تب بازار مسکن با اجرای طرح مالیاتی تنظیمی می خوابد
با اوج گرفتن سرمایه گذاری و فعالیت های سوداگرانه در بخش مسکن، رشد نامتعارف قیمت ها رقم خواهد خورد که این اتفاق در نهایت به ضرر متقاضیان مصرفی تمام می شود مگر آن که برای مقابله با چنین شرایطی به تصویب و اجرای طرح های مالیاتی تنظیمی روی آورده شود.
بالا بودن تقاضای سرمایه ای در حوزه مسکن صدای اعتراض بسیاری از افراد را بلند کرده به گونه ای که طی روز های اخیر آن چه شاهدش بوده ایم، اظهار نظر های متفاوت در این خصوص و بررسی تأثیر این نوع تقاضا ها بر قیمت نهایی مسکن بوده است. صدیف بدری که به عنوان سخنگوی کمیسیون عمران مجلس در حال فعالیت است در 18 آبان ماه سال جاری، ضمن اشاره به این که دلالان و سوداگران بخش قابل توجهی از بازار مسکن را در دست گرفته اند تأکید کرد: چنانچه آن ها را به حال خود رها کنیم اثراتی سوء بر قیمت ها می گذارند و آن چه بدیهی است اهمیت رسیدگی به وضعیت حاکم می باشد. به گفته صدیف بدری سهم دلالان از معاملات مسکن بالغ بر دو سوم است.
زهرا سعیدی که به عنوان سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس شناخته می شود، از دیگر افرادی است که در این حوزه نقطه نظراتش را ارائه نموده است. وی در 27 آبان اذعان نمود: بررسی آمار های منتشر شده در یک بازه زمانی ده ساله نشان می دهد 77 درصد از تقاضا های گزارش شده برای مسکن با هدف سکونت نبوده و صرفا سرمایه گذاری را دنبال می کرده است. سعیدی عنوان کرد: مهم ترین عاملی که در این امر دخیل است و به رشد قیمت مسکن دامن می زند فعالیت سوداگران و دلالان می باشد.
به طور کلی متقاضیانی که در بازار مسکن وجود دارند و در این بازار به چشم می خورند را می توان در کلی ترین حالت ممکن در دو گروه کلی قرار داد، یکی از آن ها را با نام متقاضیان مصرفی می شناسند و دیگری را تحت عنوان متقاضیان سرمایه ای معرفی می کنند.
متقاضیان مصرفی به آن دست از متقاضیان گفته می شود که در بازار مسکن حضور می یابند با این هدف که مسکنی تهیه کنند و با این کار نیاز اصلی خود (نیاز به مسکن) را تأمین نمایند. در مقابل افرادی قرار دارند که آن ها را به عنوان متقاضیان سرمایه ای می شناسند، این افراد که تنها در بازار مسکن حضور ندارند و در هر بازار دیگری نیز می توانند مشغول به فعالیت باشند کالا را با هدف رسیدن به سود های کلان خریداری می کنند. در واقع هدف این دست از متقاضیان، درآمد زایی به واسطه خرید و فروش مسکن است.
تقاضای سرمایه ای به ذات و فی نفسه بد نیست و حتی در برخی مواقع می تواند بسیار مؤثر و کارآمد باشد. به عبارت بهتر چنانچه یک متقاضی سرمایه ای، سرمایه خود را به بخش تولید مسکن سوق دهد و تلاش کند گردونه ساخت مسکن را به گردش درآورد آنگاه می توان ادعا کرد فعالیت او نتیجه ای مثبت بر اقتصاد و اشتغالزایی خواهد داشت این درحالی است که اگر متقاضی سرمایه ای صرفا به دنبال کسب سود از طریق فعالیت های سوداگرانه و محتکرانه باشد اثراتی جبران ناپذیر بر اقتصاد کشور و قیمت کالا خواهد گذاشت. متأسفانه آن چه در بازار مسکن شاهدش هستیم افزایش روزافزون تقاضا های سرمایه ای غیرمولد است که دلیلش را می توان کم ریسک بودن بازار مسکن دانست ضمن این که سودی که از این بازار می توان به دست آورد بالا و راضی کننده است.
تعداد منازل خالی در سال های گذشته با روند صعودی همراه بوده است
آخرین سرشماری نفوس و مسکن که انجام آن به سال 95 بر می گردد حاکی از آن است که در کشور 2.58 میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که این رقم به خوبی گویای ماجراست و از فعالیت زیاد سوداگران و سودجویان خبر می دهد.
ارقام منتشر شده از سرشماری نفوس و مسکن که در سال 90 صورت گرفته است نشان می دهد تعداد خانه های خالی در آن زمان 1.6 بوده که در سال های گذشته رشد زیادی را تجربه کرده است. اهمیت این مسأله زمانی ملموس تر قابل درک خواهد بود که متوجه شویم از این رقم، بیش از 57 درصد تنها در 7 استان کشور خلاصه می شود. این 7 استان، تهران، خوزستان، اصفهان، البرز، خراسان رضوی، آذربایجان شرقی و فارس می باشند. لازم به توضیح است که قیمت مسکن در این 7 استان گران تر گزارش شده است.
در واقع چنین واحد های مسکونی به حیث قیمتی به گونه ای هستند که محتکران را وسوسه به خرید و احتکار مسکن می کنند.
