متقاضیان مصرفی راهی جز خروج از بازار مسکن ندارند
متوسط قیمت فروش واحد مسکونی به ازای هر متر مربع در منطقه 1 تهران در آبان ماه 19 میلیون 806 هزار تومان بوده است حال آن که این رقم در ماه آذر رشد 13 درصدی را تجربه کرده و به رقم 22 میلیون و 255 هزار تومان رسیده است. در آذرماه کمترین قیمت مربوط به منطقه 18 بوده به طوری که هر متر مربع به طور متوسط با قیمت 4 میلیون و 100 هزار تومان معامله شده است. قیمت گزارش شده برای فروش هر متر واحد مسکونی در آبان ماه، 4 میلیون و 79 هزار تومان بوده است.
تازه ترین گزارشات وزارت راه و شهرسازی در خصوص وضعیت بازار مسکن حاکی از آن است که قیمت مسکن رشد 92.69 درصدی را در مقایسه با آذر ماه سال 96 تجربه کرده است، ضمن این که حجم معاملات روندی کاهشی داشته و 63 درصد افت کرده است. این امر کاهش قدرت خرید متقاضیان را یادآور می شود و از عدم توانایی خرید این افراد خبر می دهد. به واسطه گران شدن بی محابای قیمت مسکن، راهی جز ترک بازار مسکن برای متقاضیان مصرفی باقی نمانده و همین امر سبب شده حجم معاملات به میزان قابل توجهی کاهش یابد.
جهش قیمت مسکن در آذرماه امسال در مقایسه با آبان ماه سال جاری، 4.85 درصد گزارش شده است. لازم به توضیح است که قیمت هر متر واحد مسکونی در آذر ماه 9 میلیون و 631 هزار تومان برآورد شده ضمن این که در آبان ماه این رقم 9 میلیون و 185 هزار تومان بوده است.
تعداد مبایعنامه های امضا شده در آذر ماه سال جاری، 5 هزار و 896 فقره اعلام شده است که در مقایسه با آبان ماه 0.75 درصد کاهش را تجربه نموده و به نسبت آذرماه سال گذشته، افت 63 درصدی را شاهد بوده است.
نوسان در بازار مسکن کماکان ادامه دارد
اردیبهشت سال جاری، قیمت ارز رشد را تجربه کرد یا به عبارتی شیب رشد قیمت ارز به یکباره افزایش یافت. به واسطه این امر، قیمت مسکن دستخوش تغییر گشت و قیمت و حجم معاملات واحد های مسکونی با نوسان های زیادی همراه گشتند. این درحالی است که تا مدتی پیش بازار مسکن شرایط خوبی را شاهد بود و حجم معاملات و تعداد قرارداد های تنظیم شده عموما با رشد همراه بود. همزمان با رشد قیمت ارز، بازار مسکن به میزان قابل توجهی تحت تأثیر قرار گرفت و افزایش قیمت را تجربه نمود تا جایی که حجم معاملات طی 8 ماه اخیر پیوسته کاهش یافت. کارشناسان اقتصاد مسکن عنوان می کنند مهم ترین عاملی که سبب گردید قیمت مسکن این چنین افزایش یابد، ارز بوده و به عبارتی اظهار می کنند ارز اثرگذارترین فاکتور بر قیمت مسکن بوده است. اثر ارز بر گرانی مسکن تنها به سال جاری محدود نمی شود و مشاهدات اخیر حاکی از آن است که حتی در سال 91 و 92 نیز نوسانات بازار ارز، تغییرات شگرفی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. به واسطه گران شدن های پی در پی مسکن، عموما عنوان می کنند بازار مسکن وارد رکود تورمی شده است و رکود تورمی در حال حاضر بر بازار مسکن سایه انداخته است.
با توجه به این که رابطه ارز و مسکن، یک رابطه ثابت شده است می توان همگامی این دو فاکتور را دقیق تر مورد بررسی قرار داد و قیمت مسکن در ماه های پیش رو را جزئی تر برآورد نمود. برای این که بتوان به تحلیلی علمی در این زمینه دست زد نیاز است به آمار های ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی متوسل گردید و شاخص قیمت و حجم معاملات را به دقت مورد بررسی قرار داد. بر اساس آمار های این وزارت که وضعیت مسکن در آذر ماه امسال را روایت کرده است، قیمت هر متر واحد مسکونی در آذر ماه امسال به 9 میلیون و 631 هزار تومان رسیده است درحالی که این رقم در سال گذشته 5 میلیون و 90 هزار تومان بوده است. این نشان از رشد 89.2 درصدی قیمت مسکن در بازه ای یکساله دارد. هرچند تفاوت های ناچیزی میان ارقام ارائه شده از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که قابل اغماض است.
