چه عواملی بر نرخ اجاره بها اثر می گذارند؟
نوسانات نرخ اجاره بها در کشور صدای اعتراض بسیاری از مستأجران را بلند کرده و تعداد زیادی از کارشناسان بازار اجاره از نبود قانون و فرمول خاصی برای تعیین اجاره بها شکایت دارند. فعالان بازار اجاره بر این باورند که قاعده خاصی برای تعیین نرخ اجاره بها وجود ندارد و همین امر بی نظمی و آَشفتگی این بازار را افزایش داده است. شماری از فعالان این بازار معتقدند آنچه سبب شده نرخ اجاره بهای مسکن در کشور پیرو قاعده خاصی نباشد، تنوع واحد های مسکونی است به طوری که هر کدام از واحد ها نقاط قوت و ضعف های به خصوصی دارند که سبب می شود قیمت گذاری آن ها هرگز یکسان نباشد.
بنابراین آنچه شرایط را چالشی و دشوار ساخته است در دست نبودن یک قاعده و روش کلی برای تعیین نرخ اجاره بهای واحد های مسکونی است. واسطه های ملکی عنوان می کنند در حال حاضر رشد نرخ اجاره بها صدای اعتراض بسیاری از مستأجران را بلند کرده و نرخ اجاره بها تنها با اتکا به برخی قانون های نانوشته تعیین می شود. هرچند به عقیده این فعالان بازار اجاره، در بسیاری از موارد چنین قواعدی هم رعایت نمی شود و صاحب ملک هر رقمی مایل باشد به عنوان نرخ اجاره بها تعیین می کند. به رغم تمام مشکلات موجود می توان در کلی ترین حالت ممکن، نرخ اجاره بها را تابع چند فاکتور مهم دانست. نخستین فاکتور محل قرارگیری ملک است، منطقه ای که واحد مذکور در آن دایر شده، محله، ناحیه و حتی خیابان و کوچه می تواند در قیمت گذاری دخیل و مؤثر باشد. به گفته واسطه های ملکی در محله هایی که قیمت خرید مسکن بالاست، نرخ اجاره بها نیز بالا تعیین می شود به طوری که گروهی از افراد جهت مشخص کردن نرخ اجاره بها بر مبنای رهن کامل، رهن کامل را معادل یک چهارم قیمت روز آن مسکن اعلام می کنند. بنابراین موجر یک چهارم ارزش ملک خود را بر اساس نرخ روز محاسبه می کند و آن را به عنوان رهن کامل از مستأجر مطالبه می نماید. هرچند این روش عمومیت ندارد و می توان اجاره بهای زیادی را مشاهده کرد که بر این اساس برآورد نشده اند. در برخی موارد اجاره بها را بر اساس عرف آن منطقه حساب می کنند و با توجه به این مورد مبلغی را تحت نام اجاره بها از مستأجر طلب می نمایند. گاهی اوقات نرخ اجاره بها در شرایط رهن کامل را به ازای یک متر مربع و با توجه به محله قرارگیری آن ملک مشخص می کنند مثلا واسطه ملکی بازار اجاره عنوان می کند اجاره بهای این مسکن در شرایط رهن کامل به ازای یک متر مربع فلان قیمت است و این قیمت بر اساس محله قرارگیری ملک متفاوت است. به عنوان نمونه یک واسطه ملکی نرخ اجاره بهای یک مسکن در شرایط رهن کامل به ازای هر متر مربع در فلان محله تهران را یک میلیون و 500 هزار تومان برآورد می کند و ادعا می کند نرخ اجاره بها برای ملکی با شرایط مشابه در دیگر محله تهران یک میلیون تومان است. علاوه بر این که موقعیت واحد مسکونی در نرخ اجاره بهای آن اثرگذار است عواملی مانند سن بنا، نوساز بودن و تجهیزاتی که در ساخت آن به کار گرفته شده است می تواند نرخ اجاره بهای مسکن را دستخوش تغییر سازد. از دیگر فاکتور های دخیل در نرخ اجاره بها، موقعیت واحد مورد نظر در ساختمان است از این نظر که در کدام طبقه قرار گرفته، آیا دارای پارکینگ، آسانسور، پله های عریض و… است یا خیر. همه این موارد می توانند نرخ اجاره بها را تغییر دهند و بر این فاکتور اثرگذار باشند.