بررسی رفتار خرید و فروش مسکن
فروش مسکن
فروش مسکن و واحد مسکونی در سال جاری با چالش‌های جدی مواجه شده اند. از سال ۹۲ تا سال ۹۶ روند رشد قیمت مسکن نزولی و در برخی مناطق ثابت بوده است. این به معنی عدم افزایش قیمت مسکن بطور محسوس و ثبات در بازار مسکن تلقی می شد.
از نیمه دوم سال ۹۶ با شروع نا آرامی در بازار ارز و رشد نرخ ارز، سایر بازارهای مالی مانند طلا، بورس و مسکن نیز دچار تغییرات و رشد قیمت‌ها شدند. در سال ۹۶ با شروع رشد قیمت‌ها در بازار ارز جریان سرمایه و نقدینگی به سوی بازار مسکن سرازیر شده و شاهد افزایش خرید و فروش مسکن و تعداد معاملات در مقایسه با سال‌های قبل از آن بودیم.
افزایش تعداد معاملات و هدایت جریان نقدینگی به بخش مسکن موجب افزایش ناگهانی و شدید قیمت‌ها گردید بطوریکه پس از افزایش بی‌رویه قیمت‌ها قشری از جامعه که به نام متقاضیان واقعی شناخته می‌شوند بدلیل کاهش توان مالی قادر به خرید مسکن نبوده و کاهش تقاضا در بازار اتفاق افتاد.
کاهش قدرت خرید متقاضیان واقعی منجر به کاهش تعداد معاملات خرید و فروش مسکن و ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن شد بطوریکه تعداد معاملات مسکن در سال جاری گویای این مهم است. جهت روشن شدن ابعاد دیگر موضوع و بررسی رفتار خرید و فروش مسکن به ارائه آمار معاملات مسکن در سال جاری می‌پردازیم.
بررسی آمار خرید و فروش مسکن
بررسی آمار خرید و فروش مسکن در سال جاری حاکی از کاهش شدید تعداد معاملات مسکن در مقایسه با سال قبل و ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن است. طبق آمار رسمی بانک مرکزی تعداد معاملات مسکن در خرداد ماه سال جاری در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۵ درصد کاهش، تیرماه ۳۶ درصد، مرداد ماه ۴۵ درصد، شهریور ماه ۵۴ درصد، مهرماه ۳۲ درصد، آبان ماه ۶۳ درصد و در آذر ماه ۶۷ درصد کاهش را نسبت به مدت مشابه سال ۹۶ نشان می دهد.
همانطور که ملاحظه می‌کنید کاهش تعداد خرید و فروش مسکن در سال جاری روند صعودی داشته و بازار مسکن هر ماه بیش از قبل در حالت رکود تورمی فرو می رود. همچنین متوسط قیمت فروش مسکن در شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۹۵.۵ میلیون ریال رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل حاکی از رشد قیمت ۹۲ درصدی دارد.
تمام موارد فوق نشانگر وضعیت رکود در بازار مسکن و کاهش تقاضا در پی کاهش توان خرید متقاضیان مسکن است. بعد دیگر این موضوع بررسی تغییر رفتار مشتریان در بازار خرید و فروش مسکن در ماههای اخیر است که در ادامه مطلب به آن می‌پردازیم.
بررسی رفتار مشتریان در خرید و فروش مسکن
بررسی رفتار مشتریان در خرید و فروش مسکن در ماههای اخیر حاکی از تغییر گرایش متقاضیان به خرید واحدهای مسکونی ارزان قیمت است. در بررسی تعداد معاملات املاک و تعداد خرید و فروش مسکن در مناطق مختلف تهران به این نکته پی می‌بریم که با توجه به افزایش زیاد قیمت مسکن در سال جاری متقاضیان رو به معاملات خرید و فروش واحد مسکونی با قیمت پائین‌تر آورده‌اند.
این بدین معنی است که متقاضیان تمایل به خرید واحدهای کوچک متراژ، چندین سال ساخت و در مناطق جنوبی و ارزان‌تر تهران تمایل نشان داده اند. از اینرو آمار معاملات مسکن در مناطق جنوبی و ارزان تر تهران با رشد مواجه شده و خرید و فروش واحد مسکونی در مناطق میانی و گران‌قیمت با کاهش محسوسی همراه است.
این تغییر مسیر در خرید و فروش مسکن گویای عدم توانایی مالی خریداران در تامین وجه مسکن در مناطق گران قیمت بوده و حاکی از عدم کشش قیمت در بازار مسکن است. به عبارتی بخش مسکن توانایی تحمل افزایش قیمت بیش از این را نداشته و ظرفیت آن پر شده است. حال با بررسی جنبه دیگری از تغییر رفتار در خرید و فروش مسکن مطلب را به پایان می رسانیم.
بررسی خرید و فروش مسکن در واحدهای میان متراژ
بررسی خرید و فروش مسکن در واحدهای میان متراژ حاکی از تغییر گرایش خریداران به اصطلاح خانه دومی است. در مبحث قبلی تغییر رفتار خریداران در واحدهای کوچک متراژ کمتر از ۸۰ متر را بررسی کردیم. در بررسی واحدهای میان متراژ بین ۸۰ الی ۱۰۰ متر مربع، تمایل مشتریان خانه دومی که قصد تبدیل به احسنت نمودن خانه خود و به عبارتی خریداری مسکن با متراژ بزرگتر را دارند به سمت واحدهای چندین سال ساخت است.
اینگونه خریداران ترجیح می‌دهند که واحدهای مسکونی با چند سال ساخت عمدتاً مابین ۱۰ تا ۱۵ سال ساخت را خریداری و بر اساس سلیقه خود آنرا بازسازی نمایند. با توجه به افزایش قیمت مسکن و هزینه بالای خرید مسکن نوساز، بازار خرید و فروش مسکن میان متراژ چندین سال ساخت پس از واحدهای کوچک متراژ چندین سال ساخت بهتر از دیگر رده‌ها است.
دلایل و مستندات فوق حاکی از رکود تورمی در بازار مسکن، عدم توانایی خرید متقاضیان، عدم کشش بازار مسکن در افزایش قیمت دوباره و تغییر رفتار مشتریان در خرید و فروش مسکن می‌باشد.