منظور از مسکن مقرون به صرفه چیست و چه اهدافی را دنبال می کند؟
یکی از راهکار های موجود که به بهبود بازار مسکن منجر می شود و خرید خانه را در کشور های در حال توسعه برای بسیاری از خانواده ها ساده می سازد، اهتمام تولید کنندگان مسکن به ساخت خانه هایی است که متناسب با بودجه و شرایط مردم ساخته شده اند در این صورت همه اقشار جامعه می توانند در راستای خرید خانه اقدام کنند و صاحب خانه شوند.
این استراتژی که به عنوان استراتژی بازار از آن یاد می شود سیاستی است که دو کشور چین و هند قریب به بیست سال است در راستای تأمین مسکن برای متقاضیان بدان تکیه کرده اند.
هدف از استراتژی مذکور تولید مسکن ارزان قیمت با کمک گرفتن از ظرفیت بخش های خصوصی است. با وجود تمام امتیازات این طرح، ساخت واحدهای مسکونی ارزان قیمت در اغلب کشور های در حال توسعه در اختیار دولت قرار دارد.
با توجه به تعداد زیاد خانواده های کم درآمد در کشور های در حال توسعه و ازدیاد افرادی که به مسکن ارزان نیاز دارند، چنانچه دولت تنها متولی این امر باشد و به تنهایی در راستای تولید واحد های ارزان گام بردارد، هزینه اجرای چنین طرحی از تصور خارج خواهد شد. به رغم این که دولت همه ساله تلاش های زیادی در راستای احداث واحد های مسکونی برای اقشار کم درآمد جوامع شهری انجام داده، با این وجود چنین اقداماتی در مقایسه با تعداد زیاد نیازمندان و واجدین شرایط عملا اندک است. مهم ترین سیاست مسکن ملی تلاش در جهت ساخت واحد های مسکونی با شرایط و قیمت مناسب به ویژه در مناطق شهری است.
به رغم این که استفاده از سیاست های نئولیبرال در ساختار فدرال روشی مناسب و ایده آل به نظر می رسد با این حال تجربه خلاف آن را ثابت کرده است. به واسطه همین امر، کشور های در حال توسعه به ایجاد بازار آزاد در جهت خصوصی سازی مسکن روی آورند.
ارائه واحد های مسکونی ارزان مهم ترین هدفی است که سیاست مسکن ملی دنبال می کند، به عنوان مهم ترین اولویت این سیاست می توان استفاده از شیوه ای مناسب جهت قیمت گذاری مسکن را نام برد.
یکی از برنامه های مطرح جهت کاهش تورم و ثبات بازار مسکن، برنامه مسکن عظیم شهری است. تلاش دو کشور چین و هند و روی آوردن آن ها به استراتژی های جدید، شرایط را برای مهاجران کم درآمد شهری در دو کشور مذکور بسیار ساده کرده است. ساخت واحد های مسکونی عمومی آن هم در مقیاس بزرگ راهکار این دو کشور بوده است.
احداث مسکن عمومی در کشور های در حال توسعه با تغییراتی در سیاست مسکن ملی همراه می گردد. برای این که بتوان چنین جنبش های مقرون به صرفه ای را پایدارتر پیش برد نیاز است مفهومی تحت عنوان حقوق مسکن در جامعه نهادینه نشود به این معنا که مسکن یک حق بنیادی است. بدین منظور لازم است یک سیستم قانونی طراحی گردد که ایجاد واحد های مسکونی ارزان و مناسب را ضروری قلمداد نماید.
زمانی که از استراتژی های ساخت واحد های مقرون به صرفه سخن به میان می آید منظور مفهومی جداگانه از استراتژی شیوه بکارگیری زمین، نیرو های انسانی و حتی زیرساخت های لازم نیست از این رو پیاده سازی آن چه به دنبالش هستیم اندکی دشوار به نظر می رسد. تجربه نشان داده است نهاد های جایگزین در زمینه اجرای استراتژی مسکن ارزان قیمت توانسته اند موفق عمل کنند با این حال، اموری همچون لحاظ کردن مقررات خاص سیاست نیازمند بررسی ها و پژوهش های گسترده تری است. چنانچه این دست محدودیت ها شناسایی و برطرف شوند آن گاه می توان انتظار داشت عرضه مسکن ارزان قیمت توسط توسعه دهندگان تجاری راحت تر محقق گردد. از نگاه قانون و قانون حمایتی، عرضه مسکن ارزان روشی سودآور و مثمرثمر است به همین خاطر توسعه دهندگان، اعمال چنین محدودیت هایی را مانعی بر سر بازار می دانند.
