پایگاه تخصصی حوزه زمین و مسکن

پس از افزایش قیمت املاک تهران، رکود در معاملات در انتظار بازار مسکن خواهد بود

بر حجم املاک تهران به طرز باورنکردنی ای در طول دهه های اخیر افزوده شده است. تصویر تهران در اذهان همه ما شهر بزرگ و وسیعی است که شهرک های متعددی هم در اطرافش وجود دارند. شهرک هایی که سرریز جمعیت تهران به آن ها وارد می شود. روند گسترده شدن تهران از دهه ها پیش و به عنوان پایتخت کشور شروع شده است و در طول سال های مختلف ابعاد تازه ای بر آن افزوده شده است. در حال حاضر در همه جای تهران املاک متعددی جا خوش کرده اند که محل سکونت ساکنان این شهر را فراهم می کنند.

روند شمالی به جنوبی شدن پایتخت  و املاک تهران تقریبا از یک دهه قبل از انقلاب اسلامی شروع شد، زمانی که تعدادی از املاک تهرانی های مرفه در شمال شهر ساخته شد و املاک و ساختمان های سلطنتی از مرکز شهر تهران به شمال آن منتقل شدند، این روند، شروع تازه ای بود که منجر به توسعۀ املاک تهران در یک خط شمالی-جنوبی در این شهر شد. بعدها و پس از انقلاب اسلامی با تمرکزی که در این شهر بوجود آمد و سیل ارزش های افزوده ای که به این شهر وارد شد، علاوه بر توسعه تهران از شمال و جنوب، منجر به توسعه این شهر از شرق و غرب نیز گردید، چنانچه در حال حاضر املاک متعدد و انبوه سازی فراوانی در قسمت های کاملا شرقی و کاملا غربی تهران مشاهده می شود.

املاک تهران

قیمت املاک تهران رکود قیمت در شش سال اخیر را زد

قیمت املاک تهران در اردیبهشت ماهی که گذشت، بالاترین میانگین رشد ماهیانه را در شش سال اخیر خود تجربه کرده است. دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آماری ارائه کرد که در آن گفته شد رشد قیمت املاک تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ نسبت به فروردین ماه همین سال، ۱۲ درصد بوده است. علاوه بر این در آمار بانک مرکزی گفته شد که این مقدار ۸.۱ درصد رشد داشته است. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی نیز این رشد ماهیانۀ املاک تهران در طول شش سال اخیر سابقه نداشته است و منجر به بی ثباتی در بازار املاک تهران شده است.

املاک تهران در منطقۀ ۵، بالاترین سهم در خرید و فروش

اخبار و گزارش های املاک تهران نشان می دهد که املاکی که در منطقه ۵ تهران واقع شده اند، با ۱۲.۸ درصد رشد، خانه‌های متری ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان با سهم ۹ درصد، آپارتمان‌های ۶۰ تا ۷۰ متر با ۱۵.۶ درصد و واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی با سهم ۲۰ درصد از کل معاملات، بالاترین خرید وفروش را به خود اختصاص دادند.

در اردیبهشت امسال، معاملات املاک تهران ۱۶.۷ درصد و میانگین قیمت‌ها ۳۵ درصد نسبت به اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶ افزایش یافته است. املاک تهران در منطقه ۵ شاهد رشد ۵۳.۵ درصدی میانگین قیمت بوده و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۶ تعلق دارد که در آن با ۱۲.۳ درصد افزایش قیمت به نسبت سال قبل مشاهده می شود. عوامل زیادی در رشد ناگهانی قیمت مسکن نقش داشته اند که عبارت اند: تقاضای بیشتر به سمت بازار مسکن به جای بازارهای ارز و سکه، تورم املاک تهران، ایجاد تقاضای مطلق برای مسکن، سر رسید قانونی تسهیلات بانکی، سودجویی برخی مشاوران املاک و دلالان این حوزه. این عوامل باعث شدند که قیمت املاک تهران تقریبا روزانه افزایش یابد، وضعیتی که در ماه های آینده نیز اثرات سوء آن ادامه خواهد داشت.

املاک تهران

شرایط رهن کامل املاک تهران

در بازار املاک تهران، همواره املاکی که با رهن کامل ارائه می شوند، تقاضای بیشتری دارند. این املاک مبلغ اجاره ندارند یا اجاره بهای شان بسیار ناچیز است و این وضعیت برای عموم اقشار اجاره نشین که بخش زیادی از درآمد ماهیانه شان را اجاره خانه در بر می گیرد، بسیار به صرفه بوده و ارزش خانه هایی با رهن کامل را نزد این افراد بالا می برد. به همین دلیل، در ماه های کنونی و تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز و چالش های سیاست داخلی و خارجی در ایران، املاکی در تهران با رهن کامل بیشتر مورد معامله قرار گرفتند و موردهای محدودی با شرایط رهن کامل قابل پیدا شدن بود. گزارش ها از املاک تهران حاکی از این آمار است که قیمت رهن کامل یک ملک بیست ساله، با متراژ ۵۰ متر در دروازه شمیران به طور میانگین ۷۵ میلیون تومان، بوده است. همچنین یک ملک نوساز در ظفر، با متراژ ۹۲ متر، به طور میانگین حدود ۲۰۰ میلیون تومان قیمت رهن کاملش بوده است.

گزارش ها و اخبار مسکن نشان می دهد که ادامه‌ رشد قیمت املاک تهران به رکود معاملات منجر خواهد شد، وضعیتی که کمابیش در این هفته نیز قابل ردیابی بوده است. بررسی تجارب قبلی در حوزه مسکن نشان می دهد که پس از جهش قیمت‌ ها دوره‌ ای از افت زیاد و رکود در انتظار بازار ملک است. بررسی تجربه سال ۱۳۹۱ نشان می دهد در آن سال پس از افزایش ناگهانی قیمت مسکن و خرید بسیاری از افراد در آن زمان، پس از زمان کوتاهی قیمت مسکن تا ۳۰ درصد کاهش پیدا کرد.