برخی کارشناسان عنوان می کنند افزایش تسهیلات مسکن تنها راه پیش رو برای بهبود شرایط نیست و بهتر است دولت پیش از افزایش وام مسکن، عرضه مسکن را از طریق مدیریت قیمت تمام شده ساختمان کنترل کند. از نظر این کارشناسان مسکن، مدیریت فعالیت های سوداگرانه از دیگر اقدامات ضروری است.

مدتی است به تبع رشد قیمت مسکن و کاهش توانایی خرید متقاضیان، عده ای بهترین راه مدیریت شرایط فعلی را رشد تسهیلات مسکن عنوان می کنند و اظهار می نمایند از این طریق می توان قدرت خرید افراد را افزایش داد و وضعیت بازار مسکن را بهبود بخشید.در مقابل کارشناسانی قرار دارند که راه رسیدن به شرایط بهتر را کنترل هزینه نهایی ساختمان بیان می کنند و بر این باورند مدیریت فعالیت های سوداگرانه و تلاش برای به تعادل رساندن عرضه و تقاضا در بازار مسکن از الزامات است.

اخبار ها حاکی از آن است که رشد قیمت مسکن تهران در آبان ماه سال جاری به نسبت همین بازه زمانی در سال گذشته به بیش از ۹۰ درصد رسیده است و میانگین قیمت فروش هر متر واحد مسکونی در آبان ماه ۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده است. این درحالی است که حجم معاملات مسکن بسیار اندک گزارش شده به گونه ای که ۷ هزار معامله در این ماه ثبت شده که در سه سال اخیر بی سابقه بوده و به عنوان کمترین رقم از آن یاد می شود.

بنابراین آنچه در بازار مسکن تهران کاملا مشهود است هم تورم است و هم رکود، که شرایط را بدتر کرده است. در چنین وضعیتی نخستین فکری که به ذهن مسئولان می رسد برای این که بتوانند دست کم شرایط را کمی تغییر دهند رشد تسهیلات مسکن است. در این راستا، محمدرضا رضایی کوچی به عنوان رئیس کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: رشد قیمت، خرید مسکن را برای کثیری از افراد دشوار و حتی نشدنی ساخته است به طوری که تنها افزایش تسهیلات مسکن نمی تواند راه گشا باشد و نیاز است میزان رشد تسهیلات همگام با میزان رشد قیمت مسکن اتفاق بیفتد. محمود شکری که به عنوان یکی از اعضای کمیسیون اقتصادی کشور در حال فعالیت است اذعان نمود: تسهیلات مسکن موجود جوابگوی نیاز ها نیست و با توجه به رشد قیمتی که در زمینه مسکن اتفاق افتاده با استفاده از چنین وام هایی نمی توان به خرید خانه فکر کرد. وی در ۲۹ آبان ماه گفت: نیاز است اصلاحاتی در تسهیلات بانکی صورت بگیرد و وام مسکن با افزایش مقدار و زمان بازپرداخت همراه گردد. عبدالناصر همتی به عنوان رئیس کل بانک مرکزی از دیگر افرادی است که در این زمینه نقطه نظراتش را ارائه نموده است. همتی در یکم آذرماه این طور گفت: در خصوص افزایش میزان تسهیلات برنامه هایی در دست بررسی قرار دارد با این وجود کماکان به نظر قطعی نرسیده ایم و نتیجه بررسی ها در آینده اطلاع رسانی خواهد شد.

به رغم این که عده زیادی از رشد تسهیلات می گویند و افزایش میزان وام را امری ضروری قلمداد می کنند با این حساب به نظر می رسد این مسئله نیازمند بررسی های کارشناسانه تری است و کماکان تصمیمات دقیقی در این خصوص اتخاذ نشده است. مهدی غلامی به عنوان یکی از کارشناسان حوزه مسکن عنوان می کند: افزایش تسهیلات مسکن تنها در یک بازه کوتاه مدت می تواند اثربخش باشد و در بازه طولانی تر با توجه به وضعیت عرضه و تقاضای مسکن در بازار این احتمال وجود دارد که بازار مسکن شرایط بدتری را تجربه کند.

در ادامه مهم ترین اشکالات وارده به طرح افزایش تسهیلات مسکن لیست شده است.

قبل از افزایش وام مسکن باید عرضه و تقاضا را به تعادل رساند

تعداد خانوار های کشور با استناد به ارقام گزارش شده در سرشماری سال ۹۵، ۲۴ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر می باشد، این درحالی است که تعداد مسکن های اعلام شده در کل کشور ۲۲ میلیون و ۸۰۰ واحد است، که این ارقام به خوبی نشان می دهند عرضه و تقاضای مسکن در کشور متعادل نیست و نیاز است به این امر رسیدگی گردد. در مقابل جمعیت جوان کشور زیاد است که این امر به افزایش تقاضا برای واحد های مسکونی دامن می زند و سبب می شود عرضه مسکن به عنوان مسئله ای جدی نمود پیدا کند. آمار هایی وجود دارند که تعداد افراد ساکن در بافت های فرسوده را نشان می دهند، این آمار ها حاکی از آن هستند که از کل جمعیت شهری و روستایی به ترتیب ۳۰ و ۶۰ درصد در بافت های فرسوده و ناکارآمد زندگی می کنند. چنین واحد هایی نیازمند اصلاحات و بهسازی های زودهنگام هستند.

