مروری بر نیاز سالانه کشور به مسکن
بررسی گزارش های ارائه شده در خصوص میزان نیاز سالانه کشور به ساخت مسکن، حاکی از آن است که با استناد به آمار های ارائه شده ظرف دو سال اخیر، دو دیدگاه متفاوت وجود دارد که بررسی ها نشان می دهد هر دو دیدگاه دچار نقص هستند.
بررسی ها حاکی از آن است که فاکتور ها و پارامتر های متفاوتی میزان نیاز سالانه کشور به مسکن را تعیین می کنند که از جمله آن ها می توان به میزان ازدواج، نرخ رشد جمعیت، میزان مرگ و میر های اعلام شده، تعداد منازل خالی، نرخ رشد خانوار ها، تعداد خانه هایی که در بافت های فرسوده قرار دارند و نیازمند احیا و بازسازی هستند اشاره نمود ضمن این که با استناد به محاسباتی که کارشناسان اقتصادی، جمعیتی و شهری بر اساس میزان نیاز سالانه جامعه به ساخت مسکن، انجام می دهند نیز این شاخص تعیین می گردد.
بر اساس چنین فاکتور هایی در نهایت آن چه تعیین می شود میزان نیاز به مسکن در بازه ای 5 تا 10 ساله است. بر اساس گزارش های منتشر شده طی 20 سال گذشته توسط متولی بخش مسکن، دو دفعه نیاز سالانه کشور به مسکن برآورد شده و اطلاع رسانی گشته است. نخستین بار اوایل دهه 80 این اتفاق صورت گرفت و دومین بار اوایل دهه 90 بود که اعداد و ارقامی در خصوص میزان نیاز سالانه کشور به مسکن ارائه گردید. در سال 93 نیز باری دیگر با توجه به بالا بودن تعداد خانه های خالی، اطلاعاتی در خصوص نیاز کشور به مسکن با توجه به تعداد خانه های خالی منتشر شد.
در شرایط کنونی، متولی بخش مسکن بر اساس 4 معیار، میزان نیاز کشور به مسکن را برآورد می کند که بر این اساس مقدار نیاز سالانه کشور به مسکن تا سال 1405، 900 هزار واحد مسکونی اعلام شده است. از جمله این 4 معیار می توان به تأمین نیاز خانوار های تازه تشکیل شده، تقاضا های انباشت شده طی سال های گذشته، تعداد منازل خالی و در نهایت نیاز به بازسازی واحد های فرسوده اشاره کرد. لازم به توضیح است که برای میزان عرضه واحد های مسکونی یک کف بحرانی مشخص شده است، که بر اساس ارقام حدود 550 هزار واحد مسکونی است این به این معناست که اگر میزان تولید مسکن در سال از این رقم کمتر باشد، تعادل بازار مسکن به هم می خورد که می تواند عواقب بدی داشته باشد.
در دومین دیدگاه، آن چه در کانون توجه قرار می گیرد، روند رو به نزول میزان ازدواج هاست که گویا ناشی از تغییر ساختار هرم جمعیتی ظرف سال های آینده می باشد. آنان که چنین نگاهی به تقاضای مسکن طی سال های آینده دارند، بر این باورند که میزان تقاضا برای مسکن به مرور کاهش می یابد و سبب می شود سرمایه گذاری های ملکی دیگر جذابیت چندانی برای مردم نداشته باشد.
نسبت به نگاه نوع اول، ایراداتی وجود دارد که از جمله آن ها می توان به نادیده گرفتن میزان تخریبی های سالیانه در اثر حوادث غیرطبیعی اشاره کرد. به عنوان نمونه می توان سیلاب در نخستین روز های سال جاری را نام برد که در اثر آن دست کم 150 هزار واحد مسکونی تخریب شده و در حال حاضر نیاز به بازسازی دارند. افراد ساکن در چنین خانه هایی با توجه به این که دیگر نمی توانند در واحد هایشان زندگی کنند، به صف متقاضیان واحد های مسکونی اضافه شده اند. از جمله دیگر عواملی که سبب شده میزان تقاضا برای واحد های مسکونی افزایش پیدا کند، زلزله های اخیر است.
اشکالی که به نگاه نوع دوم گرفته می شود این است که این که تنها بر نرخ رشد جمعیت تمرکز داشته باشیم و صرفا حواسمان معطوف به کاهش نرخ ازدواج باشد، از عواملی مانند نرخ تخریب و نوسازی واحد های مسکونی و همچنین میزان رشد خانواده های تک نفره غافل می شویم.