وظايف وكيل دعاوی ملكی
وكيل دعاوی ملكی چه وظايفی دارد؟
وكيل بايد از موكل خود در امور مشخص و محول به او دفاع كند. البته امروزه در كنار وكيل حقوقي، وكيل دعاوي ملكي يك ضرورت احساس مي‌شود. وكيل دعاوي ملكي بايد به اموري مرتبط با ملك مانند امورات مربوط به ملك مشاع، رفع تصرف عدواني، تقسيم منافع حاصل از درآمد فروش محصول زمين در مورد زمين‌هاي زراعي و رفع اختلافات بين خريدار و فروشنده بپردازد. البته وكيل دعاوي ملكي به امورات مختص ملك نپردازد و در مورد ساير موضوعات هم با موكل خود در ارتباط باشد.
وكيل به دعاوي مانند تصرف عدواني، دعوي مزاحمت و ممانعت از حق، دعواي خلع يد و دعواي تخليه يد، دعواي مالكيت ملك، تقسيم و افزار ملك مشاع، دعواي الزام به اخذ صورت مجلس تفكيكي، الزام به اخذ پايان كار و ساير موارد مرتبط با ملك رسيدگي كرده و رفع اختلاف مي‌كند.
انواع دعاوی ملكی
شايد برخي مسائل كيفري نيز در مورد املاك نيز مطرح شوند مانند دعواي كيفري تصرف عدواني، دعواي كيفري مزاحمت و ممانعت از حق، فروش ملك به غير، جعل سند ملكي، خيانت در ملك مورد امانت و مواردي مشابه به اين است.
البته وكيل ملكی مي‌تواند در هر دو مورد حقوقي و كيفري نيز به كار برود. تا بدين‌جا مشخص شده كه وكيل بيشتر به جنبه‌هاي حقوقي ملك مي‌پردازد و جنبه‌هاي كيفري آن مطرح نيست و اين سخن بخاطر اين است كه اكثر دعاوي مرتبط با ملك ربطي به ملك نداشته و بيشتر جنبه حقوقي آن مطرح است. ولي در برخي دعاوي ديگر، قضيه ملك مطرح بوده و بنابراين وكيل دعاوي ملكي يك ضرورت بوده و بايد بدان رسيدگي كند.
وكيل دعاوي ملكي بايد به دعواي تصرف عدواني و رفع تصرف آن آگاه باشد. تصرف به معناي سلطه و استيلا بر اموال خويش است، البته تسلط بايد به گونه‌اي باشد كه جامعه آن تصرف را بشناسد و يك تصرف مبهم، ناقص و غيرمستقر نباشد.
خصوصيات وكيل دعاوی ملكی
-
تجربيات منحصربفرد
اگرچه همه وكلاي دادگستري مي‌تواند همه دعاوي مربوط به امور حقوقي، كيفري، خانوادگي و ملكي را بر عهده بگيرد ولي يك وكيل ملكي مجرب مي‌تواند در مورد دعاوي ملكي در مورد تقسيم ملك، رفع تصرف عدواني، قلع بنا، تخليه ملك، الزام به تنظيم سند رسمي و … دعاوي حقوقي و كيفري را با قدرت بيش‌تري به پيش ببرد.
-
دارا بودن به علوم مختلف كيفری، حقوقی و ثبتی و املاک و اراضی
يك وكيل مجرب بايد بتواند ضمن حفظ رويه با ديوان عدالت اداري، و مشورت با اداره حقوقي قوه قضاييه، بتواند نظريات اساتيد برجسته حقوق را نيز جويا شده و در ضمن به رويه دادگاه هاي كشور آشنايي كافي داشته باشد.
-
آشنايی با انواع و اقسام املاک و اراضی
وكيل بايد به همه نوع ملك تسلط داشته باشد تا بتواند در امور حقوقي و كيفري انواع املاك دعاوي را قبول كرده و در نهايت از موكل خود در دادگاه‌ها نيز دفاع كند.
وكيل بايد به كليه حقوق زمين و متصرفات آن مانند درختان و محصولات درختان آشنايي داشته باشد تا بتواند از حقوق موكل خود دفاع كرده و حقوق او را استيفا كند.
شايسته‌ترين وكيل دعاوي ملكي كسي است كه با گوش كردن به سخنان موكل او مشكلات حقوقي او را در زمينه املاك و مستغلات برطرف كند. وكيل بايد بتواند از بروز كلاهبرداري‌هاي معاملاتي جلوگيري كند و معامله‌اي سودده را براي خريدار و فروشنده رقم بزند.
اكثر معاملات كلاهبرداري زماني رخ مي‌دهد كه فروشنده با توسل به روش‌هاي نادرست و تقلب در پي سود باشد و تمايل به فروش زمين يا ملك خود به طرف ديگر باشد. وكيل بايد بتواند دعاوي ملكي مربوط به وقف را مديريت كرده و در نهايت نظر موكل خود را جلب كند.
متداول‌ترين دعاوي ملكي عبارتند از: الزام به تنظيم سند رسمي، دستور تخليه، خلع يد، الزام به رفع مزاحمت و تصرف عدواني و الزام به تحويل مبيع است كه وكيل بايد ضمن آشنايي به قوانين و مقررات هر كدام ، بايد شرايط خريدار و فروشنده را جويا شده و در نهايت حق موكل خود را احقاق كند.
شايسته‌ترين وكيل دعاوی ملكی بايد به بهترين نحو ممكن با موكل يا موكلان خود ارتباط برقرار كرده و همه نوع شرايط موجود در مورد ملك مورد اختلاف را جويا شود.
زمين‌هاي وقفي نيز زمين‌هاي هستند كه گاهي‌اوقات در مورد آن‌ها اختلافاتي واقع مي‌شود و وكيل بايد براساس تجارب و تخصص خود بتواند اختلافات موجود را بين خريدار و فروشنده رفع كند.
زمين‌هاي مشاع مهم‌ترين زمين‌هايي هستند كه هميشه چند نفر در مورد نحوه استفاده كردن از زمين يا منافع آن دچار اختلاف مي‌شوند به همين دليل وكيل بايد بتواند شرايط نفرات منتفع را جويا شده و طوري برخورد كند كه همگان بتوانند از زمين همچنان استفاده كنند و در نهايت منافع زمين نيز بين افراد منتفع تقسيم شود.
تصرف زمين بدون رضايت مالك يا مستاجر نيز مورد اختلاف ديگري است كه امروزه بين مالكان و مستاجران پيش مي آيد.