آمار ها نشان می دهد تولید مسکن در دولت یازدهم و دوازدهم رکود عمیقی را تجربه کرده است و تعداد واحد های تولید شده در مقایسه با پیش بینی های صورت گرفته، بسیار اندک بوده است. مرکز آمار از کاهش ۵۰ درصدی صدور پروانه های ساختمانی از مقایسه دولت یازدهم و دهم خبر می دهد که به خوبی گواه بر کم بودن تولید طی سال های اخیر است.

غلامی در خصوص عرضه و تقاضای مسکن عنوان کرد: همچون هر کالایی، در حوزه مسکن نیز اگر عرضه از تقاضا بیشتر باشد آن گاه رشد قیمت را شاهد خواهیم بود. غلامی این طور صحبت هایش را ادامه داد: چنانچه تقاضای واحد مسکونی را تحریک کنیم بدون این که بخش عرضه را مدنظر قرار دهیم و برای این بخش تدابیری بیندیشیم آنگاه تورم بیشتر نمود پیدا خواهد کرد و شرایط بحرانی تر خواهد شد. در این میان آن چه می تواند به چابک سازی بخش عرضه کمک کند توجه به تولید واحد های مسکونی و تلاش برای تقویت این بخش از مسکن است.

با تحریک تقاضا، عرضه بیشتر نمی شود

غلامی صحبت هایش را این گونه ادامه داد: عده ای بر این باورند که رشد تسهیلات مسکن می تواند پای متقاضیان را به بازار های خرید باز کند، آن ها را به تهیه واحد های مسکونی ترغیب نماید، رونق عرضه را رقم بزند و تولید مسکن را افزایش دهد، این درحالی است که تولید مسکن به عنوان یک فرآیند زمانبر شناخته می شود و همچون دیگر کالا ها نیست که تولید و عرضه آن در کوتاه مدت عملی باشد. غلامی اظهار داشت: تلاش برای افزایش تقاضای مسکن بدون این که توجهی به بخش تقاضا داشته باشیم، رشد بی مهابای قیمت را به دنبال خواهد داشت و مانع از خروج مسکن از شرایط فعلی می شود.

وی برای گفته هایش به تجربه ای که طی سال های اخیر به دست آمده استناد کرد و اذعان نمود: برای اثبات این ادعا کافی است به اتفاقات سال های اخیر دقت کنیم که به رغم ۸ برابر شدن وام مسکن، رکود در این بازار کماکان ادامه دارد و پیوسته در حال عمیق تر شدن است.

باید فعالیت های سوداگرانه را کنترل کرد

برخلاف این که در سال های اخیر تلاش های زیادی برای رشد وام مسکن صورت گرفته با این حال تجربه نشان می دهد افزایش وام مسکن همیشه با سوء استفاده های سوداگران همراه بوده و بر فعالیت این دست از افراد افزوده است. وی در ادامه برخی از ویژگی های مسکن را نام برد و عنوان کرد چنین مشخصاتی سبب شده اند مسکن کمی متفاوت از دیگر کالا ها باشد. این ویژگی ها به عقیده غلامی، غیر قابل انتقال بودن و ناهمگن بودن است ضمن این که دوام بالا را می توان به موارد مذکور اضافه کرد. به گفته غلامی این سه فاکتور سبب شده است سرمایه گذاران، سرمایه گذاری در این حوزه را سودمند و امن بخوانند و به دلیل ریسک پایین از آن استقبال کنند. غلامی ضمن اشاره به این که احتکار خانه خالی از نظر سوداگران روشی پربازده و با سود بالاست خاطرنشان کرد: این افراد ترجیح می دهند به جای تولید مسکن که با هزینه های بالا و دردسر های زیاد همراه است، خانه های خود را احتکار کنند با این هدف که در آینده بتوانند با عرضه گران تر مسکن به سود بالایی برسند. وی صحبت هایش را این طور ادامه داد: اجرای سیاست های صحیح از سوی دولت همچون اخذ مالیات می تواند در این مسیر کمک کننده باشد و سوداگران را نسبت به چنین اقداماتی دلسرد نماید با این حال عدم توجه به این امر سبب شده شاهد اقداماتی جدی از سوی دولت نباشیم و کماکان تعداد واحد های خالی کشور بالا گزارش می شود. وی از ارقام کمک گرفت و گفت: طبق آخرین آمار تعداد واحد های خالی در حال حاضر بالغ بر ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد است. این کارشناس تصریح کرد: طرح اخذ مالیات از خانه های خالی در لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۹۴ گنجانده شده است اما کماکان شاهد اقدامی جدی در این خصوص نبوده ایم.به گفته غلامی، مالیات بر عایدی سرمایه که به اختصار CGT خوانده می شود یکی از روش هایی است که دولت می تواند از آن برای کنترل فعالیت های سوداگرانه در بخش مسکن استفاده کند. به واسطه این نوع مالیات، مابه التفاوت قیمت تعیین شده برای خرید و فروش مسکن از فروشنده مسکن اخذ می گردد که این عامل سبب می شود تمایل سوداگران به فعالیت های این چنینی کاهش پیدا کند. در این میان استثنائاتی نیز در نظر گرفته شده است به عنوان مثال خانه اولی ها که به عنوان متقاضی مصرفی مسکن معرفی می شوند و تولید کنندگان واحد های مسکونی از چنین مالیات هایی معاف هستند.