از جمله مهم ترین مشکلات کشور های در حال توسعه، عدم وجود مسکن ارزان برای خانواده هایی با درآمد پایین است، علاوه بر این می توان به عنوان مشکل دوم بالا بودن تقاضا برای چنین واحد هایی را نام برد. سوم این که دولت بودجه کلانی در اختیار ندارد تا بتواند از طریق آن برای تمام متقاضیان و واجدین شرایط، واحد مسکونی ارزان قیمت تهیه کند.
سؤالی که در این جا مطرح می شود این است: آیا بدون کمک دولت انجام این مهم مقدور نیست؟ که اگر برخی محدودیت های سازمانی کنار بروند آن گاه می توان به تحقق این امر امیدوار بود. زمانی که از محدودیت ها سخن به میان می آید منظور تنها محدودیت زمین و یا تأمین بودجه نیست چرا که دیگر کشور های درحال توسعه نیز به احتمال زیاد با چنین مواردی دست به گریبانند. منظور این است که پای محدودیت های دیگری هم در میان است که بررسی دقیق آن ها کاملا ضروری به نظر می رسد.
وابستگی دولت محلی به درآمد زمین می بایست کمرنگ شود
در چین شهروندان وابستگی زیادی به تأمین منابع مالی شهری دارند که این امر تابع رشد اقتصادی بازار مسکن است.
یکی از مهم ترین ابزاری که دولت چین بدان متوسل می شود تا اقتصاد را کنترل کند، بکارگیری سیاست زمین و مسکن است. دولت برای کنترل چرخه اقتصادی درصدد است برنامه های بلند مدت تدارک ببیند و از این طریق، جهت بازسازی اقتصادی به تخصیص زمین بپردازد. با این وجود آن چه مهم قلمداد می شود، شهرنشینی بشریت به جای شهرسازی زمین است که دولت برای نیل به این هدف می بایست راهکار های زیادی از جمله تغییر روابط مالی مرکزی، بکارگیری خلاقیت های تجربی در جهت تأمین مالی و زیرساخت های شهری که از آن ها تحت نام مشارکت دولتی خصوصی یاد می شود (شکل جدید ppp)، را در نظر بگیرد. در دهه های اخیر شاهد این اتفاق و مشارکت سازمان های دولتی و بخش های خصوصی در ترکیب های مختلف بوده ایم. لازم به توضیح است که تلاش در راستای اصلاح نظام مالیاتی دولت محلی از دیگر شیوه های پیش رو می باشد.
آنچه به عنوان شرط موفقیت در ppp ضروری قلمداد می گردد، کنترل تنظیمات سیاستی و نظارتی به شیوه ای صحیح است. در مقابل، مشارکت های همه جانبه در راستای گسترش بازار اوراق قرضه شهری نیز امری واجب به نظر می رسد. آن چه می تواند به افزایش ساخت مسکن ارزان برای افراد کم درآمد در مناطق شهری کمک کند، راه اندازی یک سیستم مالی کارا و دقیق است که می تواند به سرمایه گذاری برای مسکن عمومی نظم ببخشد و اجرای سریع آن را محقق کند. یکی از روش های موجود برای جذب سرمایه اجتماعی در راستای انجام ساخت و ساز های عمومی، بکارگیری ابزار های مالی صحیح و کاهش هزینه هایی چون قرض گرفتن برای این چنین خانواده هاست.
استفاده از یک سیستم تأمین مالی صحیح در راستای ساخت خانه های ارزان بسیار کمک کننده است و علاوه بر این که ثبات سیاسی و اجتماعی را سبب می شود بازار مسکن را توسعه می دهد، اشتغال را رونق می بخشد و رشد اقتصاد را محقق می سازد. روش های متفاوتی وجود دارد که دولت را در این مسیر یاری می بخشد، از جمله مدیریت صحیح مسکن عمومی. در این راستا دولت ها می توانند از بازار سرمایه خصوصی برای اجرای پروژه های اجاره مسکن عمومی بهره ببرند. بازسازی HPF یکی دیگر از روش های پیش روست که به عنوان سرمایه گذاری مسکن از طریق طرح صرفه جویی اجباری کارکنان شناخته می شود، این روش، شیوه ای پایدار و همچنین کم هزینه برای تهیه هزینه های مربوط به عملیات عمومی مسکن است.