پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

به زعم این که عده ای تلاش می کنند رشد قیمت در روز های آخر سال را بسیار بالا جلوه دهند و عنوان می کنند فروشندگان واحد های خود را با رشد ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت ها عرضه می کنند، آمار و ارقام عرضه شده نشان می دهد چنین نیست و معامله مسکن در شرایط کنونی تفاوت چندانی با روز های گذشته ندارد.

بررسی شاخص های مختلف نشان می دهد قیمت مسکن در نیمه دوم سال با رشد ماهانه کمتری همراه بوده است. بر اساس آمار های گزارش شده، میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه های دی تا بهمن به ترتیب ۴، ۶، ۶٫۶، ۴٫۱، ۲٫۵ و ۱٫۷ بوده است، این درحالی است که همانطور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم بدان اشاره داشت، عده ای تمایل دارند قیمت مسکن را در روز های پایانی سال، بیش از آنچه هست جلوه دهند و از گران شدن بی مضایقه مسکن شکایت کنند. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، عده ای مایلند در روز های انتهایی سال جاری، خرید خود را نهایی نمایند که به واسطه این امر قیمت اسمی رشد می یابد و ضمن این که سبب می شود گاها قیمت پیشنهادی و قطعی مسکن هم در روز های انتهایی سال رشد را تجربه نماید. گروهی افراد عنوان می کنند پس از عید قیمت واحد های مسکونی به شیوه ای نجومی و سرسام آور رشد خواهد یافت تا از رونق نسبی معاملات حال حاضر سوء استفاده نمایند.

با استناد به اطلاعاتی که در یک سامانه ملکی به ثبت رسیده است، محاسبه ای تحت عنوان کیس شیلر، زیر ذره بین رفته است و محاسباتی بر اساس، محدوده زمانی مکانی، سال ساخت مسکن، متراژ و دیگر فاکتور های تعیین کننده، صورت گرفته است، تا اثر هر کدام از این عوامل بر شاخص نهایی تعیین گردد و اطلاع رسانی شود.

بر این اساس، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در حال حاضر ۹ میلیون و ۶۵۰ هزار تومان می باشد. لازم به توضیح است که در این محاسبه قیمت های غیرمتعارف حذف شده اند چرا که ممکن است در نتیجه اشتباه خریدار یا معاملات صوری و یا دیگر فاکتور های مؤثر باشند. این درحالی است که بر اساس آمار هایی که از سوی بانک مرکزی با توسل با روش های سنتی اعلام می گردد میانگین قیمت مسکن ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان اعلام شده است.

با این حال رشد قیمت قطعی مسکن در روز های پایانی امسال چندان ملموس نیست. به زعم این که مشاوران املاک عنوان می کنند فروشنده های واحد های مسکونی پس از ماه بهمن، ۵ تا ۱۰ درصد بر قیمت های خود افزوده اند، با این حال، مشاهده دقیق قیمت ها جز این را نشان می دهد و حاکی از آن است که رشد چندانی اتفاق نیفتاده است. رشد میانگین قیمت واحد هایی با کمتر از ۵ سال ساخت در سه ماه اخیر در تهران ۳ درصد گزارش شده است، این در حالی است که شاخص شش ماهه عدد ۱۶ درصد را به ثبت رسانده است. به عبارتی در سه ماهه پاییز رشد قیمت مسکن ۱۳ درصد بوده است درحالی که این رقم در زمستان به ۳ درصد کاهش یافته است.

میانگین قیمت اعلام شده برای واحد هایی با کمتر از ۵ سال ساخت در تهران ۹ میلیون و ۲۹۰ هزار تومان برآورد شده است این درحالی است که بر اساس معاملات، این رقم به ۱۱ میلیون و ۳۴۰ هزار تومان رسیده است. متوسط قیمت واحد های نوساز تهران در اسفند ماه امسال، بر اساس شاخص محاسباتی کیس شیلر، به ازای هر متر مربع ۸ میلیون و ۸۶۲ هزار تومان به ثبت رسیده است، که نشان می دهد در سه ماه اخیر رشد قیمت مسکن ۳ درصد بوده است. بر اساس محاسبات سنتی انجام شده، میانگین قیمت واحد های نوساز تهران ۹ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان بوده است که نشان از رشد ۳ درصدی قیمت ها در سه ماه اخیر دارد.

ایده چنین روش محاسباتی و همچنین طراحی و محاسبه آن توسط اقتصاددانان مشهوری صورت گرفته است که نام هایشان کارل کیس، آلن وایس و رابرت شیلر می باشد و تحت عنوان یکی از مهم ترین و مشهورترین شاخص ها در امریکا مورد استفاده و استناد قرار می گیرد. این شاخص را به عنوان یکی از اصلی ترین شاخص های اقتصادی معرفی می کنند که همچون شاخص نرخ اشتغال و نرخ درآمد در کانون توجه قرار می گیرد. مهم ترین فاکتور هایی که در برآورد این شاخص تأثیرگذار هستند، قیمت واحد معامله شده و تعداد دفعات معامله واحد ها می باشند.

بنابراین واحد هایی که به دلیل قیمت غیرمتعارف اصلا معامله نمی شوند و یا به نسبت کمتر معامله می گردند در محاسبه این شاخص وارد نخواهند شد که این فاکتور بسیار حائزاهمیت است چرا که اگر واحدی به دلیل قیمت گذاری های غیرمتعارف به فروش نرود و یا کمتر معامله شود وارد محاسبه چنین شاخصی نخواهد شد.

اما اگر واحدی دارای قیمت متعادل باشد و به دفعات هم مورد معامله قرار گرفته باشد آنگاه در این شاخص وارد خواهد شد از این رو در شاخص کیس شیلر بر اساس قیمت و تعداد دفعات معامله مسکن، چنین شاخصی برآورد خواهد گردید.