غلامی اذعان کرد: چنانچه این دو مالیات دریافت نشوند افزایش تسهیلات مسکن تنها راه برای میدان دادن به فعالیت های سوداگران خواهد بود چرا که مسکن را خریداری می کنند و به واسطه احتکار و یا بالا بردن قیمت، رسیدن به سود بالا را دنبال می نمایند.

وی افزود: کلیات طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در کمیسیون اقتصادی مجلس مورد تأیید واقع شده و به مرحله تصویب رسیده است با این حال و در شرایطی که کلیات این طرح یک ماه و نیم پیش تصویب شده، کارگروهی در خصوص طرح مذکور در کمیسیون مالیاتی ایجاد نشده است.

وام مسکن قابل استفاده برای خانواده ها نیست

بررسی میزان درآمد خانواده ها حاکی از آن است که بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن برای دهک های پایین و متوسط جامعه دشوار است و این امر تمایل آن ها را به دریافت وام مسکن کاهش داده است. غلامی ادامه داد: اگر افزایش سقف تسهیلات مسکن با افزایش اقساط بازپرداختی همراه باشد باز هم نمی توان شرایط را بهتر ارزیابی کرد چرا که متقاضیان کماکان موفق به اخذ آن نخواهند شد. این کارشناس مسکن صحبت هایش را این طور ادامه داد: به رغم این که در عمل افراد زیادی وجود دارند که خواهان دریافت وام مسکن یکم هستند اما کم بودن تقاضا نشان می دهد افراد توان مالی برای بازپرداخت اقساط چنین وام هایی را ندارند. به گفته غلامی بر اساس عواملی که قید گردید احتمال گران شدن خانه در آینده وجود دارد و این امر سبب می شود متقاضیان مصرفی بیش از پیش توانایی خود را در خرید مسکن از دست دهند که این امر به معنای عمیق تر شدن رکود در بازار مسکن است.

تأمین منابع مالی تسهیلات مسکن دشوار است

به رغم تمام صحبت هایی که پیرامون احساس نیاز به افزایش تسهیلات مسکن می شود اخبار حاکی از آن است که بانک عامل حوزه مسکن با مشکلاتی مواجه است و تأمین منابع مالی برای افزایش تسهیلات در حال حاضر دشوار است به طوری که محمدحسن مرادی که به عنوان مدیر امور طرح و برنامه بانک عامل حوزه مسکن مشغول به فعالیت است این مسئله را صراحتا اعلام کرده و افزایش سقف تسهیلات را کاری دشوار خوانده است. حتی استفاده از اقساط بازگشتی حاصل از مسکن مهر نیز نمی تواند این کسری بودجه را به نوعی جبران کرد. پول حاصل از دریافت این نوع اقساط را می شد در راه تکمیل واحد هایی باقی مانده پروژه مسکن مهر به کار گرفت بلکه چشم انتظاری صاحبان آن ها تمام می شد و می توانستند از خانه هایشان استفاده کنند.

غلامی بار دیگر تأکید کرد: چنانچه به دنبال یک راهکار اساسی هستیم تا بازار مسکن را بهبود ببخشیم و بر توان مالی خریداران بیفزاییم نیاز است به روش های بهتری به جای رشد تسهیلات مسکن اتکا ورزیم و کاهش هزینه های نهایی ساختمان را در پیش بگیریم. به گفته غلامی راهکار هایی که در زمینه افزایش تولید مسکن می توانند اثربخش باشند اعطای وام ساخت مسکن، کنترل فعالیت سوداگرانه، پشتیبانی از تولید واحد های مسکونی و حذف هزینه زمین از هزینه های تعریف شده برای ساختمان است.

  • منبع خبر : اقتصاد نیوز