افت و خيزهای قيمت مسكن
قيمت نامتعادل مسكن، اولين قرباني نوسان ارز
قيمت مسكن هميشه به دنبال نوسانات ارز تغيير مي‌كند. 54 درصد شهروندان تهراني بر اين باور هستند كه در نيمه دوم سال جاري از رونق بازار مسكن كاسته خواهد شد و تورم نيز به ميزان 10 درصد كاهش خواهد يافت.
براساس نظرسنجي مشخص شده كه 54 درصد شهروندان تهراني معتقدند كه در رونق بازار در نيمه دوم سال جاري از بين خواهد رفت و تا 20 درصد بازار مسكن رشد خواهد داشت. براساس نظر سنجي مشخص شده كه رشد قيمت‌ها نيز بين 30 تا 50 درصد خواهد بود و فقط 5 درصد مردم بر اين باور هستند كه نرخ مسكن به بيش از 50 درصد افزايش خواهد يافت. حتي برخي ديگر معتقدند كه رشد قيمت‌ها باعث ركود رونق مسكن خواهد شد.
حتي به اعتقاد كارشناسان اين چنين روندي باعث ايجاد ركود تورمي در بازار مسكن خواهد شد و دوباره ركود بر بازار مسكن سايه خواهد افكند.
در ارديبهشت 1397، بالاترين معاملات مسكن به ثبت رسيد. ميانگين قيمت‌ها در حدود 35 درصد افزايش داشت. حتي در منطقه 5 تهران كه بالاترين معاملات مسكن انجام مي‌گيرد ميانگين قيمت‌ها در حدود 5/35 درصد افزايش قيمت داشت.
قيمت نامتعادل مسكن و واسطه‌هاي معاملات مسكن
رشد ناگهاني نرخ مسكن، بالا رفتن تدريجي قدرت خريد متقاضيان، افزايش تسهيلات بانكي تا 160 ميليون تومان، نوسانات بازار ارز و سكه و تورم قابل پيش‌بيني از مهم‌ترين عوامل ركود بازار مسكن بودند.
واسطه‌هاي معاملات مسكن در ايجاد ركود در بازار مسكن نقش قابل توجهي داشتند. دريافت حق مشاوره باعث افزايش قيمت نرخ و ملك مي‌شود.
كارشناسان معتقدند كه مردم در حال حاضر با سپرده‌هاي يكساله خود در مقابل افزايش نرخ مسكن ناتوان هستند. كارشناسان معتقدند كه مردم فقير در حال حاضر به سختي مي‌توانند مسكن مورد نياز خود را تامين كنند و بر اين باور هستند كه ادامه شرايط فعلي مي‌تواند دوباره ركود را به بازار مسكن برگرداند.
نرخ مسكن هميشه از عوامل پيش‌بيني نشده متاثر مي‌شود. 4 پارامتر بر سرمايه‌گذاري ساختماني تاثيرگذار است و در اين ميان نرخ مسكن و هزينه ساخت بيشترين تاثير را دارند. در شرايط ركود بازار مسكن، تقاضا سفته از خريداران باعث افزايش حبابي قيمت‌ها می‌شود.
هزينه ساخت مهم‌ترين عاملي است كه بر رفتار سرمايه‌گذاران مسكن تاثيرگذار است. براساس بررسي مشخص شده كه 4 عامل تورم ملكي، تغيير قيمت ارز، بازدهي بازارهاي رقيب من جمله بازار سهام و هزينه ساخت و ساز مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر سرمايه‌گذاران ساختماني هستند. هزينه ساخت مهم‌ترين عامل تاثيرگذار بر سرمايه‌گذاري مسكن است، نوسانات شديد قيمت مسكن باعث افزايش حبابي قيمت‌ها مي‌شود، وضعيت ناپايدار باعث تصميم‌هاي دشوار در زمينه مسكن مي‌شود.
تغييرات ميان‌مدت در زمينه نرخ مسكن چندان تاثيرگذار نيست، ولي در اين ميان تغييرات كوتاه مدت باعث رشد نجومي قيمت‌ها مي‌شود. تغييرات مربوط به هزينه ساخت و سازها باعث افزايش تدريجي قيمت ها مي‌شود. تغييرات قيمت دلار بر رفتار سرمايه گذاران مسكن تغيير چندان زيادي اعمال نمي‌كند.
تورم ملكي بر سرمايه گذاري‌هاي ساختماني زياد تاثيرگذار نيست و در اين ميان تغييرات قيمت دلار در بلندمدت بر قيمت مسكن تاثيرات بسيار زيادي دارد. نرخ مسكن باعث مي‌شود تا رفتار سرمايه‌گذاران مسكن در ميان مدت تغيير كند كه اين تغيير كمتر از 3 درصد و در بلندمدت 8 درصد است.
البته مشخص شده كه نرخ مسكن به صورت حبابي افزايش مي‌يابد. بخاطر اين كه با كاهش قيمت دلار، دوباره به همان قيمت اوليه خود برمي‌گردند.
فرار از ضرر و زيان در حوزه مسكن به يك عادت در ميان خريداران و فروشندگان شده است و هردو دوست دارند كه به هنگام معامله به ضرر و زياني دچار نشوند.
حتي قيمت مصالح ساختماني نيز بر قيمت مسكن تاثير مي‌گذارد. افزايش قيمت دلار باعث افزايش قيمت مصالح ساختماني مي‌شود و به موازات آن هم قيمت مسكن افزايش مي‌يابد.
همين نوسانات قيمت مسكن باعث كاهش قدرت خريد خريداران مي‌شود و در نهايت باعث كاهش معاملات مسكن مي‌شود. دولت بايد در زمينه نرخ مسكن سياست‌هايي را اعمال كند تا از بروز نوسانات شديد بر قيمت مسكن جلوگيري كند.
پرداخت تسهيلات به خانه اولي‌ها باعث مي‌شود كه هيچ بهانه‌اي براي افزايش نرخ مسكن باقي نماند. قيمت مسكن تابعي از شرايط دروني و خارجي كشور است و عواملي مانند ارز و بورس و سكه هميشه بر بازار مسكن تاثيرگذار هستند.
درآمدهاي نفتي، عرضه و تقاضا و جمعيت و نقدينگي، تورم و تسهيلات خريد مسكن، و ساخت وساز همگي عواملي تاثيرگذار بر نرخ مسكن هستند و باعث مي‌شوند كه بازار مسكن تحريك شود، در همين راستا، قوانين شهرداري براي ساخت و ساز هم مزيد علت مي‌شود.
هميشه بازار ارز بر نرخ مسكن تاثيرگذار بوده است. افزايش و كاهش قيمت دلار باعث ملتهب شدن بازار مسكن مي‌شود.
نوسانات مربوط به قيمت دارايي‌هاي غير ملكي باعث افزايش و كاهش نرخ مسكن مي‌شود. هميشه ارز و سكه بر نرخ مسكن تاثير منفي داشته‌اند. افزايش نرخ ارز باعث افزايش حجم صادرات مي‌شود و در نهايت باعث مي‌شود كه صنعت و توليد سرمايه‌هاي كشور را ببلعند.
افزايش قيمت ارز و سكه از يك سو باعث كاهش نرخ مسكن شده و از سوي ديگر مردم را نسبت به خريد مسكن طي ماه‌هاي بعد تحريك و تشويق می‌كند.