آیا قیمت واقعی مسکن نوسان داشته است؟
به گفته یکی از کارشناسان حوزه مسکن، میزان رشد قیمت در بازار مسکن از بازار هایی چون طلا و سکه کمتر است. وی این طور تصریح کرد: با توجه به این که ارزش پول ملی به شدت افت پیدا کرده است، قیمت و ارزش واقعی واحد های مسکونی نه تنها زیاد نشده بلکه در مقایسه با یک سال گذشته افت هم پیدا کرده است.
محمد عدالت خواه، اظهار داشت: زمانی که قیمت ارز و سکه رشد پیدا می کند آنان که در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند نیز قیمت واحد ها را افزایش خواهند داد، اما اصل مطلب این است که مسکن نمی تواند پا به پای ارز گران شود و عموما میزان رشد قیمت مسکن از افزایش قیمت در دیگر بازار های موازی کمتر است. هرچند مالکان واحد های مسکونی بر این باور هستند که هرچه میزان رشد قیمت ها بیشتر باشد، بهتر است با این حال بررسی ها حاکی از آن است که میزان رشد قیمت مسکن همیشه از میزان رشد قیمت ارز و سکه پایین تر بوده است. با همه این ها آن چه سبب شده است شاهد التهاب در بازار مسکن باشیم، جنجال بین مالکان و واسطه های ملکی است ضمن این که سیاست های مبهمی بر این بازار حاکم است و همه این فاکتور ها باعث می شوند شاهد رشد قیمت مسکن در کشور باشیم. وی با اشاره به این که با کاهش پیدا کردن ارزش پول ملی نمی شود انتظار داشت که قیمت واحد های مسکونی ثابت بماند و تغییر نکند، اظهار داشت: اما با توجه به میزان جهشی که قیمت ارز طی ماه های اخیر شاهد بوده است، می شود ادعا کرد قیمت واقعی مسکن نه تنها رشدی نداشته بلکه افت هم پیدا کرده است و قیمت مسکن پا به پای دلار، رشد قیمت نداشته است.
ظرفیت اقتصادی مسکن از میان رفته است
عدالت خواه این طور صحبت هایش را ادامه داد: نمی توان عنوان کرد که رشد قیمت مسکن یک جایی می ایستد و به صفر می رسد اما با توجه به این که تقاضای مؤثر در این بازار وجود ندارد می توان بیان کرد که ظرفیت اقتصادی مسکن از میان رفته است. وی اظهار نمود: قیمت واقعی مسکن رشد نداشته است بلکه این ارزش پول ملی است که به شدت افت پیدا کرده و به این صورت نمود یافته است.چنانچه محاسبات خود را بر مبنای ارز بین الملل قرار دهیم آن گاه حتی می توانیم به این نتیجه برسیم که قیمت مسکن ارزان تر از قبل هم شده است. وی ادامه داد: این اتفاق تا زمانی که دلار با رشد قیمت همراه باشد، مشاهده خواهد شد، با این حال باز هم تأکید می کنیم رشد آن هم سو با رشد ارز نخواهد بود و از آن کمتر گزارش خواهد شد. وی افزود: علت چنین اتفاقی این است که ارز و مسکن دو کالای کاملا متفاوت می باشند و نمی شود شرایط و وضعیت آن ها را با یکدیگر مقایسه نمود. عدالت خواه عنوان کرد: آن چه باعث می شود قیمت ارز بی محابا رشد را تجربه کند، تحریم هاست، اما مهم ترین عاملی که بر رشد قیمت مسکن تأثیر می گذارد، قیمت زمین و مصالح ساختمانی است که بیشتر مصالح در داخل کشور تولید می شوند و ارتباطی با تحریم ها ندارند. بنابراین تنها عاملی که رشد قیمت مسکن در ایران را رقم می زند زمین است که این مسئله نیز با توجه به وسیع بودن و پهناور بودن زمین در ایران، قابل کنترل و مدیریت خواهد بود.
