پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

آمار ها حاکی از آن است که رشد قیمت مسکن مرز ۹۰ درصد را هم رد کرده است بنابراین آن چه واضح است کاهش قدرت خرید متقاضیان در ماه های اخیر می باشد به گونه ای که بسیاری از خریداران حاضر به تهیه مسکن نیستند و به کلی آرزوی خانه دار شدن را کنار گذاشته اند. رشد بی مهابای قیمت سبب شده دریافت تسهیلات ۸۰ میلیون تومان بانک ها مشکلی از گره مردم باز نکند و متقاضیان با دریافت این وام هم قادر نباشند در راستای خرید مسکن اقدام کنند. در این میان اخباری به گوش می رسد مبنی بر افزایش تسهیلات بانکی، حال آن که به عقیده کارشناسان، افزایش وام مسکن بدون اعمال قوانین مالیاتی اشتباهی بزرگ است و تنها به رشد قیمت مسکن دامن می زند.

ارائه وام ۸۰ میلیون تومانی به سال ۹۳ بر می گردد، به عبارتی در سال ۹۳ با طرح افزایش وام مسکن تا سقف ۸۰ میلیون تومان موافقت گردید و نتیجه آن ارائه این تسهیلات به متقاضیان وام مسکن بود. در سال ۹۳ رقم این وام به اندازه ای بود که خریداران می توانستند با کمک گرفتن از آن بخش قابل توجهی از هزینه مسکن را تأمین نمایند از این رو به شدت از آن استقبال کردند و برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی بانک مسکن صف کشیدند.

از نیمه دوم سال ۹۶ شرایط تغییر کرد و قیمت مسکن روندی صعودی را در پیش گرفت، روندی که کماکان تداوم دارد و با شیبی زیاد در حال پیشروی است. رشد قیمت ها سبب شد تسهیلات بانکی دیگر پاسخگو نیاز متقاضیان نباشد و استفاده از آن نتواند خرید مسکن را آسان سازد. در حالی که رشد قیمت مسکن در برخی از قسمت ها بالغ بر ۱۰۰ درصد گزارش شده است، جهش قیمت در یک بازه یکساله از آبان سال گذشته تا آبان ماه سال جاری بیش از ۹۱ درصد اعلام شده که به خوبی بحرانی بودن شرایط را آشکار می سازد.

چندی پیش متقاضی وام مسکن با سپرده گذاری یکساله ۴۰ میلیون تومان و اخذ ۸۰ میلیون تومان وام از بانک مسکن می توانست صاحب خانه ای شود این درحالی است که چنین مبلغی دیگر جوابگو نیست و متقاضی به واسطه این مقدار وام نمی تواند به رؤیای خانه دار شدن جامه عمل بپوشاند.

بر اساس آمار هایی که از سوی بانک مرکزی ارائه شده است، در مهرماه سال گذشته، به واسطه دریافت وام ۸۰ میلیون تومانی، متقاضی می توانست به طور میانگین ۲۲٫۲ درصد از قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران را تأمین نماید. جزئیات این گزارش نشان می دهد سهم وام ۸۰ میلیون تومان در تأمین قیمت مسکن در سه منطقه از تهران بالای ۴۰ درصد بوده است و در ۱۱ منطقه از تهران نیز فراتر از ۳۰ درصد برآورد شده است.

این ارقام اما در آبان ماه سال جاری تفاوت های چشمگیری را تجربه کرده اند به گونه ای که بر اساس آمار های منتشر شده در هیچکدام از مناطق ۲۲ گانه تهران، سهم وام مسکن در پوشش دهی ارزش ملک به بیش از ۳۰ درصد نمی رسد. بیشترین سهم وام مسکن در تأمین قیمت مسکن با ۲۹٫۵ درصد مربوط به منطقه ۸ تهران بوده است.