آمار ها نشان می دهد در یک بازه 5 ساله از سال 90 تا 95، تعداد خانه های تولید و عرضه شده 3.8 میلیون واحد مسکونی بوده است حال آن که از این تعداد تنها یک میلیون به دست متقاضیان مصرفی رسیده و با هدف رفع نیاز اصلی مورد استفاده قرار گرفته است. بنابراین با یک حساب سرانگشتی می توان متوجه شد از تعداد واحد های تولید شده، 2.8 میلیون واحد در دست متقاضیان سرمایه ای است.
دست متقاضیان سرمایه ای غیرمولد را از طریق مالیات تنظیمی بایستی کوتاه کرد
یکی از ابزار هایی که در بسیاری از کشور های دنیا به عنوان ابزار تنظیمگر اقتصاد شناخته می شود مالیات تنظیمی است. یکی از مالیات های تنظیمی را با نام مالیات بر خانه های خالی می شناسند که می تواند در کاهش تعداد سوداگران و فعالیت های دلالان اثرگذار باشد.
طرح مالیات بر خانه خالی از سمت دولت در سال 94 و در قالب قسمتی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم، به تصویب رسید بلکه بتواند بر چنین فعالیت های سوداگرانه ای مُهر پایان بزند.
ماده 54 مکرر از این قانون، در شهر هایی که جمعیت آن ها بالغ بر 100 هزار نفر گزارش شده است، عنوان می کند: خانه هایی که از سوی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان یک واحد خالی از سکنه شناخته شده اند از سال دوم به بعد می بایست مبلغی را تحت عنوان مالیات پرداخت نمایند.
با توجه به این که اجرای این کار وابسته به سامانه ملی املاک و اسکان کشور می باشد دولت از طریق تبصره 7 از ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم، مسئولیت راه اندازی این سامانه را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کرد و این وزارت نیز متعهد گردید که تا انتهای بهمن ماه سال 94 این سامانه را کاملا راه اندازی کند و برای رسیدن به اهداف تعیین شده، در اختیار کشور قرار دهد.
با تمام برنامه ریزی های صورت گرفته و به رغم این که انتظار می رفت با راه اندازی این سامانه، قانون اخذ مالیات بر خانه خالی نیز از سال 95 در دستور کار قرار بگیرد این اتفاق نیفتاد که دلیلش به کم کاری های وزارت راه و شهرسازی بر می گردد. وزیر مستعفی وزیر راه و شهرسازی (عباس آخوندی) با متوسل شدن به بهانه های مختلف در نهایت نه تنها از سامانه ای رونمایی نکرد بلکه با عدم توجه و پیگیری های لازم به چنین طرح مهمی، تمام رشته ها را پنبه نمود. آخوندی بار ها اجرای این طرح را غیرضروری خوانده بود و آن را به عنوان پروژه ای زمان بر معرفی کرده و معتقد بود اجرایش آن طور که می گویند ارزشمند نخواهد بود.
مالیات بر عایدی سرمایه، دیگر روش مؤثر
مالیات بر عایدی سرمایه از دیگر طرح های مهم است که سبب می شود تیر سوداگران برای بار دیگر به سنگ بخورد. این طرح که به اختصار CGT خوانده می شود، به عنوان یکی از قدیمی ترین مالیات ها در حوزه مسکن شناخته می شود و گاها در برخی کشور ها سابقه اجرای آن فراتر از 100 سال می رود.
بر اساس آن چه تعیین شده است، مالیات بر عایدی سرمایه به تفاوت قیمت خرید و فروش سرمایه در سال های مختلف اشاره دارد که این مالیات از فروشنده اخذ می گردد. از جمله افرادی که از این طرح معاف می باشند و نیاز نیست مالیاتی به دولت پرداخت کنند، خانه اولی ها و افرادی هستند که به عنوان تولید کننده در حوزه مسکن مشغول به فعالیت می باشند.
طرحی که نحوه اجرای این قانون را یادآوری می کند در حال حاضر در کمیسیون اقتصادی و همچنین کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در حال رسیدگی و پیگیری های مداوم است. آن چه در قالب این طرح ارائه شده بر این موضوع دلالت دارد که انتقال مستغلات، ملک و هر زمینی که کاربری آن ها می تواند از مسکونی تا تجاری و…. متغیر باشد، مشمول چنین طرحی می شود و نیاز است مبلغی را تحت عنوان مالیات بر عایدی سرمایه پرداخت نماید. این مالیات در سال های متفاوت و متمادی مختلف خواهد بود به گونه ای که در نخستین سال 5 درصد را شامل می شود، در سال دوم به 10 درصد می رسد، در سال سوم 15 درصد را در بر می گیرد و نهایتا از سال چهارم به 20 درصد می شود. همان طور که اشاره کردیم در اجرای این طرح، گروهی از افراد را دخیل نکرده اند که از جمله آن ها می توان به تولید کنندگان و متقاضیان مصرفی اشاره نمود.
این دو مالیات هر دو هدف کوتاه کردن دست محتکران و سوداگران را دنبال می کنند و انتظار می رود با آرام کردن جو بازار مسکن، قیمت ها را با روندی کاهشی همراه سازند و سوداگران را از این بازار خارج نمایند.