پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

امروزه برای انجام هر کار قانونی نیاز به وکیل می باشد. یکی از این کار ها خرید و فروش ملک است که در آن نقش وکیل ملک در معاملات باعث تضمینی برای طرفین می گردد، تا بداند که کار هایشان کاملاً قانونی بوده و هیچ شک و شبه ای وجود ندارد. اما این وکیل چگونه می تواند به خریداران و یا فروشندگان کمک کند؟ این مبحثی است که در این مقاله قصد داریم به آن بپردازیم.

نقش وکیل ملک در معاملات و اجرای قوانین ملکی

در حال حاضر بسیاری از معاملات ملکی نظیر خرید و فروش، رهن، اجاره و… در بنگاه های ملکی صورت می گیرد. در این قرارداد ها بند های حقوقی وجود دارد، که در صورت عدم اطلاع هر یک از طرفین معامله، ممکن است آثار ناگواری در پی داشته باشد. این عدم آگاهی در صورت بروز هر مشکلی باعث می گردد که افراد با صرف هزینه های هنگفتی وقت خود را در دادگاه تلف کنند. این در صورتی است که اگر در همان مراحل اولیه اخذ خرید و یا فروش، از تأثیر نقش وکیل ملک در معاملات استفاده شود، طرفین این چنین خسارت هایی را متحمل نمی شوند و این در حالی است که بسیاری از بنگاه داران خود سواد حقوقی نداشته و نمی دانند بند های قرارداد به چه معنی می باشد. هر چند که در چند سال اخیر اتحادیه مشاوران برای این بنگاه داران کلاس های مسائل حقوقی برگزار می کند، اما باز هم در معاملات بزرگ ملکی، نیاز به یک وکیل خبره دادگستری می باشد زیرا که بسیاری از این بنگاه داران صرفاً فقط به گرفتن کمیسیون خود می پردازند.

وکیل ملک

نقش وکیل ملک در معاملات و خدماتی که می تواند ارائه دهد

وکیل همان گونه که از نامش پیداست، مدافع حق شخص در برابر تعرضات می باشد. هر وکیل دارای اختیاراتی است که در زیر به چند نمونه از آن می پردازیم.

طبق قانون مدنی ایران، وکالت به قراردادی گفته می شود که بر حسب آن یکی از طرفین، شخص دیگر را در انجام کار ها به عنوان نایب خود در معرفی می کند. در این حالت وکیل زمانی مشروعیت دارد که نایب قانونی شخص باشد. به این حالت شخصی که نایب باشد وکیل و به طرفی که این حق را به او داده است موکل می گویند. کار های حقوقی از لحاظ قانونی از جانب موکل به وکیل داده می شود. این حق به صورت کتبی و در دفترخانه اسناد رسمی، در قالب قراردادی تنظیم می گردد. طبق این سند، نیازی نیست که موکل برای نقل و انتقالات قانونی، اخذ قراردادهای اداری مثل کار های شهرداری، اداره دارایی و نیروی انتظامی و در آخر صدور سند حضور یابد. در واقع نقش وکیل ملک در معاملات ملکی در اینجا روشن می‌گردد که وی تمامی کار های اداری و قانونی اشخاص را انجام می دهند.

دادن وکالت تام به یک وکیل او را مجری بر حق شخص کرده که می تواند در هر معامله و نقل و انتقال اموال مانند خرید و فروش به هر شخص حتی خود وکیل را می دهد، که به این کار در اصطلاح  وکالت مملک می گویند.

وکیل ملک

نوعی دیگر از وکالت نامه وجود دارد که شامل نظارت بر فروش و یا نقل و انتقالات در اموال نمی گردد. در این حالت اگر وکیل برخلاف اختیاراتی که موکل به صورت قانونی در اختیار او گذاشته است، عمل کند، صلاح موکل خود را رعایت نکرده و به اصطلاح غبطه کرده است. مثلاً اگر ملکی به صورت ارثیه جود داشته باشد، سایر اعضای خانواده باید در قالب قراردادی و آن هم در یک محضر به شخصی از میان وراث که نقش وکیل ملک در معاملات ملکی را دارد، این حق را اعطا می کنند که وی پیگیر کار های اداری باشد. این شخص در این صورت مانند وکیل عمل کرده و صرفاً به انجام امور می پردازد.

در واقع در یک قرارداد حقوقی، این متن وکالت نامه است که بسیار مهم بوده و حدود اختیارات و نقش وکیل ملک در معاملات ملکی را مشخص می نماید. اما سؤالی در این بین مطرح می شود و آن این است که چگونه یک قرارداد حقوقی بعد از انجام کار و یا حتی در حین انجام آن فسخ می گردد؟ در این حالت ابتدا باید تمامی قرارداد های حقوقی نزد یک دفتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت شود تا در صورت بروز هر گونه مشکلی بتوان آن را فسخ نمود. همچنین باید در این قرارداد بندی ذکر گردد که به موجب آن موکل حق بر هم زدن معامله را داشته باشد. همچنین می توان قرارداد مدت داری تنظیم نمود که برحسب آن، مدت وکالت در قرارداد ذکر شده است. در این حالت، مثلاً به مدت سه ماه و یا یک سال، وکیل حق دارد که از مواضع قانونی شما دفاع کند و بعد از این مدت، قرارداد به صورت خود به خود فسخ می گردد. این یک امر بدیهی می باشد که می توان در هر زمانی به قرارداد میان وکیل و موکل خاتمه داد.