ایشان با بیان این نکته که سرمایه گذاری در حوزه مسکن، نوعی سرمایه گذاری زود بازده قلمداد می شود، اظهار داشتند: سازندگان و انبوه سازان چهار دهه ای می شود که به این بازار ورود پیدا کرده اند، از این رو در دهه نود شاهد بیشترین حجم از خانه ها و منازل خالی در کشور بوده ایم. وی ادامه داد: تعداد واحد های خالی و نیمه خالی در کشور در شرایط فعلی، 4.7 میلیون تومان می باشد، که این مازاد عرضه می تواند تأثیرات مثبتی همچون متعادل شدن بازار مسکن به همراه داشته باشد. وی ادامه داد: لازم است که تولید واحد های مسکونی به بیشترین مقدار برسد ضمن این که از واحد ها و خانه های خالی مالیات دریافت می گردد.
اخذ مالیات بازار مسکن را متعادل می سازد.
ایشان با اشاره به این که اخذ مالیات می تواند راه گشا بوده و اثرات مثبت داشته باشد، عنوان کردند: اخذ مالیات از مالکان بزرگ سبب می شود بتوانیم برای اقشار متوسط به پایین جامعه، مسکن تأمین نماییم.
وی ادامه داد: در سال 58 شاهد تصویب قانونی در ایران بودیم، که زمین ها را گروه بندی می کرد و هر کدام از آن ها را در گروه بایر و یا دایر قرار می داد، با این حال در سال 60 چنین قانونی دستخوش تغییر گشت و زمین های نوع سومی تحت نام بایر مسبوق نیز به این گروه ملحق گردید. به واسطه این امر زمین هایی که موات نام می گرفتند از سلطه دولت خارج شدند که این فاکتور سبب گردید، تولید مسکن از نظر دور بماند. مالکان چنین زمین هایی به تدریج ساخت واحد های مسکونی را استارت زدند و به سود های کلانی دست یافتند. لازم به توضیح است که ارزش افزوده ای که از این طریق نصیب این دست از افراد شد لازم است مجددا در اختیار دولت قرار بگیرد، تا دولت از این طریق بتواند به ساخت واحد های مسکونی برای بی خانمان ها مبادرت ورزد. ایشان اظهار داشتند: بدیهی است مالکیت کاملا محترم است اما چپاول هرگز محترم نخواهد بود.
اگر قیمت آگهی ها را حذف کنیم هرگز قیمت مسکن را کاهش نداده ایم
ایشان در خصوص اقداماتی که دادستانی انجام داده است با این هدف که بتواند قیمت خودرو و مسکن را از آگهی ها حذف نماید، توضیحاتی ارائه نمودند و تصریح کردند: ای عمل سبب نمی شود قیمت ها افت پیدا کنند. وی اظهار نمود: دولت باید تمام تلاشش را به کار بگیرد تا بتواند خانه هایی ارزان را تولید نموده و این خانه ها را در اختیار افراد قرار دهد. وی افزود: چنانچه افزایش عرضه واحد مسکونی را در دستور کار قرار دهیم و از واحد های خالی مالیات اخذ نماییم آن گاه بی تردید موفق به افت قیمت مسکن خواهیم شد. این مقام مسئول، عنوان نمود: در ایتالیا برای در اختیار داشتن واحد های دوم و سوم، مالک بایستی میزان مالیات بیشتری پرداخت نماید.
ایشان به مسئولیت مهندسان اشاره نمودند و عنوان کردند: مهندسان مسئولیت های خطیری در این عرصه دارند. وی ادامه داد: چنانچه واحد ها را در نهایت کیفیت بسازیم آن گاه هرگز با چنین مشکلاتی دست به گریبان نخواهیم شد. چنانچه بتوانیم نوسازی را به جای بازسازی مورد استفاده قرار دهیم آن گاه مشاهده خواهیم کرد که قیمت مسکن متعادل می گردد و ثبات را تجربه می کند.