با علم به این موضوع که متقاضی وام ۸۰ میلیون تومانی می بایست ۴۰ میلیون تومان پول را به مدت یکسال در صندوق پس انداز، سپرده گذاری کند، بدیهی است با این جهش قیمت مسکن، بسیاری از افراد قید دریافت وام را به کلی می زنند.

به رغم این که بانک مسکن جزئیات تقاضا برای تسهیلات مسکن را طی ماه های اخیر منتشر نکرده با این حال انتظار می رود رشد قیمت، تمایل متقاضیان وام مسکن را به طرز محسوسی تحت تأثیر قرار دهد.

در این شرایط انتظار می رود بانک ها در راستای افزایش وام مسکن اقدام کنند. سپرده گذاری ۴۰ میلیون تومان پول برای دریافت ۸۰ میلیون تومان وام آن هم پس از یکسال با توجه به تورم فعلی و روند رشد قیمت ها منطقی نیست و همین امر سبب شده بسیاری از کارشناسان مسکن، افزایش سقف تسهیلات مسکن را مطرح کنند و بهترین راه را افزایش وام مسکن قلمداد نمایند. بررسی معاملات مسکن نشان می دهد افت حجم معاملات مسکن در آبان ماه امسال در مقایسه با آبان ماه سال گذشته و مهرماه سال جاری به ترتیب ۵۳ درصد و ۲۶ درصد بوده است.

به گفته کارشناسان چنانچه سقف تسهیلات مسکن را تا ۱۶۰ میلیون تومان افزایش دهند آنگاه قدرت خرید متقاضیان به اندازه قبل از گران شدن مسکن می رسد. همزمان با مطرح شدن افزایش تسهیلات، برخی ادعا می کنند این امر می تواند گران شدن مسکن را بیش از پیش به همراه داشته باشد به این دلیل که رشد تسهیلات افزایش تقاضا و به دنبال آن بالا رفتن قیمت ها را به دنبال خواهد داشت.

از این رو تنها به واسطه افزایش سقف تسهیلات مسکن نمی توان در انتظار ارزان شدن خانه و متعادل شدن بازار مسکن بود و انتظار می رود در این راستا راهکار های مناسبی در پیش گرفته شود و از ابزار های مالیاتی استفاده گردد. به گفته کارشناسان متوسل شدن به روش های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه، دریافت مالیات از واحد های خالی به همراه ثبت اطلاعات مربوط به واحد های مسکونی در سامانه های الکترونیکی و طرح مالیات بر خرید و فروش های مکرر مسکن از جمله روش های مؤثر در مدیریت و کنترل بازار مسکن است و استفاده از آن ها امری ضروری است.

این کارشناسان بر این باورند که عدم استفاده از روش های مالیاتی سبب می شود بازار مسکن در دو بخش عرضه و تقاضا به تعادل نرسد که در چنین حالتی تمرکز بر رشد قدرت خریداران تنها بخش تقاضا را تقویت می کند و این امر به تنهایی جز گرانی مسکن پیامدی نخواهد داشت. مشاهده تغییرات قیمت در دهه های گذشته این گفته را تصدیق می کند. مشاهده آمار ها نشان می دهد تغییرات قیمت روندی سینوسی را پشت سر گذاشته است به طوری که پس از رکودی چهار ساله در معاملات مسکن، کاهش اندک قیمت ها مشاهده شده و پس از افزایش قدرت خریداران مجددا رشد قیمت ها روندی صعودی را در پیش گرفته است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن این مشکل وجود خواهد داشت مگر این که دولت برای کنترل بازار از ابزار های مالیاتی استفاده نماید و از این طریق عرضه و تقاضا را مدیریت کند. بنابراین انتظار می رود مقام های مسئول روش های مناسب تری در نظر بگیرند و با لحاظ کردن سیاست های صحیح در راستای کنترل قیمت های نجومی مسکن گامی مؤثر برداشته و مانع از آشفتگی بیش از پیش این بازار شوند چرا که در این صورت عرصه بر خانوار های ایرانی بیش از پیش تنگ و طاقت فرسا می گردد.

• منبع خبر : تی نیوز