پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر یکی از معضلات بازار مسکن بشمار می‌آید. تورم ماهیانه قیمت مسکن موجب ایجاد عدم ثبات و نابسامانی در بخش مسکن شده است. افزایش قیمت‌های متوالی موجب عدم توانایی خریداران واقعی در خرید مسکن شده است. کاهش شدید تقاضا در پی افزایش قیمت مسکن رکود در بازار مسکن را رقم زده است.

متقاضیان واقعی خرید مسکن که تعیین کننده رفتار بازار هستند بدلیل عدم توانایی در تامین مالی قدرت خرید مسکن را ندارند به همین دلیل در ماه‌های اخیر ناچار به خرید مسکن از شهرک‌ها و شهرهای اطراف تهران شدند. در همین راستا مستاجران نیز به دلیل افزایش قیمت مسکن که بر روی نرخ اجاره بها تاثیر داشته است توانایی پرداخت اجاره‌های بالا را ندارند.

بنابراین ناچار به کوچ کردن از مناطق بالای شهر به مناطق مرکزی شهر و از مناطق مرکزی به مناطق جنوبی شدند. برخی مستاجران نیز از مناطق جنوبی به شهرها و مناطق حاشیه‌ای مهاجرت کردند. افزایش قیمت مسکن در شهر تهران در یک سال اخیر بیش از ۱۰۶ درصد موجب فاصله میان توان مالی خریداران و قیمت‌های بازار شده است.

افزایش قیمت مسکن در سه ماهه اول سال ۹۸

در سه ماهه اول سال ۹۸ وضعیت بازار مسکن دنباله‌رو سال گذشته بود. در فروردین ماه تورم ماهیانه ۲.۱ درصد، در اردیبهشت ماه ۱۲.۵ درصد و در خرداد ماه ۴.۵ درصد موجب فاصله متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به بیش از ۱۰۶ درصد نسبت به سال گذشته شد.

افزایش قیمت مسکن موجب افزایش متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به ۱۳.۴ میلیون تومان شد. در خرداد ماه گذشته حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۹ درصد کاهش داشت.

اگر چه در اردیبهشت ماه جاری تعداد معاملات مسکن با افزایش مواجه شد و به عدد ۱۲۱۰۰ فقره رسید ولیکن در مقایسه با سال قبل از کاهش حدود ۳۸ درصد مواجه شد. بازار مسکن فصل بهار را در حالی به پایان رسانید که افزایش قیمت مسکن در ۱۵ ماه اخیر موجب رکود شدید در خرید و فروش مسکن شده و فاصله میان توان مالی تقاضا و قیمت‌های مسکن بسیار زیاد شده است.

اگر چه انتظار می‌رفت که با پایان فصل بهار و رسیدن به فصل نقل و انتقالات بازار مسکن تحرکات خود را از سر بگیرد ولیکن گزارش‌های رسیده از دفاتر معاملات املاک گویای چیز دیگری است.

افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی

سوال مهمی که ذهن افراد را به خود مشغول کرده است این است که آیا افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی ادامه می‌یابد. بررسی‌های میدانی در تیرماه نشان می‌دهد که بازار از افزایش قیمت دوباره استقبال نکرده است.

خریداران و فروشندگان مبنا را براساس قیمت‌های معامله شده در خرداد ماه قرار داده‌اند. همچنین در برخی موارد فروشندگان ناگزیر به کاهش قیمت‌های خود شدند. طبق گزارشات دریافتی در پنج منطقه تهران کاهش قیمت مسکن نسبت به خرداد ماه صورت گرفته است.

مناطق یک، پنج، هفت، دوازده و بیست و دو جزء مناطقی است کاهش قیمت مسکن را تجربه کردند. در سایر مناطق تهران نیز مبنای معاملات قیمت‌های خرداد ماه است. بدین ترتیب بازار مسکن با عدم استقبال خریداران واقعی و رکود شدید از افزایش قیمت مجدد استقبال نکرد. کارشناسان پیش‌بینی می‎کنند که اگر خریداران واقعی به عدم خرید خود ادامه دهند بازار بیشتر عقب نشینی خواهد کرد.

بدین ترتیب می‌توان انتظار توقف افزایش قیمت مسکن و ایجاد ثبات در بخش مسکن را داشت. در واقع عدم افزایش تسهیلات و وام مسکن و عدم توانایی خریداران واقعی در تامین وجه مورد نیاز برای خرید مسکن موجب کاهش شدید حجم معاملات شده است.

پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در سال ۹۸

با توجه به وضعیت بازار مسکن در تیر ماه و کاهش شیب افزایش قیمت مسکن کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی بطور کامل به صفر برسد. بازار مسکن در نیمه دوم هر سال بطور سنتی در حالت رکود فرو می‌رود.

این وضعیت تا نزدیک عید نوروز ادامه یافته و در اسفند ماه دوباره به اوج می‌رسد. با توجه به وضعیت فعلی بخش مسکن پیش‌بینی می‌شود تا پایان فصل تابستان افزایش قیمت مسکن متوقف شده و بازار مسکن وارد مرحله ثبات گردد.

در این صورت تا پایان سال خریداران فرصت کافی جهت تامین وجه مورد نیاز برای خرید مسکن را خواهند داشت. نکته مثبت دیگری که در بازار مسکن منتشر شد این است که طبق مصوبات دولتی و تصمیمات صورت گرفته دولت بنا دارد که سقف وام و تسهیلات مسکن را در ماه‌های آتی افزایش دهد.

اگر چه میزان افزایش تسهیلات هنوز قطعی نشده است و لیکن می‌تواند به عنوان خبری مثبت برای متقاضیان واقعی خرید مسکن بشمار آید. بدین ترتیب پس از گذشت بیش از ۲.۵ سال افزایش قیمت مسکن متوالی پیش‌بینی می‌شود بازار در سال جاری به ثبات نزدیک شود.

اگر چه کاهش و یا افزایش قیمت مسکن به عوامل زیادی بستگی دارد ولیکن با در نظر گرفتن مجموعه عوامل و عدم کشش قیمتی بازار اغلب پیش‌بینی‌ها از ثبات قیمت مسکن و حتی کاهش قیمت مسکن خواهد بود.