جلوگیری از دعاوی ملکی مربوط به سند
هنگامی که ملکی خرید و فروش می شود باید ثبت قانونی سند انجام گیرد تا دعاوی ملکی در این مورد پیش نیاید. بهتر است یک سری قوانین را در این مورد بدانید تا هر چه بهتر معاملات ملکی خود را پیش ببرید.
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
این دعوای ثبتی و ملکی توسط خریدار اقامه می شود. برای مقدمات تنظیم سند باید صورت مجلس تفکیک انجام شود. البته این دعوی در صورتی که برای املاک خریداری شده سند مالکیت صادر نشده باشد قابل پذیرش است. در این صورت به طور معمول فروشنده در قولنامه قید می کند که در زمان مشخص شده کارهایی مربوط به سند ملک را انجام دهد. در صورتی که فروشنده این کار را انجام ندهد خریدار می تواند طرح دعوی کند.
همچنین اگر خریدار خواسته ی دیگری مانند الزام به اخذ پایان کار و یا الزام به تنظیم سند رسمی دارد نیز می تواند آن را درخواست نماید.
برای این دعاوی ملکی یک سری مراحل را باید طی کرد:
- خریدار به دفتر خانه مراجعه و برگ درخواست تفکیک را اخذ کند
- برگ مزبور و نقشه ی تفکیکی را به اداره ثبت اسناد و املاک محل ارائه کند.
- درخواست تفکیکی را به بایگانی ارسال کند تا به پرونده پیوست و به نماینده ی ثبت تسلیم شود
- نامه را تهیه کرده و برای ارسال نقشه برای تائید به شهرداری ارسال کند
- اگر در عرض دو ماه پاسخی از شهرداری دریافت نکرد متقاضی باید جهت پیگیری به شهرداری مراجعه کند و نقشه تائید شده و پاسخ را از شهرداری دریافت نماید تا دیگر مراحل دعاوی ملکی را انجام دهد
- پیگیری سوابق و تعیین نماینده و نقشه بردار توسط شهرداری جهت عزیمت به محل خریداری شده
- تودیع هزینه ی سفر نماینده و نقشه بردار و فوق العاده ماموریت
- ترسیم نقشه تفکیکی و تنظیم برگ ارزیابی و تهیه صورت جلسه تفکیکی و ارائه گزارش نماینده و نقشه بردار
- و در نهایت پس از پرداخت هزینه های لازم صدور صورت جلسه تفکیکی و فرستادن آن به همان دفتر خانه
دعاوی ملکی
اخذ پایان کار برای تنظیم سند و جلوگیری از دعاوی ملکی
گواهی پایان کار نیز علاوه بر صورت مجلس تفکیکی برای اخذ سند مورد نیاز است. گواهی پایان کار هنگامی صادر می شود که تمام کارهایی که در پروانه ی ساخت برای یک ملک ذکر شده است با اتمام کار مطابقت داشته باشد و اختلافی در این مورد وجود نداشته باشد.
یک سری نکات در مورد گواهی پایان کار باید مد نظر قرار گیرد:
- هزینه هایی که مربوط به پایان کار و اخذ سند است معمولاً توسط سازنده ملک باید پرداخت شود اما می توانند با مالک در این مورد توافق کنند.
- هنگام اخذ پایان کار، حضور مالک به همراه سند الزامی است اما سازنده نیز می تواند با یک وکالتنامه این کار را انجام دهد
- سازنده باید تا زمان مقرر شده در قرارداد و طبق تعهدات گواهی پایان کار را اخذ کند وگرنه مالک حق دارد که دعاوی ملکی بر علیه او تنظیم و درخواست خسارت کند.
- مالک می تواند قبل از اخذ پایان کار یکی از واحدهای ملک را به فروش برساند اما باید مهلت مناسب برای تنظیم سند و اخذ پایان کار در قرارداد قید شود.
دعاوی ملکی
الزام به تنظیم و تکمیل سند رسمی
برای جلوگیری از دعاوی ملکی مربوط به سند، طرفین معامله هنگام انعقاد قرارداد زمان و نحوه ی تنظیم سند را با همدیگر هماهنگ می کنند. در صورتی که این تعهدات توسط یکی از طرفین اجرا نشد، طرف دیگر می تواند اقامه دعوی کند.
دعاوی ملکی از این قسم باید بیشتر مورد توجه قرار گیرد زیرا ضرر مالی زیادی را می تواند متوجه طرف مقابل کند.
اگر خریدار احتمال می دهد که مالک نسبت به ملک معامله ی معارض نیز انجام دهد باید از دادگاه قرار تأمین خواسته را درخواست کند.
در این صورت قاضی رأی مالکیت فروشنده را از اداره ی ثبت اسناد رسمی استعلام می کند. ممکن است ملک جز املاکی باشد که تفکیک شده نیست، در این صورت متقاضی باید افراز ملک را نیز تقاضا کند. اگر ملک دارای پایان کار نیست، ابتدا باید برای آن اقدام کرد؛ زیرا سند رسمی مراحل بعد از گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی است.
برای سندی که در توقیف یا رهن است، باید ابتدا آن سند رفع توقیف شود و بعد از آن برای دعاوی ملکی مبنی بر انتقال سند صورت گیرد.
همچنین اگر سهم متوفی طرف دعوی است، باید کلیه ی ورثه به عنوان طرف دعوی قرار گیرند.
بعد از انتقال سند ممکن است مشکلاتی مانند معامله معارض و یا فروش ملک به چند نفر با سندهای جعلی نیز صورت گرفته باشد در صورتی که همچو مشکلاتی به وجود آمد، خریداران باید به سرعت نسبت به پیگیری قضیه اقدام کنند تا با کمک قاضی بتوانند هر چه سریع تر به حق خود برسند. در صورت عدم مراجعه ی به موقع ممکن است نتوانند از حق خود به نحو احسن دفاع کنند.