی در بازار مسکن سال هاست که تکرار می شود. این روند در برخی سال ها با میزان کمتر و در برخی سالها مانند سال ۹۷ و سال جاری با شدت بیشتری نمود پیدا می کند. با افزایش متوسط قیمت مسکن در ماه های اخیر خریداران واقعی ناچار به خرید مسکن در مناطق جنوبی پایتخت شدند.

برخی نیز تمایل به خرید آپارتمان در شهرک های اطراف تهران و کرج آوردند. مناطق جنوبی شهر تهران با افزایش میزان تقاضا در ماه های اخیر نرخ تورم ماهیانه بیش از متوسط شهر تهران را تجربه کرده اند.

بدین ترتیب با افزایش قیمت بالاتر بازار مسکن تهران در حالت رسیدن به تعادل قیمتی قرار دارد. مناطق شمالی شهر تهران مانند منطقه یک و پنج در سال گذشته همواره پیشتاز افزایش تورم ماهیانه قیمت مسکن بودند.

در نیمه دوم سال گذشته افزایش قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به مناطق جنوبی نیز تسری یافت. در ادامه این روند در خرداد ماه سال جاری منطقه ۱۰ تهران با نرخ تورم ۱۳۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیشترین میزان تورم در میان مناطق مختلف تهران را از آن خود کرد. در مناطق جنوبی و میانی پایتخت شاهد نرخ تورم بالاتر از ۱۰۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بودیم.

این میزان تورم در مناطق شمالی و بالای مرکز کمتر از ۱۰۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل مشاهده شد. در برخی مناطق جنوب و شرقی تهران میزان تورم ماهیانه منفی رقم خورد که نشان از ورود بازار مسکن به فاز تورم منفی است.

بازار مسکن چه زمانی به ثبات می رسد

کارشناسان پیش بینی می کنند که در تابستان امسال بطور سنتی شاهد یک افزایش تورم ماهیانه خواهیم بود و پس از آن بازار مسکن وارد دوره رکود و ثبات قیمتی خواهد شد. طبق روال سال های گذشته بازار مسکن در نیمه دوم سال وارد ثبات نسبی خواهد شد.

با توجه به اشباع قیمتی بازار و عدم کشش افزایش قیمت مجدد، اکثر کارشناسان از ثبات قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری سخن می گویند. بدین ترتیب بازار مسکن پس از ۲ سال و نیم التهاب و تورم محسوس وارد یک فاز ثبات نسبی خواهد شد.