همزمان با رشد 89.2 درصدی قیمت مسکن در آذرماه، آمار ها حاکی از آن است که نرخ فروش ارز در سال گذشته 4 هزار و 166 تومان بوده است که این رقم در آذر ماه امسال به 10 هزار تومان رسیده است. رشد قیمت ارز در این بازه یکساله 150 درصد برآورد شده است.
با علم به این موضوع که بخش قابل توجهی از رشد قیمت مسکن در سال جاری متأثر از بازار مسکن بوده، این سؤال مطرح می شود که آیا رشد قیمت در بازار مسکن هم اندازه با بازار ارز خواهد شد یعنی آیا قیمت مسکن نیز رشد 150 درصدی را تجربه خواهد نمود؟ پاسخ به این سؤال نیازمند بررسی روند تغییرات قیمت مسکن در 8 ماه نخست سال جاری است. طی ماه های اخیر رشد قیمت ارز 5 برابر اعلام شده است به طوری که ارز از 4 هزار تومان به مرز 20 هزار تومان رسید و همه را شوکه زده کرد. اما دیری نپاید که به 10 هزار تومان بازگشت و کماکان بر این عدد ایستاده است. هرچند نرخ دلار در حال حاضر ده هزار تومان است و در مقایسه با دلار 20 هزار تومانی، افت زیادی را شاهد بوده با این حال هنوز هم دلار 150 درصد گران تر از دلار 4 هزار تومانی است.
با این حال رشد قیمت مسکن این مقدار نبوده است. به عبارت بهتر، رشد قیمت مسکن حدود 81 درصد عنوان شده و در یک بازه 8 ماه در سال جاری چیزی حدود به 70 تا 80 درصد افزایش قیمت را متوجه شده است.
برخی بر این باورند که بازار مسکن با بازار ارز تفاوت هایی دارد و عموما تغییر قیمت در بازار مسکن با سرعت کمتری اتفاق می افتد. به گفته این کارشناسان رشد قیمت مسکن ادامه می یابد تا آن جا که با ضریب کاهش ارزش پول ملی و رشد نرخ ارز همسو و همگام گردد. به گفته یکی از اعضای هیأت مدیره انجمن انبوه سازان، ارز در حال حاضر با ارزشی 3 برابری نسبت به سال گذشته معامله می گردد این درحالی است که رشد قیمت مسکن 60 تا 70 درصد بوده و تنها در برخی از مناطق و قسمت ها به دو برابر رسیده است. از این رو بازار مسکن جا برای گران تر شدن دارد و می تواند تا مرز 150 درصد هم رشد قیمت را تجربه کند.
حسن محتشم در خصوص آینده بازار مسکن این طور گفت: بر اساس برآورد های صورت گرفته انتظار می رود تا نیمه های بهمن ماه، رشد قیمت مسکن را شاهد باشیم ضمن این که با نزدیک شدن به سال جدید، رشد قیمت مسکن ادامه خواهد داشت. به گفته این مقام مسئول حتی اگر قیمت در آذرماه هم کاهش یابد باز در ماه بهمن با رشد صعودی همراه خواهد بود.
ایشان این طور ادامه دادند: تا پایان سال جاری رشد قیمت مسکن ادامه خواهد داشت ضمن این که با آغاز سال 98، چنانچه رشد قیمت ارز به چشم نخورد آن گاه در سه ماه نخست سال 98، رشد قیمتی در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد. به زعم این که این کارشناس مسکن از رشد قیمت ها خبر می دهد، بررسی قیمت مسکن از شهریور تا آذر ماه امسال حاکی از آن است که رشد قیمت ها شیب کمتری را دنبال می کند و به عبارتی کاهش نرخ مسکن کلید خورده است از این رو، با به تعادل رسیدن قیمت ارز، انتظار می رود بازار مسکن نیز در آینده ای نزدیک شرایط مناسب تری را تجربه نماید.