پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

فروش آپارتمان

خرید و فروش آپارتمان و قوانین مربوط به آن همواره جزو مسائلی است که در صورت عدم آگاهی خریدار و فروشنده از قوانین مربوطه مشکلات و خسارت‌های زیادی بر طرفین قرارداد تحمیل خواهد کرد. یکی از مباحث مهم در خرید و فروش آپارتمان، پیش فروش آپارتمان و قوانین مربوطه است.

با توجه به اینکه هنگام پیش خرید آپارتمان، ملک مورد معامله آماده نبوده و تنها براساس تعهدات و مفاد مندرج در قرارداد اقدام به پیش‌فروش می‌گردد، از اینرو توجه به نکات حقوقی در مفاد قرارداد و در نظر گرفتن تضمین لازم جهت اجرای تعهدات و رعایت حقوق طرفین بسیار حائز اهیمت است.

در هنگام پیش خرید آپارتمان فرد خریدار امکان رویت ملک و امکانات و تجهیزات بکار رفته در آن را نداشته لذا چنانچه تمام موارد لازم در قرارداد لحاظ نگردد مشکلات احتمالی زیادی متحمل فرد خواهد شد. از طرفی تسویه حساب و پرداخت هزینه در پیش‌فروش آپارتمان توسط خریدار بر اساس توافقات صورت گرفته و طبق برنامه زمان‌بندی انجام می‌گیرد. از اینرو چنانچه تضامین لازم جهت جلوگیری از تاخیر در پراخت در قرارداد رعایت نگردد پیش فروشنده متضرر خواهد گردید. در اینجا به بررسی موارد مهم حقوقی در پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم.

قوانین پیش‌فروش آپارتمان

قوانین پیش‌فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا در آمد. در قانون پیش‌فروش آپارتمان به صراحت نسبت به تعهد پیش‌فروشنده در ساخت و تکمیل واحد مسکونی مورد نظر طبق مشخصات و مندرجات موجود در قرارداد و تحویل به موقع آپارتمان به خریدار اشاره شده است. از طرفی نحوه تسویه حساب خریدار و پرداخت خسارت توسط طرفین در صورت عدم رعایت تعهدات مندرج در قرارداد منظور گردیده است.

طبق قوانین پیش‌فروش آپارتمان ذکر جزئیات ذیل در قرارداد الزامی است:

• مشخصات طرفین قرارداد از جمله مشخصات هویتی، آدرس، تلفن و غیره با مدارک موجود تطبیق و صحت آن مشخص گردد. همچنین وضعیت فرد پیش‌فروشنده در قرارداد باید مشخص گردد.

• مواردی از این قبیل که فرد پیش‌فروشنده حق انتقال و پیش‌فروش ملک را دارد یا خیر، فرد پیش فروشنده مالک زمین بوده و یا پیمانکار و سرمایه‌گذار است باید مشخص گردد. موارد فوق از طریق بررسی مدارک و اسناد زمین و قراردادهای مابین مالک و سازنده تعیین می‌گردد. همچنین ممکن است پیش فروشنده خود خریدار قبلی آپارتمان بوده که قصد انتقال آن به شما را دارد.

• توصیه می‌گردد خریدار اسناد ملکیت زمین، قرارداد ساخت و مشارکت و نحوه تقسیم ملک مابین مالک و سازنده را شخصا بررسی و صحت آن را مشخص نماید.

نکته قابل ذکر این است که سپردن موارد فوق به افراد دیگر و یا بنگاه مشاور املاک می تواند منشا مشکلات و سوء استفاده های بعدی گردد.

مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

ذکر مشخصات آپارتمان در قراردادپیش فروش آپارتمان جزو موارد الزامی است. با توجه به اینکه در زمان عقد قرارداد آپارتمان آماده تحویل نیست لذا ذکر جزئیات اعم از مصالح بکار رفته و تجهیزات مربوطه در قرارداد الزامی است. ذکر مشخصات آپارتمان در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به شرح ذیل الزامی است.

• موقعیت مکانی و جغرافیایی ملک، تعداد طبقات و واحدهای هر طبقه، شماره طبقه و واحد ملک مورد معامله، متراژ و تعداد اتاق‌ها و نقشه آپارتمان مورد معامله، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، مشخصات پارکینگ و انباری، نوع مصالح بکار رفته، نمای بیرونی ساختمان، انواع سیستم‌های ایمنی و هشداردهنده، جزئیات دکوراسیون و تزئینات داخلی مانند کمد دیواری، کابینت، در و پنجره، شیرآلات، تجهیزات سرویس بهداشتی و حمام و … باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید گردد.

• موعد تحویل آپارتمان در قرارداد بطور دقیق ذکر می‌گردد.

• نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط بصورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل در قرارداد ذکر می‌گردد. بهترین نحوه زمان‌بندی پرداخت اقساط تعیین زمان معین بر اساس میزان پیشرفت کار پروژه است بطوریکه با رسیدن به هر مرحله از پروژه که زمان آن نیز در قرارداد مشخص گردیده، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است.

نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان

از جمله نکات مهم در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موعد تحویل آپارتمان است. سازنده و مالک باید زمانی را به عنوان زمان تحویل قطعی آپارتمان در قرارداد ذکر نموده و بر اساس آن زمان تنظیم قرارداد نهایی رسمی با خریدار مشخص گردد.

نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم گردد به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است. همچنین در نظر گرفتن پرداخت خسارت و ضرر و زیان از طرف فروشنده در صورت تاخیر در تحویل آپارتمان در قرارداد الزامی است. بطور عکس نیز در صورت تاخیر خریدار در پرداخت اقساط خود طبق موعد مقرر، فروشنده می‌تواند زمان تحویل آپارتمان را به تعویق انداخته و یا در صورت تاخیر غیر موجه و بیش از حد معمول قرارداد را فسخ نماید. در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان معمولا بخشی از پرداخت به زمان تنظیم سند رسمی نهایی در دفترخانه موکول می‌گردد.