تفاوت خريد آپارتمان در تهران با ساير شهرستان‌ها
خريد آپارتمان مي‌تواند براي يك خانواده‌ی كاري بسيار پرهيجان باشد. اكثر شهروندان تهراني براي خريد آپارتمان مقرون به‌صرفه دوست دارند كه از تسهيلات بانك مسكن استفاده كنند، ولي در شهرستان‌ها مردم دوست دارند كه در بانك‌ها سپرده‌گذاري كنند.
در تهران بيش از 50 درصد اوراق حق تقدم از تسهيلات بانك مسكن به فروش مي‌رسد. شهروندان تهراني با سود 5/17 درصد از تسهيلات بانك مسكن استفاده مي‌كنند در حاليكه در شهرستان‌ها مردم در بانك‌ها سپرده‌گذاري مي‌كنند و بعد از گذشت يك سال، دوبرابر آن را به ميزان 5/9 درصد وام مي‌گيرند.
از زمان تاسيس صندوق پس‌انداز بانك مسكن در سال1394، بيش از 280 هزار فرد ثبت نام كرده‌اند تا بتواند از تسهيلات بانك مسكن با سود 5/9 درصد استفاده كنند. البته اين چنين روندي تدريجي بوده و هرگز بر بازار مسكن اثرات تورمي را بر جاي نخواهد گذاشت.
نقش اوراق تسهيلات بانک مسكن در خريد آپارتمان
مي‌توان گفت كه اوراق تسهيلات بانك مسكن با ثبات بوده و هرگز دچار نوسان نخواهد شد. قيمت هر برگ اوراق تسهيلات بانك مسكن 750000 ريال است و هر روز بر تعداد متقاضيان تسهيلات بانك مسكن افزوده مي‌شود.
تهران يكي از شاخص‌ترين استان براي خريد اوراق تسهيلات بانك مسكن است ولي خانه اولي‌ها بيشترين متقاضيان درخواست استفاده از تسهيلات بانك مسكن هستند.
براي خريد آپارتمان مقرون به‌صرفه در تهران بايد در ابتدا اين چنين اوراقي را خريداري كرد و به طور متوسط خانه اولي‌ها بيشترين متقاضيان اين نوع تسهيلات هستند ولي در شهرستان‌ها مردم دوست دارند كه در بانك‌ها سپرده‌گذاري كرده و سود سپرده خود را دريافت كنند.
با ارزيابي اجاره واحدهاي مسكوني در شهر تهران متوجه مي‌شويم كه اكثر متقاضيان براي متراژهاي متوسط تا كوچك سعي مي‌كنند كه از تسهيلات بانك مسكن استفاده كنند و خريد آپارتمان لوكس نيز دچار ركود شده و كمتر كسي به سراغ آن‌ها مي‌رود.
در سه ماه پاياني سال نيز قيمت خريد آپارتمان چندان زياد افزايش نخواهد يافت و قيمت مسكن نيز مطابق شاخص تورم افزايش خواهد يافت.
قيمت خريد آپارتمان در طي سال‌هاي 70 و 80، 6 تا 7 درصد افزايش داشته است ولي از سال 80 به بعد قيمت خريد آپارتمان در مناطق شمال و غرب تهران نسبت به مناطق جنوبي خيلي بيشتر افزايش داشته است. همچنين در طي سال‌هاي 90 و 93، قيمت آپارتمان‌ها در مناطق شمالي تهران در مقايسه با ساير مناطق خيلي بيشتر افزايش يافته است.
افزايش نرخ دلار و تاثير آن بر خريد آپارتمان
البته افزايش نرخ دلار و ثروتمندشدن بخشي از مردم براي مالك شدن املاك لوكس بوده كه دوست دارند كه در مناطق شهر تهران سكونت داشته باشند.
مناطق شمالي تهران به دليل خوش و آب و هوا بودن و امكان رد و بدل كردن سفته باعث شده تا قيمت آپارتمان در مناطق 1 و 2 تهران به شدت افزايش يابد.
رشد قيمت خريد آپارتمان در تهران به دليل كمبود زمين و تمايل به انبوه‌سازي است. به طور مثال قيمت مسكن در منطقه يك تهران از سال 70 به بعد 129 برابر شده در حالي كه قيمت زمين در همين منطقه 194 برابر شده است.
براي مناطق شمالي شهر تهران در مقايسه با ساير مناطق، پروانه ساختماني خيلي بيشتري صادر شده است. در حال حاضر قيمت زمين در مقايسه با قيمت آپارتمان خيلي بيشتر و به صورت تصاعدي افزايش يافته و به نظر اكثر اقتصاددانان اين بيماري به بيماري هلندي مشهور است، قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران 42 ميليون ريال و قيمت هر مترمربع زمين 59 ميليون ريال است.
البته افزايش جمعيت شهرنشين موجب شده تا قيمت هر مترمربع آپارتمان افزايش بيابد. انگيزه‌ها نسبت به رد و بدل كردن سفته نيز، سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و جغرافياي شهري همگي عواملي هستند كه باعث افزايش قيمت خريد آپارتمان در شهر تهران و البته ساير شهرهاي بزرگ مي‌شود.
مهاجرت روستاييان به شهرها و افزايش قيمت خريد آپارتمان
افزایش جمعيت روستايیانی که برای کار به شهرها مهاجرت مي‌كنند، باعث افزایش قيمت املاك و زمين‌هاي شهري شده است. در حال حاضر روستاييان به شهرهاي كوچك مراجعه مي‌كنند و جمعيت شهرهاي كوچك نيز به مراكز استان‌ها و در نهايت به شهر تهران مهاجرت مي‌كنند، همين قضيه باعث شده تا شهرهاي جديدي تاسيس شود و روستاها خالي از سكنه شوند و جمعيت شهرنشين نيز هر ساله نسبت به سال قبل افزايش يابد.
كم شدن تعداد نفرات در خانوارها از 8/4 به 5/3 نفر موجب شده تا تقاضا براي مسكن افزايش يابد و در نهايت قيمت آپارتمان نيز افزايش در همين راستا افزايش داشته باشد.
رشد روزافزون جمعيت و افزايش خانوارهاي 2 و 3 نفره نيز باعث شده تا تقاضا براي بخش مسكن نيز افزايش يابد.
افزايش مهاجرت اتباع خارجي به خصوص از كشورهاي افغانستان و سوريه باعث شده تا قيمت مسكن هم افزايش بيابد، اكثر مهاجران خارجي در شهرهايي مانند تهران، اصفهان و مشهد سكونت دارند و بنابراين ملاحظه مي‌كنيد كه قيمت زمين و آپارتمان در همين شهرها نيز افزايش يافته است.